不动产+云计算 RealPage(RP.US)如何成为全球领先的物业SaaS服务商？

本文来自微信公众号“计算机文艺复兴”，文中观点不代表智通财经观点。

1. 全球领先的物业管理软件供应商

1.1. SaaS业务全球领先，解决方案不断完善

RealPage(RP.US)于1998年成立，是全球领先的房屋出租行业的应用软件公司。公司专门为房屋出租行业服务超过20年，通过直销机构，为房屋出租和度假租赁行业提供物业管理软件和软件支持服务，整合并简化房屋出租的管理和物业的运营。

公司直击传统房屋出租行业的软件效率低、灵活性差、组织分散等痛点，提出SaaS解决方案，通过建立实时数据库，整合市场情报，简化房屋出租体系中的复杂流程和参与人员之间的互动，帮助业主和物业经理高效地获取信息并可视化地管理房屋出租的相关业务，如营销、定价、筛选租户等，同时提供运营绩效；为潜在客户及承租人提供全面完善的信息；帮助投资者谨慎地投放和收获资本；助力物业部门更高效地提供居民服务。

为了公司的解决方案持续扩张完善，公司注重对先进互补的业务、产品和技术的外延并购。RealPage在成立之初，即收购了主要提供传统租房管理系统的Rent Roll公司，并于2001年6月发布了第一个房屋出租的SaaS管理系统OneSite。其后公司不断扩展平台、优化功能，自2002年7月以来，完成了超过45项互补技术的收购，完善解决方案的功能、扩大解决方案的服务范围。2019年公司收购了LeaseTerm Solutions的大部分资产、Hipercept 100%的流通股、Simple Bills的全部资产、Investor Management Services 100%的所有权权益，与Buildium签订了合并和股票购买协议。

1.2. 专业提供房屋出租的SaaS解决方案

公司的业务构成简单，仅由SaaS解决方案收入、专业服务及其他收入构成。其中SaaS解决方案通过签订订阅许可协议销售，其相关的收入包括解决方案的许可证和订阅费、与公司软件增值服务相关的交易手续费，以及公司从保险服务中获得的佣金。通常公司的订阅许可协议是不可撤销的，初始期限为一年或更长，并按月、季度或年度提前付款。专业服务包括公司为客户提供解决方案的咨询和实施的费用等，按时间和服务量或相关服务的固定价格收取费用；其他收入主要包括子仪表设备的销售，包括其安装服务。还有一小部分营收来自于公司提供的内部软件解决方案。

组织多类型销售队伍，提供SaaS软件解决方案。RealPage通过直销机构，根据地域、潜在客户的规模和物业类型等因素，组织不同的销售队伍，为客户的独特需求提供更高水平的服务。公司旨在为房屋出租体系的所有组成部分提供一个单一的系统，不同用户访问不同的应用，为客户提供租房全周期的技术平台。其平台包括四大类解决方案：物业管理、租房和营销、租客服务和资产优化，每个类别的解决方案包含多项产品服务。

1.3. 董事长持股比例逐渐下降

公司共有4位持股比例超过5%的大股东，其中持股最多的为公司董事长。持股比例最高的股东为Stephen T. Winn，持股1264.05万股，持股比例13.35%，同时他担任公司的首席执行官、董事长及董事会成员；除此以外，持股比例超5%的大股东还有T. ROWE PRICE ASSOCIATES, INC.，The Vanguard Group, BlackRock, Inc.，分别持有10.15%、7.72%和5.31%的股份。虽然Stephen T. Winn目前仍持有最多的股份，但根据年报披露，其持股比例已从2014年的32.75%降至2020年的13.35%。

1.4. 创收能力稳定，费用控制能力加强

RealPage主要提供SaaS解决方案，总营收持续增长。公司绝大部分收入来自于SaaS解决方案的相关收入，占公司总营收的95%以上，这类收入的快速增长主要原因是公司的四类SaaS解决方案通过扩展功能、收购新技术平台实现有机增长。2015-2019财年，公司的总营收增速均保持在两位数以上，分别实现营收4.69亿、5.68亿、6.71亿、8.70亿、9.88亿美元，2016-1019年总营收的同比增速分别为21.26%、18.10%、29.59%、13.65%。

RealPage的四类SaaS解决方案收入中租客服务的收入占比最多。2019财年，物业管理、租房和营销、租客服务和资产优化这四类解决方案的收入在总SaaS解决方案收入中分别占比为22%、19%、44%和15%。其中租客服务解决方案的收入最多，达4.21亿美元，成为公司的主要收入来源。

使用RealPage的SaaS解决方案的物业数量逐年增加。2015-2019财年SaaS解决方案管理的物业数量分别为10568、10989、13003、16219、18475个。从2016财年起，在会计期末客户使用RealPage的SaaS解决方案来管理的物业数量一直保持着较高的增长比率，2018年同比增长高达24.73%。这样的高增长表明公司通过SaaS解决方案增加其平台渗透率的策略是成功有效的。同时近三年会计期末SaaS解决方案在每个物业的平均收入保持在5.5万美元左右，公司收入的增长主要来源于使用解决方案的物业数量增长。

毛利持续增长，毛利率维持较高水平。2015-2019财年，公司的毛利分别为2.70亿美元、3.26亿美元、3.98亿美元、5.05亿美元、5.62亿美元，毛利持续增长。销售毛利率分别为57.61%、57.35%、59.25%、58.12%、56.87%，一直维持着56%以上的高毛利率水平，其主要原因为公司对下游企业的议价能力较好，具有技术优势和护城河。

销售净利率和ROE波动较大。2015-2019财年公司的销售净利率分别为-1.97%、2.93%、0.06%、3.99%、5.89%，公司在经历2017年净利率下滑后又逐年回升。净资产收益率（ROE）分别为-2.81%、4.68%、0.09%、4.44%、5.21%，与销售净利率的增长趋势相同。其主要原因是公司在2017年的费用支出相对较多。

研发投入波动性增加。2015-2019财年公司的研发费用分别为0.688亿美元、0.7361亿美元、0.8945亿美元、1.1853亿美元、1.1222亿美元，仅在2019年有所减少，其余财年均稳步增加，且公司研发费用占营收比例一直维持在10%以上的水平，公司注重产品的研发及应用的扩展。且2019年公司产品开发费用的减少是由于公司提高了内部主动性，提高科研能力，充分调动公司研发人员的积极性。

销售费用率持续下降。2015-2019财年，公司的销售费用分别为1.2311、1.3521、1.6508、1.6661、1.9396亿美元，销售费用逐年增加，这是由于公司扩招销售人员，增加了员工工资支出，同时公司组合不同的解决方案，提高客户需求，为此员工差旅费同比增加。2018年前公司均保持20%以上的销售费用率，2018及2019年公司的销售费用率降至20%以下。在2017年公司的销售净利率及ROE水平受销售费用率的增加导致的下降后，公司控制销售费用率，提高费用支出的效率。

盈利能力的强势得益于高经营现金流、低资本开支的特征。RealPage的经营活动现金流增长速度较快，从2015年的0.96亿美元涨至2019年的3.17亿美元，是2015年的三倍有余，公司赚取自由现金流的能力较强；而资本开支一直维持在0.5亿美元左右的水平，公司稳定控制资本性投资的支出。

2. 行业潜力巨大，RealPage优势明显

2.1. 房屋出租市场规模庞大，传统租赁系统缺点显著

房屋出租市场规模庞大、特点鲜明。美国人口普查局下的住房调查局报告表明，2017年美国共有4460万套出租房屋。RealPage根据该数据及公司自己的估计，认为美国房屋出租市场的总体规模超过5800亿美元。但同时，房屋出租市场受区域性、季节性、参与者多样化、租客流动性及房屋出租的用途多样化等限制，在历史上一直缺乏高效且覆盖范围广的系统性工具对其进行管理。

房屋出租的管理涵盖了整个租客的租房周期和物业的运营流程，由此组成的租房体系涉及多个组成部分，分散的房地产管理人员需要负责管理分散的出租房屋，使得运营方式复杂多样，因此房屋出租的管理面临挑战。且2020年受卫生事件影响，美国租房活动活跃，租客续租率提升并处于历史最高水平，未来预估市场仍会扩大。

传统房屋出租的解决方案缺点明显。自20世纪90年代中期，房屋出租市场由分散开始整合，此时房屋出租行业的需求已经超越了基本的会计和记录功能，还新增了各类增值服务，如互联网营销、租房定价、租户筛选和业主收益优化等。为了满足市场复杂和不断发展的需求，过去房屋出租行业实施了大量单点解决方案，如利用Microsoft Excel和一些公司内部开发的解决方案来管理其物业。

这些解决方案的实施和维护成本高昂，通常缺乏帮助出租房屋的业主、物业和投资者三方实现运营收益最大化的集成功能，并且没有相关研究报告和分析工具，用以支持投资者优化其投资回报或帮助其资本的分配进行决策。此外，当时房屋出租行业的许多专业人士仍然依赖于纸张或电子表格进行记录和计算，这样的方法容易出现人为错误，或因内部管理不善而泄露信息造成公司损失等。

2.2. 行业较为细分且竞争激烈

行业细分度较高，风口下竞争激烈。房地产应用软件行业由于其涉及范围较广，涵盖了会计、营销、运维、物业服务、资产管理、租户管理等多个细分领域，所以较多公司在其细分领域均占有一定的市场份额，如CoStar研究并提供商业租房行业数据、Truss为中小企业提供办公与联合办公租房服务、LightBox今年收购的ClientLook提供商业租房的CRM解决方案等。在5G、大数据及物联网等技术的推动下，房地产科技行业迎来长足发展，为及时更新领先科技、提高市占率，各头部公司并购活动频繁，如CoStar于2019年收购酒店数据提供商STR、LightBox收购CRE销售解决方案提供商Real Capital Markets、租赁和资产管理平台VTS收购零售营销平台Property Capsule等。

2.3. RealPage具备竞争优势

RealPage解决方案的竞争优势如下：

① 基于实时租房交易数据库的SaaS平台：该平台通过互联网提供单一的访问点，并提供租房交易数据的公共数据库，允许解决方案进行离线数据传输或实时访问数据。

② 大型的并不断增长的房屋出租体系：截至2019年12月31日，RealPage的客户群超过29800个，其集成数据分析和SaaS解决方案帮助管理了约1850万个美国租房的运营。

③ 为房屋出租行业提供数据分析和SaaS解决方案服务的综合平台：公司的解决方案和服务平台为管理租客整个租房周期和物业管理的核心运营流程提供了深入的分析，并按用户需求提供相应的服务。这一集成的SaaS平台使客户能够优化运营收益和投资回报。

④ 基于租房交易数据的深度分析和价格优化工具：公司具有庞大的租房交易数据池、在租房营销方面的专业知识、专业科学的团队以及其强大的预测能力。公司基于统计建模和自身的解决方案为客户提供较为详细的市场情报，有助于提高客户的运营收益率和投资回报率。

⑤ 开放的云计算架构：公司的云计算架构使其解决方案能够与客户的现有系统对接，并允许客户将第三方业务应用程序的管理进行外包，这种架构可以缩短销售周期，提高公司的解决方案在目标市场的采用率。

⑥ 经验丰富的管理团队，强大的整合和运营记录：RealPage拥有一支经验丰富、高效的管理团队，在房屋出租行业拥有丰富的专业知识，团队持续开发并改进数据分析和SaaS解决方案。

3.战略稳定，未来仍将保持领先地位

3.1. 持续收购新产品和解决方案

持续收购互补业务、产品和技术。公司有选择地评估自身的资本配置战略，使其收购的企业和技术有助于公司实现其战略目标。2020年1月22日，RealPage以6520万美元的购买对价收购了Modern Message Inc.的所有流通股，该公司是多户型租房行业的解决方案提供商，根据统计，该公司的平台能在租约中为业主及物业方提高53%的在线声誉评估(ORA)评分，其整体解决方案的投资回报率高达其他公司解决方案的22倍，同时能为物业经理方节省50%的管理费用。

3.2. 预期保持行业领先地位，市场占有率不断提升

公司计划保持其作为房屋出租行业领先的解决方案供应商地位。公司未来预期继续利用其解决方案平台和行业影响力，实现保持行业领先地位、提高市场占有率的目标，达成这一目标的战略要素如下：

① 拓展新客户：公司计划积极与目前不使用RealPage解决方案的物业管理专业人士和投资者建立新的客户关系。除了推销公司的物业管理解决方案外，公司还将利用云开放的架构，促进其解决方案与新客户原有系统的统一，向其他第三方物业管理系统的客户销售软件支持的增值服务。

② 增加RealPage平台的采用率：公司认为，到目前为止，在租房市场中SaaS解决方案的渗透率还不高，而且这些解决方案具有向客户销售并获得高额SaaS业务收入的巨大潜力。通过在现有客户中增加RealPage解决方案平台和增值服务的采纳率，公司计划积极地向客户销售和交叉销售其解决方案。

③ 为RealPage房屋出租平台增添新的特性和功能：公司计划继续开发和引进新的解决方案，以销售给新的和现有的客户。这些解决方案可能包括客户内部部署的解决方案，并能支持客户发展其国际业务。公司计划与第三方应用程序提供商建立新的关系，这些供应商可以使用公司的开放式体系架构，通过平台为客户提供额外的产品和服务能力。

(编辑：李国坚)