中梁控股(02772)“破局”：债务结构持续优化，与万科、绿城等皆属于“黄色档”

近期以来，令房企们谈虎色变的“三道红线”传得此起彼伏。“三道红线”指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。要知道房地产本来就是一个高负债的行业，资产负债率超过70%的房企数不胜数。

由此，如何在政策的压力下优雅地不踩线，便成了所有房企为之奋斗的目标。

而据UBS发布的报告显示，截止到2019年12月30日，中梁控股(02772)就凭借着66%的净负债率，以及现金短债比1.23倍的表现，只踩中了“剔除预收款后资产负债率大于70%”这一道红线，位于黄色档。要知道，行业“老大哥”万科、绿城等也不可避免地踩中该道红线，期内万科剔除预收款后资产负债率达77%。

截至2020年上半年，中梁的净负债率为69.9%，虽略有提升但仍稳稳落在“净负债率大于100%”这一红线下方。同时，现金短债比提升至1.5倍，亦完美避开“现金短债比小于1倍”这一条红线。

中梁控股未触及两道红线的表现，犹如“破局”一样引人瞩目，结合其财务状况来看，该公司究竟是如何实现的呢?

债务结构优化，融资成本实现“四连降”

今年上半年，对于所有房企而言，是有着特殊意义的半年——在公共卫生事件的冲击下，如何在复杂的外部环境中维持稳健的增长，成为房企们共同的“课题”。

结合中梁控股的中期报来看，该公司营收净利双增的表现显然是稳住了：期内，该公司实现营收237.67亿元，同比增长15.6%，归属上市公司股东核心净利润为13.08亿元，同比增长6.2%。同时，该公司拟宣派中期股息每股16.3港仙，派息比率维持40%，一如既往为股东创造不错回报。

从销售额来看，今年上半年，该公司实现全口径销售金额677亿元，同比增长6.3%，完成年度目标的40.3%。另外，据克而瑞发布1-8月房企销售排行榜显示，截至8月底其实现全口径销售额965亿元，稳居行业“top20”，目前已达成全年销售目标(1680亿元)的57.44%。

(数据来源：中梁控股财报)

虽然中梁控股目前销售增速较前两年有所放缓，但受公共卫生事件影响，其增速放缓也是在情理之中的。

另外，从增长轨迹来看，其增速放缓也在预期之内，中梁管理层在业绩会上坦言：“未来，公司计划销售规模每年实现10%至15%的增长幅度，实现稳健增长”。可见，对于销售额的增长，其更多的是追求一个“稳”字。

值得一提的是，在外部环境不确定性的考验中，中梁控股融资成本不断下降，及债务结构持续优化这两点也成为此次“成绩单”中的亮点。

截至2020年6月30日，该公司的资产总额为2574.1亿元，同比升14.7%;账上现金及现金等价物为350.21亿元，同比增加32.2%。同时境内非银行借款占比下降9个百分点，而净负债率为69.9%，处于合理可控的状态。另外，现金短债比1.5倍，资金流动性较为充裕。

此外，中梁控股的境内外融资渠道也进一步打通。今年上半年其新增境外融资渠道，通过境外票据及贷款合计融资超6.7亿美元，境外与香港恒生银行完成首笔双边贷款。期内该公司加权平均融资成本为8.9%，连续四年下降。

基于上述数据，不难看出，依托于稳健的财务管理，中梁控股上半年债务结构优化明显。

“回归二、三线”策略发力，下半年增长可期

前文已经提到，2020年中梁的销售目标为“1680亿元”，截至到8月底已经完成了57.44%的销售。如何在不触及“三道红线”的背景下完成这一目标，成为了该公司不得不要面对的题目。

结合中期业绩新闻发布会来看，中梁控股选择的是——“根据自身发展和融资能力增加土地储备，看中去化及现金流”这一条销售路径。

在这一过程中，中梁控股丰富的二线土地储备或将成为其下半年实现目标的主要发力点。2020上半年，中梁控股土地投资总额为394亿元，共获取土地56宗，总面积约740万平方米。

按区域划分来看，上半年的新增土储中，二线城市占64%，三线城市占27%，合共91%，实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖，按经济区而言，长三角作为中梁的大本营，占总土储的比重为56%，其次为中西部，占比为19%，环渤海占比15%。

通过“提高城市能级，回归二、三线市场”这一策略，中梁控股的销售均价也出现了明显提升，截至8月底销售均价提升至每平方米12500元。

而再看长远一点，充足的二、三线市场供货也是其实现销售目标的基础。

而对于下半年的规划，中梁相关负责人曾表示，公司始终坚持追求规模扩充、利润与债务水平之间的平衡以获得稳健发展。未来集团将继续严格管理现金流，有效控制杠杆水平并持续改善债务结构。

此外，中梁控股亦在财报中指出，将始终坚持以确定性应对不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展，以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业发展。