新城悦服务(01755)：归母净利润同比增61.1%，物管公司到底有多稳？

2019年，港股掀起了一股物管公司上市潮。而从实际表现来看，物业管理公司们也并没有让投资者失望。自2018年底以来，物管服务板块股价基本实现连续上涨，整体涨幅已达近3倍。

其中，物管行业在中短期内可维持现有在管面积无需面临激烈竞争，从而实现天然的高续约率，是行业维持业绩稳定性的最强“定心丸”。因此，也有机构将行业商业模式称为“类收租”模式。

8月12日，新城悦服务(01755)发布了其2020年中期业绩。期内，公司实现收入约人民币12.22亿元，同比增长42.7%;股东应占利润约人民币1.89亿元，同比增长约61.1%，则再度证明了这一逻辑。

盈利能力有所提升 原材料成本上升

智通财经APP了解到，新城悦服务收入来源目前主要分为四大板块。2020年中期，公司共实现收入12.22亿元。具体来看，基础物管、开发商增值、社区增值、智慧园区服务分别实现营收5.3、3.0、1.9、2.1亿元，同比增长33.3%、8.8%、94.7%、133%。

其中，社区增值、智慧园区服务收入于2020上半年实现了较快增长。其中，社区增值服务收入增长主要由于新橙居、新悦荟以及橙享家业务中有大量的新交付项目，所收购的诚悦时代中餐饮服务也成为该业务一个新增长点;而智慧园区服务收入增长则主要由于第三方拓展的突破。

在上述两项业务的增长下，公司社区增值服务、智慧园区服务收入占比分别由2019年中期的11.10%、10.45%上涨至15.15%、17.06%，整体营收结构进一步均衡。

而从盈利表现来看，公司除社区增值服务外，其余业务毛利率均有所上升。其中，社区增值服务毛利率于2020年中期同比下降了18.2个百分点，主要由于家居生活服务收入占比提高，所增加的餐饮服务毛利率也低于增值服务整体毛利率。

整体来看，公司毛利率及净利率于近三年来均有所提升。截至2018-2020年6月30日止6个月，新城悦服务分别实现毛利率28.76%、29.19%、29.81%，及净利率12.05%、14.49%、16.82%。

从成本端来看，僱员福利费、外包保安、绿化及清洁成本、及服务所用原材料及组件构成了公司最主要的成本费用，三项费用占总收入比重于近三年均达约73%。

其中，公司近三年来成本控制主要体现在僱员福利费、外包保安、绿化及清洁成本上。而相比之下，服务所用原材料及组件成本在近年来上涨迅速，则是需要注意的地方。

除此之外，公司在公用设施费、专业费、办公费用、差旅费等，尤其是专业费上进一步控制，促进了整体费用占收比在近三年的下降。

第三方、非住宅成为争夺点

正如开头所提到的，行业本身天然的高续约率，使得物管公司在中短期内得以较容易维持此前的业绩基础。而在收入增量方面，由于政策对基础物管服务价格有所限制，增值服务增长也无法完全脱离基础物管服务规模，物管公司想要提升盈利能力，则更多依赖于初始盈利水平本就较高的增量新盘的注入。

据智通财经APP了解到，截至2020年6月30日，新城悦服务在管面积为约7120万平方米，同比净增加约1100万平方米或同比增长18.4%。其中，在管面积同比净增加341万平方米或同比增长8.0%;第三方的在管面积同比净增加765.8万平方米或同比增长44.1%。

值得一提的是，作为母公司分拆出来的物业上市公司，新城悦服务在上市之初被指出业务对于关联方过度依赖，合约面积约有70%均来自于新城控股。而从公司近几年整体表现来看，公司来自第三方在管面积的占比有所提升。

此外，对于物管公司而言，除追求增量项目增长之外，物管项目类型也是决定公司盈利水平的另一因素。据国信证券表示，就盈利水平而言，非住宅物管平均物业费水平普遍高于住宅。

其中，一方面由于商写定价更加市场化，品质要求更高，具有较高的附加值;另一方面，非住宅管理区域密度更大，管理更加集中，可以有效降低管理成本，非住宅物管整体盈利能力往往小幅高于住宅物管。

整体来看，公司各项指标均发展向好。展望下半年，由于关联地产商新城控股计划2020年全年竣工约3600万平米，其中2020上半年累计仅结算458万平米。因此，据国盛证券预计，公司下半年将迎来交付高峰期。

而据智通财经APP了解到，在新城控股2020年全年计划中，计划的竣工总建筑面积为3596.53万平方米。其中，住宅项目2556.52万平方米，商业综合体项目1040.01万平方米，住宅与商业项目建筑面积占比分别为71.08%及28.92%。

在第三方拓展方面，财报中暂未体现新增合约面积住宅与非住宅比例。而在智慧园区业务方面，则主要来源于第三方拓展突破。据公司在财报中透露，上半年接到包括上海核心区域高端购物中心智慧商业项目在内的4个新城系以外的智慧工程项目，下半年将有更多斩获。