业绩会实录 | 万科(02202)：业务逐渐复苏，不放大杠杆谋发展

会议概要

主题：万科2020年度中期业绩发布会

时间：2020年8月28日周一09:00至10:30

主讲：万科管理层（祝总裁、王董、董秘朱总、韩总）

主要内容

第一部分：业绩汇报

第二部分：问答环节

业绩汇报

【业绩摘要】

-营收状况：2020年上半年，本集团实现营业收入1,463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较上年同期下降0.96个百分点。

-结算状况：上半年本集团实现结算面积1,049.8万平方米，同比上升24.0%。分区域看，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为22.07%、28.20%、14.72%和35.01%。实现结算收入1,289.7亿元，房地产业务的结算均价为12,285.7元/平方米。

-各项业务逐渐从卫生事件中恢复：

1）开发业务：单盘产能提高，5个项目入围全国销售TOP50；

2）物业服务：由住宅商企两翼齐飞升级至“三驾马车”，物业城市业务拓展至7个城市；

3）长租赁住宅：出租率逐步恢复至卫生事件前水平成熟期，出租率较卫生事件前提高3.7个百分点；

4）商业业务：客流量及营业额逐步回暖，上半年营业面积增长11%；

5）物流业务：稳定期高标出稳定期高标库出租率回升至89%。

【财务状况】

2020年1到6月，本集团实现营收1463.5亿元，同比增长5.1%，实现权益净利润125.1亿元，同比增长5.6%，基本每股收益1.1亿元，同比增长4%。

-分部收入及其营业利润率：来自房地产开发及相关资产经营业务的收入为1381.4亿元，来自于物业服务的收入为77.9亿元含集团内部收入。房地产开发及相关资产经营业务的经营利润为24.1%，物业服务业务的营业利润为14.4%；

-在手现金充足，净负债率保持低位：总资产18061.9亿元，比年初递增4.41%，现金及银行存款1942.9亿元，比年初递增281亿元，有息负债总额达到2729.8亿元，比年初增加151.3亿元，净负债率为27%，比年初下降6.9个百分点，现金短债比为2.0，覆盖倍数提升，有抵押的有息债占总有息负债比例1.5%下降0.4个百分点；

-融资情况：继续保持行业领先的信用评级，融资成本位于行业低位，穆迪、标准普尔、惠誉、中诚信等四家机构都给出稳定的评级展望。截至报告期末，有息负债金额为2729.8亿元，约为总资产的15.1%，公司发行了六笔公司债，共计70亿元，平均成本3.28%，公司发行应收ABS优先级共计22.58亿元，平均成本2.56%，印力发行33.7亿元CMBS产品，票面利率为3.8%，物流发行5.732亿元类reits产品，优先级共2.95亿元，成本为4.7%。

【行业形势】

-全国商品房销量同比有所下滑，但降幅逐步收窄：国家统计局数据显示，一到六月，全国商品房销售面积6.94亿平方米，同比下降8.4%降幅较大。一季度收窄17.9个百分点，销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%降幅较一季度收窄19.3个百分点。

-重点城市供应成交面积均呈恢复态势：上半年公司长期重点观察的14个城市商品住宅批准预售面积同比下降10.7%，商品住宅成交面积同比下降11.3%，截至六月末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未出售的面积）去化周期约10.4个月，教教2019年底略有增长。

-房地产开发投资金额和新开工面积逐步改善：上半年全国房地产开发投资完成额同比增长1.9%，增速较一季度提高9.6个百分点，房屋新开工面积同比下降7.6%，降幅较一季度收窄19.6个百分点。

-卫生事件后各地加大土地供应：根据中国指数研究院的数据，2020年上半年全国300个城市住宅用地供应面积同比增长1.0%，成交面积同比下降5.4%，平均溢价为16.5%。

-房地产金融政策保持连续性一致性和稳定性：央行数据显示，2020年二季度末房地产开发贷余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速较2019年同期增加6.1个百分点。

认购、签约、回款逐月恢复，自五月开始实现同比增长，实现结算面积1049.8万平方米，同比上升24%，实现结算收入1289.7亿元，房地产业务的结算均价为1.23万元每平方米，以瘦为结合面积，合同面积4743.2万平方米，已售未结合，同金额6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。所销售的产品中，住宅占90.5%，商办占6%，其他配套占3.5%；144平米以下住宅占比91.6%。

2020年，上半年获取项目55个，土地溢价为12.4%。权益地价总额约321.3亿元，均价为6368元/平方米，总规划建面980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米。

【开发业务】

开发业务销售3204.8亿元，降幅收窄至4%，到六月实现合同销售面积2077万平方米，同比下降3.4%，降幅较第一季度收窄0.9个百分点，合同销售金额3204.8亿元，同比下降4%，降幅较第一季度收窄3.7个百分点。

各区域销售金额占比情况，南方区域15.3%，上海区域41.3%，北方区域占22.3%，中西部区域占19.9%，其他占1.2%。

当前项目资源保持合理水平，在建的总建筑面积有11023.5万平方米，权益建筑面积6595.2万平方米，规划总建筑面积4696.1万平方米，权益建筑面积2803.2万平方米，旧改项目权益建筑面积582.5万平方米。

新开工规模下降，竣工规模保持增长，新开工面积1835.6万平方米，同比下降6%，完成年初计划62.8%。竣工面积1074.5万平方米，同比增加1.4%完成年初计划32.4%。

【物业服务】

-中报业绩：报告期内，万科物业实现营收67亿元（万科集团合并报表口径收入）同比增长26.8%，其中55%来自于非万科的项目；

-多业态拓展：住宅物业商写物业城市物业多种类拓展三驾马车战略确定；

-规模领先：截至报告期末，累计签约建筑面积6.8亿平方米，已接管面积5.2亿平方米；

-以科技手段重塑服务模式：借助科技手段，以智慧产品让空间服务更美好，为多业态不动产提供全生命周期智能化运营解决方案；

-商写物业：万科物业戴德梁行成立合资公司，万物粮行，借助双方优势，为客户的写字楼综合体园区等商用不动产提供解决方案，1~6月万物梁行新增拓展项目97个，其中千万级重大项目共24个物业城市；

-物业城市：万科物业将城市公共空间整体作为一个大物业项目，通过市场化运作构建城市治理新生态圈，截至2020年6月30日，物业城市已拓展至七个城市，报告期新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目。

【租赁住宅】

泊寓：覆盖33个城市，累计开业规模12.73万间

累计开业规模12.73万件，累计服务客户30万家，新开业间数1.89万间，整体出租率88.08%，成熟期出租率93.71%，集中式公寓是规模全国第一

To c为城市租房客户提供品质安全舒适的租住生活图，To B为企业员工提供一站式居住解决方案，提供企业专享的租金优惠，定制服务等租住权益，To G积极响应并参与住建部政策性租赁住房试点，在深圳上海成都等多地与当地政府，国企成立合资公司，供应人才住房

- 企业客户取得突破：通过全国大客户系统建设，协同万科集团的战略合作资源，与招商银行、平安、大疆等知名企业开展员工租房合作企业签约，占总开业房间数的10%；

-新开项目获得认可：多个项目实现首次开业既满租，如北京成寿寺社区、北京高立庄店、西安大学城店的北京首个集体用地租赁住房项目，成寿寺社区首期235间，在开业前七天即满租，总计合作企业300余家。企业在租租房间数约12600间

【商业开发与运营】

-中期业绩：商业项目累计营业面积836万平方米，同比增加11.07%，商业业务营业收入30.5亿元，已开业项目整体出租率90.6%，开业三年以上项目出租率91.8%

-防卫生事件，稳经济，造未来：印力全面防卫生事件管理，向租户伸出援手。对旗下商场租户当月租金减半，开辟线上带货帮扶，设立产品中心，坚持长期主义，打造好产品好服务好项目，旗下商业项目松江印象城温州印象城项目通过LEED金级预认证。

-数字化引领商业服务：数字化营销平台印象新覆盖印力集团全国50多家商场实现700多万会员互通互认，会员月活跃度达15%，线上消费占比12%新力量直播间，实现线上引流，线上商场常态化

-探索资产证券化道路：2020年4月成功发行，印象二号CMBS，总规模33.7亿元，票面利率3.8%，创同评级CMBS产品利率历史新低

【仓储物流】

-中报业绩：高标库收入，5.7亿元，开业582万平方米，稳定出租率89.1%，冷库收入2.6亿元，开业34万平方米，稳定期使用率81.5%，规划综合在建的物流仓储面积459万平方米，其中高标库约423万平方米，冷库约36万平方米；

-规模领先：布局全国44个重要节点，城市服务客户超过850家，高标仓规模国内第二，冷库规模国内第一

-业务类型：为社会提供高标仓储和冷链物流服务，立足民生消费，为百姓的菜篮子、肉案子、米袋子、果盘子保驾护航；客户类型涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域，知名客户包括顺丰、京东、沃尔玛、百盛、费列罗等。

-资产证券化：6月3日，万纬物流首期类REITs产品在深圳证券交易所成功上市。

【教育业务】

-德英乐教育：纵向打通幼儿园、小学、初中、高中K-12贯通教育的直通车，横向上实现了IBDP、 A-level、AP三大国际主流课程的全覆盖，真正为学生们提供了最全面，最多元的优质教育服务，上海浦东新区民办万科学校荣获必达亚洲2020亚洲特色校园

-深圳万科梅沙书院：荣膺2020胡润百学中国国际学校百强深圳前三，华南区六强，位居全国第31名，梅沙书院创校五年已连续三届入围全国前35，该榜单共评选三届，面对卫生事件，万科梅沙书院积极应对，分别与美国大学入学考试。即美国教育考试服务中心中国办公室达成合作，可在校园内为本校学生提供ACT托福考试服务，2020年升学季梅沙学子供货顶尖名校录取offer738份，奖学金总额约人民币2000万元，再创历史。

【科技赋能】

-开发业务：2020年4月，联合住建部/深圳市住建局在行业内率先推进开展AI审图产品专项试点工作，已生徒为切入点，依托AI技术，通过研发通用专业算法，实现对建筑设计元素的准确理解，助力业务效率提升；

-物流业务：打造供应链食品加工分解资产管理三个信息化系统平台，为客户提供增值服务，提高库内运营能力；

-公寓业务：通过数字化签约、线上销售、租户管理、门店运营等信息化工具，提升获得能力，降低运营管理成本，改善单店盈利水平；

-商业业务：印力打造线上会员体系，建立商户/品牌数据库，商场运营信息系统，增加客户粘性，提升精细化运营管理水平。

【社会服务】

公司与中国光彩事业基金会继续推进“光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在贵州甘肃五个深度贫困县、福建寿宁、云南昭通支持教育扶持。公司在广东汕、尾河源韶、关开展乡村振兴公司，开展对广西河池、百色，广东省少数民族地区帮扶；2020年6月30日，公司获得广东省颁发的扶贫济困十周年突出贡献企业奖；2020年7月20日，公司成功入选首次发布的恒生ESG50指数，2020年8月14日，在最新公布的恒生指数结果中，公司分别保持在恒生可持续发展基准指数及恒生A股可持续发展企业基准指数中。

【下半年工作重点】

下半年经营形势依旧复杂，无论是卫生事件还是宏观经济，都存在着诸多不稳定性，将继续坚持聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘的年度工作主题，做好以下工作：

1）每天都是卖楼的好日子，坚持积极销售；

2）全面落实好产品好服务好项目，巩固提升基本盘，提升行业竞争力；

3）深化精益运营，提升各项业务的效率和效益；

4）提升投资质量，保持融资安全弹性，支持长期有质有量的发展；

5）持续深化组织重建，人事匹配，支持好产品好服务好项目，提升组织竞争力，服务业务发展。

问答环节

Q1，有消息说政府发布规则，对头部企业将会有三道红线，对未来公司经营有什么影响？

我们对自己的适应能力有信心，手持现金短债比达两倍以上，有息负债占15%，11年来连续经营性现金流为正，今年半年也达到226亿元。

Q2, 公司上半年拿地比去年少了很多，请问是什么原因，七月份突然又增加，下半年是否拿地也是好时机呢？

我们公司一直以来都坚持稳健的投资策略，目前公司手上的资源已经足够未来两三年发展，我们不会追高，也不会过于保守。

Q3, 请问公司在TOD这块的发展情况和相对优势？

TOD和城市更新并行的两个方向TOD，对于开发商来说，现在是密切相关的，目前我们已经做了累计49个TOD项目，累计建筑面积1803万，全集团2400亿，其中TOD项目70%-80%有居住属性，自持部分中2/3是商业，同时我们可以把我们多年累计的人才聚合在统一个TOD项目中，而且通过这些TOD项目我们也沉淀了很多TOD项目地技术，不仅如此我们会在全球范围内整合TOD项目的资源，来弥补目前国内TOD部分的技术薄弱。

Q4,万科如何看下半年的政策走势？

根据理解，长期导向是没有改变的，房住不炒，租售并行，稳租价稳房价这些政策的组合应用是为了行业可以稳定持续的发展，我们作为市场的主体之一，应该做好自己应该做的事情

Q5, 公司的结算毛利率下降了4%，全年的结算毛利率的预计会是怎样的呢？

2019年是毛利率的高点，是很多17、18年销售高峰期卖了的房子最后在2019年结算，对行业来说，毛利率下降是个趋势，未来的销售可能将会更低。

Q6, 经营业务是否会有分拆上市的问题，物流，地产和商业地产是否会分拆上市？

目前没有两块分拆上市的计划。

Q7, 上半年楼市中后期回暖，但还是有不同程度的下降，下半年会怎么样？

今年2~3月份下降了30%多个点，六七月份基本恢复正常，下半年公司还是会把自己的事情做好，主基调不会有太大的变化。

Q8，我们关注到，行业中有的同行已经布局了产业链的上下游，请问万科是否有同类的计划？未来新的经营性业务并表会对公司利润会有何种影响，以及未来三到五年的规划？

复合多元是未来的方向，这么多年，我们和很多市场上的上下游合作伙伴都有很多，但是布局业务暂时还没有考虑，目前我们披露公寓数据绝大部分是表内，商业部分数据的有表内和表外数据，未来并表的计划，其实主要是看公司的发展地步和自身能力，在自身能力达到之前，我们会控制公司的规模。

Q9，公司的ROE如何维稳，物业方向的业务后续如何进展？

行业ROE是处于下行状态，我们万科的杠杆会维持在一个相对安全的空间，下半年的工作重点是提升一些业务管理水平，在行业盈利空间被压缩时，这些是我们维持自身盈利水平的一些方式。物业业务中我们物业中分为万盘，万盘，就是我们万科自身的小区业务，还有非万盘，非万盘就是非万科自身的小区业务，当前进展的是和万盘1:1，还有商业物业，商区物业，我们成立合资公司，万科梁行在今年的上半年有很多项目落地，这也是我们后续的工作重点之一，最后是城市物业，这是我们最新发展的业务，我们接下来会增加这个方面的力度。

Q10，关于西北BG是何种考量？其他区域是否还会新增BG？集团总部如何对自身定位？

我们确实刚成立了西北BG，这考量其实由来已久，对于西北区BG，西北五省占大约祖国1/3的面积，在过去我们也做了一些探索，今天在西北区域的BG成立，就是对过去的建设进行了延展，我们的五大BG都是在高铁三小时，飞机1.5小时，这个范围里没有更多新的BG扩展计划，目前集团总部的定位，由于我们已经有多元化的业务，希望各种业务可以更好地协调和融合，集团总部就起到协调沟通的作用，支撑公司来未来更好的发展。

Q11，公司的净负债下降，有的人担心公司是否会过于保守物流的成长空间，REITs推出后对物流业务的影响？

公司内部一直坚持稳健的财务政策，现金为王。现金流是一个企业的生命线，不会放大杠杆去谋求过多过快的发展，物流业务中目前有616万平，其中高标库582万平，冷链34万平，我们很看好物流的发展，卫生事件过后，也是人民对各种产品的安全要求达到一个新的标准，一定重度资产的业务，REITs就会给我们打造更稳健的业务发展，6月30日万尾发布的全股权REITs，希望能得到进入第一批公募REITs名单的机会。

Q12, 万科入股泰禾的问题。

泰禾的问题更多的是资金方向的问题，但是产品的竞争力还是非常强大的，我们在行业中如果发现目标公司的产品比较优秀，但是资金出现状况，我们会考虑和这些公司共同商讨对策，解决他们当前的难题。

Q13，长租公寓To B，to C，To G的业务是否落实以及市场份额占有率。

目前我们已经布局33个城市并开展13.7间公寓，政府目前是提倡租购并行，所以很多政府提出这些需求，目前我们在深圳和北京已经提供了很多服务，因为这块业务服务也才刚刚开始，很多都还在建设中，济南和深圳的合资公司已经成立了，规模和市场占有率这些我们还在起步和探索阶段。

Q14，集团内部业务协同的问题。

不同的BG有很强的协同效应，集团内部为亲兄弟明算账的模式，这对大家更清醒的认识，如何更好地协同有很大的帮助，但是这只是原则，并没有一个合适的万能公式，希望社会各界对我们保持监督和提点。

Q15，如何看待贝壳上市的市值已经超过了万科为代表的大部分传统地产同行？

贝壳上市，市值超过普通的地产公司是非常正常的，他们的模式也是非常值得我们学习的。