新股前瞻|世茂服务通过聆讯，物业赛道下一只耀眼“明星股”?

试问，今年上半年“最受欢迎港股概念股”是哪家?

除了科技巨头之外，物业管理股恐怕算得上其中的“佼佼者”了。

身处其中，世茂服务也凭借着“10月11日通过港交所聆讯”的消息让这一板块变得更加热闹。

从6月底首次递交招股书，到通过港交所聆讯，仅过去3个多月的时间，世茂服务可谓以迅雷不及掩耳之势迈出坚实的一步。而值得一说的是，今年上半年该公司还合计引入2.44亿美元战略投资，战投队伍包括互联网巨头腾讯及知名投资机构红杉资本。换言之，被腾讯、红杉两位大佬选中的它，必然也有什么过人之处。

那么，细究其招股书下，世茂服务的赴港之路究竟有哪些亮点呢?

在管面积8570万㎡，卡位黄金赛道的优秀选手

世茂服务，成立于2005年，是世茂集团旗下全资子公司。

而在“大树”世茂集团的庇护下，世茂服务从一开始便具有了天然的规模优势。

据中指院数据，按2019年综合实力计，其于2020年获评中指院“中国物业服务百强企业”第12位;而按2018年至2019年收入增长率计，其在“中国物业服务二十强企业”中排名第3。同时，由于该公司在管建筑面积、收入及利润迅速扩大及提升，其于2019年还获中指院认可为“中国物业服务百强成长性领先企业”之一。

具体而言，截至2020年6月30日，世茂服务的合约总建筑面积达1.255亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市，截至同日世茂服务管理293项物业，总在管建筑面积8570万平方米。

(数据来源：世茂服务招股书)

需要指出的是，在上述总在管建筑面积中，其大部分在管物业还是位于国内经济最发达及增长最迅速的地区之一——长三角地区，截至2020年6月30日，其在该地区的在管建筑面积为3210万平方米，占总在管面积比例为37.4%。而就城市等级而言，其也专注于一线、新一线及二线城市，于该城市拥有在管面积为6597平方米，占比达到77%。

基于上述数据可知，大部分在管面积位于经济发达地区的世茂服务，发展潜力十分可期。

另外，需要指出的是，世茂服务所处的物业赛道目前也处于“黄金发展期”——智通财经APP了解，截至2018年底全国物管面积达211亿平米。短期看，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年将进入规模爆发期。长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，行业管理面积将达到326亿平，收入规模超2万亿。

一般情况下，企业发展的天花板也取决于行业的发展空间，故而在规模即将爆发的物业赛道下，世茂服务无疑也将获得一定的发展机会。而今年以来，物业股乘行业之风不断攀升，也基本可以印证这个逻辑。

收入复合增长率54.5%，高成长性愈发凸显

解读完世茂服务的在管面积及行业空间，从其经营状况来看似乎也可以窥出它的“优质属性”。

从收入来看，2017年至2019年，其实现收入分别为10.43亿元、13.29亿元、24.89亿元，复合年增长率达到54.5%。今年上半年，其收入继续向上突破，较去年同期的8.45亿元增长85.1%至15.65亿元。

利润数据则更为亮眼，由2017年的1.09亿元增加至2018年的1.46亿元，2019年更是高达3.85亿元，复合年增长率为88.0%。截至2020年上半年，其利润更是较去年同期翻了一倍多，为2.55亿元。

(数据来源：世茂服务招股书)

盈利方面亦表现不错，2017年至2019年，世茂服务毛利率分别为27.5%、29.4%和33.7%，截至2020年6月30日，其毛利率继续保持高增长至34%。对比来看，天风证券研报显示，今年上半年20家物管公司毛利率均值为27.1%，可见世茂服务的盈利水平是远高于行业水平的。

而从现金流来看，在天然的规模优势下，该公司也不“差钱”——截至2020年6月30日，其经营活动所得现金净额约为4.16亿元，同比增长414%，期末现金及现金等价物则同比增长333%至17.54亿元。

另外，值得一提的是，从收入结构来看，世茂服务今年上半年优异的毛利率水平主要还是归功于其社区增值服务的极大带动。

据悉，该公司主要业务包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务这三个板块。其中，物业管理仍是其主要收入来源，但近年来增值服务则表现突出，占比提升较快，截至2020年上半年其收入占比为52.4%，而社区增值服务占比则达到26.7%，非业主增值服务为20.9%。

在招股书中，世茂服务表示，今年上半年毛利率的大幅增加主要还是得益于社区增值服务收入贡献占总收入的百分比上升，以及有关服务通常较其他服务产生较高毛利率，期内其社区增值服务毛利率已提升至49.4%。

(数据来源：世茂服务招股书)

此外，独立第三方较高的收入贡献也是财务数据中的一大亮点。据招股书显示，2017年至今年上半年，来自独立第三方的收入占比分别为71.5%、64.4%、67.6%及70.5%，基于这些数据可知，世茂服务的外延并购也较大地降低对母公司的依赖，从而有利于其进一步打开成长空间。

社区增值服务，另一个想象空间?

前文已经提到，世茂服务的社区增值服务是其毛利率大增的主要动能，但结合这一行业赛道来看，该服务的增长潜力恐怕不止于此。

具体来讲，世茂服务的社区增值服务社区增值服务主要包括社区资产管理服务佣金、家装服务、停车位销售相关服务、智慧社区解决方案等服务，这些服务摆脱了传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，较其他物管服务产生了较高毛利率。报告期内，世茂服务2017年-2019年的传统增值服务收入大增，其中社区资产管理服务收入的复合年增长率为82.0%。停车位销售相关服务收入的复合年增长率高达436.3%。

而据天风证券研报显示，从社区增值服务收入增速趋势看，自2016年来社区增值服务增速一直保持在50%以上，即便受到公共卫生事件影响，今年上半年相关社区增值服务仍表现超出预期。比如家装需求虽增速不及往期但仍保持较快增长，表现出良好抗风险特征。

此外，从过往趋势来看，社区增值服务收入占比亦呈现逐年提升的趋势，粗略计算，基础物管与社区增值比例为 5:1，未来社区增值服务仍有很大的提升空间，一方面来源于增值服务在社区内的渗透率不断提升，另一方面非住宅特色增值服务内容仍有待探索。

在此背景下，平安证券曾指出，以一二线及核心城市圈为主的房企，或更利于旗下物管公司增值服务提高渗透率。即高能级城市、核心区域业主增值服务接受程度相对更高、消费能力相对更强，因此对增值服务渗透率产生积极影响。

由此对于重点布局一线、新一线及二线城市的世茂服务而言，这可谓是一大发展良机——即通过提高社区增值服务的渗透率，打开另一个想象空间。

综合上述种种，不难看出，在行业空间、经营状况及规模效应的加持下，世茂服务或将具有不错的增值潜力，并有望成为下一只耀眼的物业新股。