降负债稳增长，上坤地产(06900)开启高质量发展新篇章

下半年以来，扛住了“三道红线”和融资新规渐近的压力，上坤地产(06900)的上市之路走得从容而稳健。

11月16日，上坤地产公布了招股和定价结果，公司的国际发售和香港公开发售均获适度超额认购， IPO最终定价为2.28港元，定价接近于区间上限，已于11月17日正式登陆港股市场。

当前内房股显然处于低估状态，在PE偏高的基础上采用接近区间上限定价，一方面表明公司对未来发展充满信心，另一方面也表明投资机构对于其未来发展的看好。与此同时，在定价方面，公司依然为市场留足增长空间。

近年来，上坤逐渐向有质量的增长转型。而今，这家潜力倍增的地产企业已经顺利登陆港股市场，开启了下一段高质向优发展的新征程。

降杠杆成效显著 财务结构健康优化

发展十年至今，上坤地产迅速在上海地产业里声名鹊起，规模和利润双双快速增长的同时，公司也从未放弃过对财务结构的持续优化。

近年以来，在快与慢之间，上坤已经逐渐掌握了“平衡之道”。

就近年数据而言，在销售和土储扩张齐头并进之际，上坤对财务结构优化的重视从未改变过。严控财务管理，优化负债结构，拓宽融资渠道，成为了如今上坤应对市场变化的护城河，重视销售回款和利润，亦让高质量增长成为现实。

智通财经APP了解到，2017-2019年之间，上坤的净负债率呈现逐年不断下降的趋势，从684.9%降至325.9%，再到118.8%，而截至今年4月末，虽然受公共卫生事件影响，但由于上坤的计息银行及其他借款减少，使其净负债率继续降低至73.8%，同时现金短债比也增长到1.4倍，短期偿债能力明显提升，从而使公司顺利走出了“三道红线”监控区，赴港的步伐越加稳健。

从贷款结构上来看，公司的银行及其他贷款借款总额也在同步持续降低，由2018年的74.6亿降至2019年降至67.7亿元并在2020年前四个月内再度下降至55.9亿元，贷款分布日趋均衡，三年一期的加权平均利率持续保持稳定可控且健康合理的水平。

此外，上坤地产还密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流满足偿还债务和业务拓展的现金需求。截至今年4月末，上坤拥有现金及现金等价物约15.85亿元，不仅能够有效覆盖短期负债，充裕的流动性亦将为公司未来债务偿还和业务开展提供支撑。

除了账上资金充裕，截至2020年8月31日，公司有未动用银行融资约人民币110.25亿元，且资本市场的认可也将为其带来了更强的融资能力，由此，上坤已经且将继续获得经营所得营运资金以及外部多元的融资渠道提供资金以支持业务增长。

与此同时，上坤一体化运营模式及规模化成本优势，使公司的项目销售具有巨大的价格优势，从而实现了其优质开发、快速销售的发展战略。而这一过程，不但是节约成本、创造效益的过程，更有效的提高了上坤的项目开发速度及资金周转效率，提升生产资源的单位利用效率从而缩减其单位利用成本。

针对于财务结构的优化，上坤未来也将继续强化整体的财务政策，完善整体资本结构，严格监控财务指标，包括更高效的使用营运资金，来确保充裕的现金流，通过标准化的项目的管控来缩短项目的开发周期周期，提高整体的周转率。

稳健增长高质运营 盈利能力不断提升

智通财经APP了解到，上坤地产总部位于上海，并于2016年开启全国化步伐，经过11年发展，上坤地产在上海住宅开发企业中逐渐确立了领先地位，现已战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。

作为地产行业的长期主义者，上坤的眼光则放得更为长远。从第一个五年“打磨产品、立足并深耕上海”到第二个五年“布局全国七大区域、挺进百强”，公司紧扣行业发展趋势，实现在销售规模、收入及利润上的突破。

近年来，上坤的总资产在业绩期内增长迅速，由2017年的151.1亿元，增长到2018年的198.9亿元，并进一步增长到2019年的248.8亿元，复合年增长率高达28.3%，且在2020年前四个月内继续稳步增长至251.9亿元。总资产稳定增长也与公司不断扩张的业务规模相匹配，同时资产回报率亦由17年的0.3%大幅上升至19年的3.0%，收益回报明显。

收入方面，2017-2019财年，公司实现营收分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。而在收入快速增长的同时，公司同步维持着超高的盈利水准，净利润在往绩期内增长迅速，从2017年的0.3亿元，高速增长至2018年的6.7亿元，再于2019年进一步增长至6.8亿元，三年复合增长率高达376.1%。与此同时，今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6%。

随着公司加速向全国渗透，未来的成长性还将进一步延续，结合最新情况来看，截至2020年7月末，上坤地产已经将业务范围拓展至8省14个城市，其共计总土地储备约410万平方米，其中70%位于长三角经济区。高质量的项目布局以及充裕的土地储备有望为上坤地产的可持续增长带来支撑。

在高效经营的另一面，上坤地产在项目开发、投资等多个维度进行把控和优化，持续提升企业的盈利水平。从拿地开始，上坤就注重保持项目的利润率，对回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准等进行精密测算，配合项目开发、品质打磨、从而保证项目有合理的利润水平，推动企业可持续发展。

通过运营效率提升、精准投资布局、区域深耕战略，以及高效执行，上坤未来有望全面兑现经营业绩，实现有质量的增长。基于对上坤长期投资价值的认同，以及对其业务核心价值的深入理解，资本市场与投资者亦将对这家新秀房企予以最为积极反馈。