港股打新丨卓越商企：大湾区高端商务物业管理标杆

本文来自微信公众号“郭二侠鑫金融”。

卓越商企郭二侠是非常熟悉的，卓越集团在深圳福田CBD有10几栋大楼，都是卓越商企在做物业管理，郭二侠以前就职过的三家公司就在这里面，每天早晨上班，大堂安保小哥和小姐姐，西装革履戴着白手套列队迎宾问好，给人以阅兵式的高端体验。

一、招股信息

二、公司基本面

卓越商企(06989)，来自深圳，成立于1999年，是中国领先的商务物业管理服务提供商，旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，涉及商业物业、公共与工业物业及住宅物业多元业态。

公司亦是市场上为数不多的专业为商务物业提供综合服务的物业管理服务提供商之一。

根据行业报告，按在2019年的商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企服务在中国商务物业服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业服务提供商中排名第二。

财务数据显示，卓越商企服务的营业收入从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元，复合年增长率约为39.2%，截至2020年5月31日止五个月同比增加58.7%至9.42亿元;净利从2017年的1.36亿元增至2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。截至2020年5月31日止五个月同比增加99.3%至1.54亿元。

截至2020年5月31日，公司在34个城市拥有331个在管项目，总面积为2580万平方米，其中总面积1170万平方米的111个项目位于大湾区，项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。

公司在管物业大部分位于中国一线及强二线城市。

具体来看，商务物业是公司的重中之重，公司目前商务物业面积为1377.2万平方米，较2019年末增加145.9万平方米，占总面积的比重为53.5%;从收入贡献来看，2020年前5月商务物业贡献卓越商企物业管理服务收入的73.1%。

在管面积方面，卓越商企2017年-2019年所管理的物业项目数中分别有70.9%、78.7%及86.4%由第三方物业开发商开发，总在管面积分别为1136.4万平方米、1455.4万平方米及2352.9万平方米，其中来自卓越集团的在管面积占比分别为65.3%、58.8%及42.2%。

上述期间内，卓越商企来自第三方物业开发商的在管面积由394.3万平方米增至1337.5万平方米，在2019年首次超过来自卓越集团的在管面积，且来自第三方物业开发商的在管面积2.39倍的增速远超同期来自卓越集团36.83%的增速。

和其它在港交所上市的物业公司一样，卓越商企稳定的物业资源来自于母公司。

卓越集团拥有多个规划中的城市更新旧改项目，截至2020年5月31日，公司管理45个由卓越集团开发的项目，总面积为1,070万平方米。此外，来自卓越集团的总合面积约为2,090万平方米，预计将于三年内交由公司管理。卓越集团所开发物业，100%都给了卓越商企管理，肥水不流外人田。

卓越商企此次引入9名知名机构作为基石投资者，包括腾讯(00700)全资附属公司Tencent Mobility、京东(09618)全资附属公司Gorgeous Tulips、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、东方金融(03958)旗下基金GSC Fund 1及Vision Fund 1等，总计认购1.5亿美元股份。

其中，单是腾讯及京东认购金额分别达4500万美元及2000万美元，按发行中间价计算，这些基石投资者认购份额占全球发售的约38.7%，这个基石阵容放在众多的物业股中，也算是少见的亮眼。

行业方面，今年以来，共有6家物业公司登陆港交所，上市首日仅有一家破发，其他均迎来“开门红”，金融街物业更是大涨26.4%。从公司规模和商务物业属性来看，对标宝龙商业，现在宝龙商业市值167亿，估值63倍，卓越商企60倍的估值发行偏高。

保荐人海通国际和招银国际，历史保荐记录中规中矩，没有暴涨暴跌的新股。

三、综合点评

卓越商企此次发行，最招人诟病的一点就是在上市前突击分红。

招股书显示，卓越商企在2019年底分红1.047亿元，2020年一季度刚过，公司再度大手笔派息3.537亿元，共计达4.585亿元。过去三年，卓越商企一共赚了5.27亿元，也就是说，卓越商企在上市申报完成之后，把过去前三年的九成利润分了红。

这个手法和上个月上市的农夫山泉一样，其实在大股东持股比例高的公司，这也算常规操作，不要拿钱考验人性，因为人性在巨额金钱面前禁不住考验。

四、预估中签率

香港公开发售3000万股，每手1000股，合计3万手。在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配1.5万手。

打新嘉和生物的钱退回来了，刚好无缝衔接打新卓越商企，按照目前的打新热度，大概有45万人申购，最终肯定会超购100倍，启动50%回拨，那么甲乙组各获配7.5万手，预计一手中签率10%，申购150手稳中一手。

打新乙头需要申购50万股500手，市面上放20倍融资的券商较多，打新乙头的投资人少不了，预计乙头中签3-5手，这次计息只有4天，融资成本低，可以干，充分考虑到了估值较高，留给二级市场的水位有限。

五、本人操作计划

郭二侠计划用打新嘉和生物退回来的钱大部分申购卓越商企，其中两个乙组。

郭二侠建议满仓干!

注：在郭二侠的语境里，拿命干>满仓干>梭哈。

自创了一套新词，因为原来的词已不足以表达对港股打新的热情。

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第一服务和先声药业已经通过聆讯，暂无确定招股时间表，按照惯例下周会启动招股，可能和卓越商企有部分重叠，不过明天云顶新耀的钱就退回来了。

从认购优先级上来说，先声药业>卓越商企>第一服务，大家注意安排好资金。

（编辑：肖顺兰）