房企掀起拆分物业上市潮，打的什么算盘？

本文来自微信公众号“资本侦探”，作者：曹宇。

在物业股大受资本青睐的2020年，各大房企正加速入场。

目前，中国前十大房企中，碧桂园(02007)、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股雅生活(03319)和绿城服务(02869)，融创和华润置地也有明确的分拆计划。

物业分拆上市并不是今年才有的玩法。

2014年6月花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，为内地最早拆分物业赴港上市的企业，随后，更多玩家效仿入场：

2015年10月，中国海外发展将旗下物业管理公司中海物业分拆独立上市。

2016年7月，绿城中国旗下绿城管理控股把旗下的物业管理公司绿城服务分拆上市。

从2018年开始，内地房地产巨头开启了分拆物业管理业务单独上市的浪潮：

2018年6月，碧桂园服务(06098)在港上市。

2019年12月，保利物业(06049)在港上市。

2020年7月，正荣物业、金融街物业在港上市。

而资本市场对此也颇为买账：截至到今年8月13日，已上市的26家物业公司，平均市盈率为41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。

房地产行业似乎迎来了物业时代。

房企的算盘

分拆物业业务上市，是中国房地产企业们摆脱当前困境的通用法则。

这与房地产行业的特点有关：中国房地产行业普遍盛行重资产模式，长期以来，高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题困扰着房企们。

同时，经济大环境、房价、房地产政策等因素对房企的影响也很大。2018年以来，我国信贷环境持续收紧，房企融资环境日趋严峻。同时，政府多次强调“房住不炒”，一定程度上影响到了房价和房屋交易量。整体来看，属于房企的黄金时代已经过去，反映在资本市场上便是股价表现不佳。

与起伏较大的房地产市场相比，物业是刚需，因而成为房企眼中的新增长点，正因如此，多家头部房企近期加入分拆物业业务上市的行列。

此前王健林处理旗下酒店业务和文旅项目时，打出的口号就是要向轻资产模式转型。房企们大同小异的动作背后，都是为了降低房地产业务本身的风险，而物业业务正好可以分散风险。

物业管理虽然盈利微薄，却受宏观调控影响较小，发展呈稳中向上的态势，能成为稳定的现金流来源。此外，政府把老旧小区改造写入政府工作报告中，势必会引入市场化运营的物业公司，这也给物业公司发展创造了政策利好条件。

另一方面，对于房企而言，分拆物业板块上市，对于促进其未来成长性有助力作用。

在当前业务基础上，物业可拓展的业务方向还有二手房经纪、房屋出租、家政服务等领域。例如融创服务的主营业务，除了向业主提供安保、清洁、绿化等传统物业管理服务，还向房地产开发商提供销售协助服务、房产中介服务、代理销售服务等业务。根据融创服务招股书显示，其非业主增值服务收入已超过物业管理业务收入。

当下，物业公司的资金链多依靠母公司输血，向外拓宽业务的能力有限，因此，分拆物业业务上市后，房企可为物业撬动更多资源，以实现业务拓展。

总体来讲，房企分拆物业的逻辑大致是，将物业资产证券化，融到更多的钱，减轻背后地产公司的资金周转压力，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。

不过，要取得理想效果，单纯将物业业务分拆上市是远远不够的。

价值还要看长期

物业管理行业的高成长性及高稳定性与过去十几年房地产行业的快速发展有直接关系。

由于物业管理公司的在管面积主要产生于房产销售后的交付，因此具有滞后2-3年地产销售的周期属性。

国泰瑞丰投研总监任凯在接受媒体采访时曾披露，开发商在2017年至2019年间的销售面积大大超过以往年份，按房企两至三年的交付时间来看，2019年至2022年房企的交付面积会持续高速增长。据国信证券预计，2019年至2023年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，预计到2023年末全国物业管理规模将超过1.5万亿。

因此，多家房企都想借红利期上市，增加新的资本市场融资渠道，将募集资金用于战略投资或并购，以进一步扩大业务规模，巩固行业地位。

资本市场对此也给出了积极反馈，从市场表现来看，物业与房企的表现呈相反状态。

据艾德一站通梳理，年初至今，26只物业股中有23只物业股股价上涨。其中，银城生活服务更是以393.23%的涨幅远超其他，位居首位。疫情来袭，物业管理的抗风险和流动性价值进得到了进一步的凸显。

今年5月，碧桂园服务市值一度达到1047.9亿港元，成为首支市值破千亿的物业股，表现优异的不只碧桂园服务：港交所16支标的物管股近三年的净利润增长率基本都在100%以上。

Wind数据显示，雅生活服务(雅居乐集团)近三年的净利润增长率高666.02%，永升生活服务(旭辉集团控股)、滨江服务(股滨江集团)、蓝光嘉宝服务(蓝光发展)、碧桂园服务(碧桂园)的净利润增长超过400%，中海物业(中国海外发展)则超过200%。

在此背景下，分拆物业业务上市充满诱惑。

融创服务在招股书中表示，“看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权或债务融资，为未来发展提供资金”。

不过，机遇同时也会伴随风险，房企们也在招股书中提示了相关风险：需要在规模扩张的同时，有效控制成本、提升经营效益，若成本支出控制不好，势必会影响母公司的业务。

一般情况下，影响物管企业利润的因素包括物业费定价、管理成本以及其他附加收入和衍生收入等。

由于物业费定价比较透明，部分地区有政府指导价格，可调节幅度有限。因此改善利润概括起来就是两条路：开源、节流。

所谓开源是指增加物业公司的衍生收入和附加收入，而这意味着增值服务的创新。一定程度上，物业增值服务决定着其的营收前景，当前，已有多家物业公司推出管家服务、一站式服务、全方位服务等概念，涉足新零售、养老、医疗、租赁等领域。

如雅生活服务的增值服务涉及到社区金融、社区旅游，绿城服务的业态更加广泛，包括租赁运营、租售交易、家政服务、社区服务以及社区零售等领域。

从结果来看，社区增值服务营收有较高增长。

以碧桂园服务为例，2019年社区增值服务收入8.7亿元，同比增长107.4%，在公司营收占比提升至9.0%。

此外，电梯、外立面、通道、车库等地方的广告位，催生了社区传媒的产生，这也为物业未来拓展业务半径提供空间。

总而言之，为了应对物业公司的运营压力，物业管理公司迫切地探索物业服务的类型和管理类别的多样化。通过提供盈利能力较高的各种增值服务，不断促进收入来源多样化。

在节流方面，房企除了采取扩大管理面积，摊薄成本的方法。也可适当增加科技投入，减少成本增加利润。

例如，碧桂园服务提供的AI全线解决方案，可以帮助物业服务企业迅速部署社区的AI的能力。一方面，在整体方案的投入上比行业同类方案节约硬件成本20%;另一方面，方案具备可扩展性，用户可以根据自己所在项目的地理位置，业主特点配置社区的AI能力。

物业业务发展顺利对于房企而言也有诸多利好：物业服务好，对于提升客户复购率、老带新都有帮助，进而减少房企营销费用的支出，房企自身也可以增加品牌和项目的溢价。

不过，对物业企业来说，登陆资本市场只是第一步，后续还需要加强运营，做好后续的增值服务。

碧桂园服务总裁李长江在接受《时代周报》采访时即表示，上市对物业管理公司而言好处多多，例如建立独立的融资平台;引入更多更优秀的人才;建立企业规范。但并不是每一家分拆出的物业公司都会发展很好，“对于一家上市物业公司而言，如果它能做到其他服务(包括增值服务)所产生的收入大于物业服务费的收入，那么这家公司的健康程度将非常高。”

分拆上市只是物业公司们做大做强的第一步，内地物业管理公司与房产相辅相成，而后续业务进展如何，依然是资本市场决定其估值的关键。

（编辑：玉景）