新股前瞻丨第三方在管面积占比不足三成，远洋服务却想远洋到港？

继融创服务、华润万象生活递表之后，又一家TOP30房企分拆物业板块赴港上市。

智通财经App观察到，9月7日远洋服务控股有限公司(以下简称“远洋服务”)向港交所递交招股书，花旗和中金公司担任联席保荐人。

实际上，对于远洋服务此次分拆市场早有预期。早在2016年5月，远洋服务的旗舰公司远洋亿家在新三板上市，但2018年3日却自愿终止挂牌。由新三板转板至港交所是众多物业公司惯常的操作，更何况如今物业公司在资本市场非常吃香。数据显示，今年上半年，A股及港股的物业管理企业的股价平均涨幅超过50%，有些物业公司的市值甚至超过了母公司，如此受欢迎，可见物管企业上市潮早已不是什么新鲜事了。

据招股书显示，远洋集团间接持有远洋服务约90.1%权益，待分拆及上市完成后，远洋集团预计将持有远洋服务不低于的50%权益，远洋服务依旧为远洋集团的子公司。

作为TOP30房企的分拆物业股之一，那么，远洋服务成色到底几何呢?

背靠远洋集团大树，对外话语权弱

智通财经App观察到，远洋服务的物业管理主要集中在一二线城市，在管面积为4230万平方米，其中一二线城市占总在管建筑面积的90.8%。公司的物业管理类型包括住宅小区、商写物业、公共及其他物业。此外，公司还提供非业主增值服务，包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务，以及向公司在管物业的业主及住户提供各种小区增值服务。

资料显示，2017-2019年间，公司的营业收入分别为12.13亿元人民币(单位下同)、16.10亿元以及18.29亿元，年复合增长率为22.8%，2020年6月30日，公司营业收入为9.03亿元，同比增长6.6%。

按类型来看，物业管理服务依然是公司最主要的收入来源，2017-2019年该板块收入占比约为68%左右，2020年前6个月，该板块收入占比提升至71.7%。非物业增值服务收入次之，收入占比基本上稳定在20%附近，社区增值服务收入占比最小，不到总营收比例的15%。

同多数物业管理公司一样，远洋服务的收入也主要来自母公司。招股书显示，于往绩记录期间，远洋服务的大部分物业管理服务合约来自远洋集团开发的物业，2017-2020年上半年，远洋服务在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米、4230万平米;其中，由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比分别为86.5%、74.5%、72.5%、71.6%。期内产生的收益分别占其总收益的94.0%、84.5%、81.5%及81.2%，而其对远洋集团所开发的物业投标成功率为100%。

值得一提的是，远洋服务来自母公司开发的物业收费远高于第三方物业。招股书显示，2017至2020年上半年，远洋服务对远洋集团(包括其合营企业及联营公司)及其主要股东开发或拥有的物业所收的每月平均物业管理费分别约为每平方米3.7元、3.8元、4.0元及4.1元;而上述期间内，由其他第三方开发或拥有的物业所收的每月平均物业管理费分别约为每平方米1.5元、1.7元、2.1元及2.0元。

再看销售毛利率。2017年度至2020年上半年，公司的总毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%，导致2020年上半年销售毛利率大幅增加的主要原因为物业管理服务成本得以优化以及公共卫生件导致社保减免，因此毛利率得以提升。

具体来看，三个业务板块中，社区增值服务毛利率最高，2020年上半年增长至63.1%，其他两个业务板块相对较低，尤其是公司的物业管理服务板块，2019年该业务板块毛利率仅为13.7%，而2020年上半年则跃升至24.3%，较去年同期增加5.4%。

得益于营收快速增长，远洋服务近几年净利润也取得不错的增速。年内溢利由2017年的1.05亿元增加2019年的2.05亿元，年复合增长率为39.8%。截至2020年6月30日止，公司年内溢利为1.54亿元，较去年同期同比增长26.1%。

背靠远洋集团这棵大树，远洋服务过去几年均取得不错的成绩，但从物业管理收费来看，远洋服务对外话语权还是相对较弱。

物业管理企业纷纷登陆资本市场已然成趋势，数据显示，目前港股市场及A股市场上市的物业管理公司已达30家。在如此多的物业管理公司中，远洋服务有哪些优势和劣势呢?

与同行相比，好坏不一

和同行相比，远洋服务净利润低于上市企业的平均水平，在管面积中等水平，依靠母公司远洋集团，仍有较大成长空间。上半年远洋服务营收9.03亿元，净利润1.54亿元。克而瑞数据显示，今年上半年，30家上市物业管理企业平均营收为13.16亿元，平均净利润达到2.47亿元。不管是营收还是净利润，远洋服务均低于目前上市的物业管理企业的平均值。

从在管面积来看，远洋服务上半年在管面积约4230万平方米，而头部几家企业如碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、彩生活(01778)等在管面积已经突破3亿平方米;但像兴业物联(09916)、烨星集团(01941)等在管面积不足千万平方米。

从在管面积上来看，尽管远洋服务在管面积目前尚未达到头部企业的水平，但凭借远洋集团拥有约200个房地产开发项目，土地储备逾3700万平方米，远洋服务未来仍有较大的成长空间。

物业管理费价格高于同行，但毛利率却远低于同行水平。

从收费价格上来看，远洋服务物业费高于同行。2019年，远洋服务在管住宅社区及商写物业平均物业管理费分别为2.6元及17.3元;而同期同行的住宅社区及商写物业平均管理费分别为2.1元及6.6元。即住宅社区管理费用，远洋服务略高于同行，但是商写物业管理费却是同行的2.64倍。

尽管远洋服务物业管理费高于同行，但其毛利率却远低于同行。数据显示，2019年，港股的物业管理企业销售毛利率平均值为29.74%，中位数为29.81%，而远洋集团去年整体的销售毛利率为20.6%，远低于行业水平。结合前面毛利率分析部分，可以推测出，远洋服务成本高于行业水平，对外话语权弱。

综合来看，过去几年远洋服务取得非常好的业绩，但对外话语权仍旧较弱，因此此次分拆上市，或许能改善公司第三方物业管理方面的业绩。一方面，上市融资，为其现有业务及未来扩张提供资金;独立出来以后，远洋集团也能进一步扩大声誉、增强公司形象，从而提高吸引战略投资者的能力。