中国奥园（03883）：中期核心指标持续增长 土储充裕奠定未来空间

2019年以来，全球经济发展宏观环境波动加大， “黑天鹅”事件频发，给中国房地产业不断带来冲击。面对冲击，中国奥园（03883）通过实施“一业为主，纵向发展”的战略， 2019年逆市成功跻身物业合约销售“千亿俱乐部”。

2020年，突如其来的公共卫生事件继续严重冲击经济社会发展秩序。中国奥园业务发展仍旧保持韧性，中报业绩维持高增长态势，融资能力强劲，继续抒写成长故事。

中期业绩延续高增长，稳居房企销售TOP30

8月14日，中国奥园发布2020年中期业绩显示，截至2020年上半年，集团营业额达到282.4亿元人民币（下同），同比增长19%；毛利润为82.8亿元，同比增长18%;毛利率为29.3%。

期内核心净利润为28.3亿元，同比增长14%;核心净利润率为10.0%；期内公司股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%；公司股东应占核心净利润率为8.7%。

财报显示，2020年上半年，集团实现物业合同销售额约508.72亿元，根据克尔瑞集团发布的“2020年上半年中国房地产企业销售排行榜”，继续稳居全国房企销售TOP30。

值得注意的是，随着3月底、4月初全面复工复产，中国奥园销售恢复较强增长势头。2020年7月，集团合同销售达到约95.5亿元，同比增长43%，2020年前7个月实现合同销售约604.2亿元，完成全年目标的46%。

资料来源：中国奥园2020年半年报

分业务来看，2020年上半年，中国奥园物业发展销售收入约为273.41亿元，较2019年同期约224.21亿元的销售收入增长21.9%。所交付物业的总楼面面积上升至288万平方米，较2019年同期的208万平方米的增幅达38.5%。

资料来源：中国奥园2020年半年报

融资结构持续优化 财务稳健资金充裕

中国奥园在业绩及盈利保持高增长的同时，还通过多元化融资，保障公司财务稳健及资金充裕。

2020年2月，公司发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本；7月，发行4.6亿美元2024年到期的6.35%境外债。期内，公司完成两轮共2.8亿美元3年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行及汇丰银行牵头，吸引9家境外商业银行参与。

境内发债方面，2020年2月和8月，中国奥园分别发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及人民币11.8亿元五年期5.65%境内公司债。

尽管奥园在2020年开展了大规模的债务融资，但公司现金流管理健康，债务压力并未因融资而增加。

另一方面，奥园上半年现金回款率达到约90%，较2019年全年78%的回款率提升12个百分点；回款总现金约人民币694.4亿元，为短期借贷额的1.5倍。

此外，截至2020年6月30日，中国奥园授信额度总额约为2256亿元，较截至2019年底1840亿元授信额度增长22.61%；截至上半年末，中国奥园尚未使用的授信余额为943亿元，较截至2019年底的647亿元增长45.75%。

良好的销售回款及现金流状况，中国奥园的信贷评级展望维持“正面”评级展望。目前，惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致给予中国奥园“正面”评级展望，境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA”。

多元化拿地、土储充裕，未来盈利确定性强

展望未来，在公共卫生事件持续、宏观环境复杂多变的情况下，中国奥园业绩能否延续高成长的态势？

中国奥园管理层表示，公司积极根据市场变化灵活调整策略，实现物业合同销售及经营业绩稳健增长，利润率保持稳定。在智通财经APP看来，尽管外界环境复杂多变，中国奥园的业绩成长张力仍然存在，延续高成长是大概率事件。

从集团主业角度分析，截至2020年上半年，中国奥园已签约未确认的合同销售约1800亿元，将于未来2年逐步确认，未来增长盈利持续性、确定性较强。

2020年，中国奥园在确保合理成本及稳定利润率的情况下，发挥收并购传统优势，策略性补充土地储备。期内，集团新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增货值逾人民币832亿元，新增项目的平均土地成本为每平方米3812元，保持合理的土地成本及稳定的利润率，从而从容应对市场波动。

7月，奥园完成收购京汉股份（000615.SZ）29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，并入中国奥园财务报表。据悉，京汉股份持有的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东及河北等地。通过本次收购，中国奥园开拓资产包拿地的新模式，土储资源进一步丰富。

此外，奥园城市上半年加码旧改，更新项目也在积极拓展，并已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。上半年，奥园拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占比95%，有助增厚大湾区土地储备，为未来增长提供持续动力。

截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值破万亿达到11602亿元，可满足未来4至5年的发展。

发展战略方面，奥园自2017至2019年完成“布局—聚焦—深耕”三步曲，由区域性房企成长为全国性规模房企。在实现合约销售突破千亿后，公司进一步升级战略目标，以区域公司为基础，持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比，包含城市更新货值，一二线城市和国际城市占了77%，三四线占了23%。

据智通财经APP了解，奥园已经形成“一业为主，纵向发展”的战略格局，除了地产主业，集团业务还涵盖教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等多个产业板块。2019年，奥园进一步明确了做强主业、做大产业的发展思路，多元化产业进一步深化布局。

公司旗下奥园健康 (03662)自2019年3月在港交所主板上市以来，股价屡创新高，获得多家券商覆盖并一致看好。

2020年上半年，奥园健康于我国13个省份39个城市的98处物业，涉及在管总建筑面积约为1610万平方米。奥园健康把握机遇收购乐生活及宁波宏建，待收购完成后，全年在管面积有望突破4500万平方米。

据了解，中国奥园协同奥园健康的健康、医疗资源，打造WELL健康宅体系，已在各地项目进行WELL认证实体化产品研发基地。展望未来，双方将抓住健康、康养产业的合作机会，促进整个集团在业务板块、客户资源、客户体验等方面更好地发挥战略协同及互补优势。

总体来看，在“房住不炒”的大环境之下，中国奥园坚持“一业为主，纵向发展”的战略，可有效烫平行业周期的波动，增强业绩持续增长的能力，支撑其早日实现“世界500强”的愿景。