最高筹约17.26亿港元!荣万家服务(02146)明起招股，紧握行业发展机会

12月30日，拥有全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商─荣万家生活服务股份有限公司(「荣万家」或「公司」，连同其附属公司，统称「集团」)，宣布公司普通股本中每股面值人民币1.00元的境外上市外资股，将以港元认购和买卖(「H股」)并在香港联合交易所有限公司(「联交所」)主板上市计划。

荣万家(02146)计划全球发售94,000,000股H股(视乎超额配股权行使与否而定)，其中约84,600,000股H股将用作国际发售(可予调整及视乎超额配股权行使与否而定)，其余约9,400,000股H股将作香港发售(可予调整)，作价每股H股13.46港元至18.36港元，最高集资总额约17.26亿港元，将于2020年12月31日至2021年1月8日公开招股，1月15日挂牌上市。

全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，紧握行业持续增长的发展机会

自2000年成立以来，荣万家已经发展成为一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。从2012年开始，公司一直荣获行业顾问中国指数研究院(「中指院」)根据综合实力排名的中国物业服务百强企业称号，排名更从2012年的第86位快速攀升至2020年的第19位。根据中指院的资料，在环渤海经济圈，以综合实力计，公司在2020中国物业服务百强企业中排名第10;在河北省，以综合实力计，在2020中国物业服务百强企业中排名首位。截至2020年12月22日，公司的合约管理项目数量为431个，覆盖位于中国19个省、直辖市及自治区的62个城市。

通过20年的经营，荣万家在巩固其环渤海经济圈的市场地位的同时，已经在全国建立了服务网络，战略性地将业务拓展至长三角地区、大湾区及中西部地区核心城市等经济发展水平、人口密度及人均可支配收入较高的地区。目前，公司已基本形成了「两横、两纵、三集群」的服务网络，「两横」指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，「两纵」指以京沪、京广铁路沿线的布局，「三集群」是指环渤海经济圈，长三角地区及珠三角地区的城市群。截至2020年12月22日，公司的合约管理项目已覆盖环渤海经济圈的24个城市(包括天津、北京等区域性核心城市)，长三角地区的12个城市(包括上海及杭州等区域性核心城市)、大湾区的4个城市及中西部地区的22个城市(包括成都、重庆等区域性核心城市)。

公司通过三条业务线(即物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务)提供多元化服务。于业绩记录期内，业务规模及财务表现均实现了快速的增长。截至2017年、2018年及2019年12月31日，公司在管建筑面积分别约为3,620.8万平方米、4,157.6万平方米及5,030.5万平方米，复合年增长率为17.9%。截至2020年6月30日，公司共管理272个在管物业管理项目，总在管建筑面积为5,240.5万平方米，覆盖中国14个省、直辖市及自治区的30个城市。截至同日，公司已订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8,057.3万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的53个城市。公司收入从2017年的人民币7.320亿元增加至2019年的人民币12.82亿元，复合年增长率为32.3%;收入由截至2019年6月30日止六个月的人民币5.566亿元增加37.4%至2020年同期的人民币7.649亿元。公司的利润及综合收益总额从2017年的人民币3,830万元增加至2019年的人民币1.132亿元，复合年增长率为71.8%。利润及综合收益总额由截至2019年6月30日止六个月的人民币5,290万元增加98.1%至2020年同期的人民币1.048亿元。

与荣盛发展集团的战略业务关系和迅速提升的外拓能力

荣万家与中国领先的物业开发商荣盛发展集团保持长期战略业务关系，为公司的持续快速发展奠定坚实基础。荣盛发展集团积极发展多元化产业，目前已形成以房地产开发为主业，贯穿产业园、健康、旅游、设计、酒店、房地产金融等业务为一体的综合性的全产业链条。于业绩纪录期，荣万家就荣盛发展集团开发的物业中标率为100.0%。长远合作有助公司深入了解荣盛发展集团对物业管理服务的严格需求及要求，并使荣万家能够不断向业主及住户提供优质服务，从而为荣盛发展集团所开发物业的可销售元素增值。此外，荣盛发展集团大量筹备中的物业为荣万家的可持续性奠定坚实基础。截至2020年6月30日，荣万家已订约管理荣盛发展集团开发的351个物业项目，包括总在管建筑面积为5,170万平方米的261个在管项目及总合约建筑面积为2,520万平方米的90个已订约但未交付项目。

同时，依托荣盛发展集团在产业园开发方面的优势，荣万家承接了该集团开发的产业园的物业管理，并且将公司对于产业园丰富的管理经验拓展到独立第三方开发的产业园管理上。根据中指院的资料，以产业园在管建筑面积计，荣万家在环渤海经济圈的2020年中国物业管理百强企业中排名第六。荣万家针对在管产业园入驻的企业及客户群体进行物业管理服务升级，提供定制化服务，以迎合彼等的多样化需求。截至2020年12月22日，公司管理的产业园合计在管建筑面积为约120万平方米，合约建筑面积为约150万平方米。

凭借丰富行业经验以及市场知名度，荣万家一直扩大与独立第三方物业开发商的业务合作。通过与独立第三方地产开发商合作，公司能够进一步扩大业务规模、增加市场份额、丰富管理的业态类型、扩大客户基础。截至2020年12月22日，有关独立第三方物业开发商所开发的物业，公司总在管建筑面积为约91.7万平方米，总合约建筑面积为约430万平方米。截至同日，公司与独立第三方物业开发商签署了46份框架协议及战略合作协议，拟交付公司管理的物业总建筑面积为约5,020万平方米。截至2020年6月30日止六个月，公司参与了5项由独立第三方开发商开发物业的公开招投标程序，实现中标率为80.0%，显著高于2019年的33.3%。

多样化的物业业态和多元化的服务组合，提供广泛稳定的收入来源

荣万家有多样化的在管及合约物业组合，涵盖住宅物业、商业物业(如购物中心、写字楼及酒店式公寓)及公共及其他物业(如产业园、学校、工厂及公园)等多种业态。截至2020年12月22日，荣万家的住宅物业在管总建筑面积为约5,270万平方米，总合约建筑面积为约8,210万平方米;非住宅物业在管总建筑面积为约540万平方米，总合约建筑面积为约760万平方米。

除了高质量的物业管理服务，公司也致力提供多样化的增值服务。公司为物业开发商提供的服务覆盖房地产开发产业链设计、建设、营销、交付的各个重要环节，包括物业工程服务、前期规划及设计咨询服务、案场服务、物业交付服务及售后服务等。同时，通过在线及线下的形式，公司为物业业主及住户提供一站式小区增值服务，包括生活服务，如小区零售及商业采购服务以及入户维修、维护及家政服务，以及物业空间管理服务，如拎包入住及不动产经纪服务。于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，公司的非业主增值服务所产生收入分别约人民币1.986亿元、人民币2.676亿元、人民币4.318亿元、人民币1.665亿元及人民币2.506亿元，分别占同期总收入约27.1%、29.7%、33.7%、29.9%及32.8%

在小区零售服务方面，荣万家推出了「在线商城+线下便利店+送货上门」的全方位零售模式，为客户提供全品类、多渠道的小区新零售服务。本着「商城主做精品、门店主做急需品」的明确产品定位，在确保商品质量的前提下，有效降低经营成本。同时，公司全方位零售模式结合了「送货上门」服务，为客户提供了便捷的购物体验。小区零售服务为公司带来稳定的现金流同时，也增加了与业主和住户间的更多互动场景，加强了客户黏性与提升了满意度。

致力于建立「空间+情感」的服务生态链及一站式、全管道服务平台，满足客户生活需求

荣万家致力在各种服务场景打造「物业空间管理+情感链接」的服务生态链。为突破物理边界接触到更多的客户，以及有效及以具成本效益的方式向客户提供标准化服务，公司创建了一站式、全管道服务平台，包括「米饭公社」及「米到家」移动应用程序。该一站式全管道服务平台通过使用物联网、云计算、移动互联网、智能终端及其他信息技术，整合在线及线下信息及资源，带来参与式用户体验。

公司的业主端APP「米饭公社」目前主要具备五大功能模块，即在线缴费、在线报修、投诉建议等物业服务和小区团购、「米饭商城」等增值服务。「米饭公社」APP注册用户数由截至2017年12月31日的约236,200个增加至截至2020年12月22日的约767,400个。

公司于2018年5月推出线上零售服务模块「米饭商城」，与线下便利店结合满足了住户需要，并提供快捷的购物体验。截至2020年12月22日，「米饭商城」及线下便利店分别提供逾2,200种单品及52,540种单品。依赖在线「米饭商城」及线下便利店，公司旨在为客户提供在线及线下购物的增值服务选择、指引及质量保证。与此同时，公司透过分析收集自在线服务平台的数据，并按不同小区生活模式特点，改善现有小区增值服务，从而为客户带来更佳服务及捕捉多种商机。

透过标准化的运营系统和先进的信息技术，致力确保服务质量

公司向客户提供标准化的优质服务，同时提高运营效率。公司已建立一套标准化的运营系统，覆盖物业服务的各个主要环节。公司已获得了ISO 14001环境管理体系认证、ISO 9001质量管理体系认证以及OHSAS18001职业健康安全管理体系认证，作为对公司服务质量的认可。公司综合ISO 9001、ISO 14001及OHSAS 18001，贯彻「三标一体化」的质量管理体系，为日常经营提供全面的质量控制指导，尽可能减少经营干扰和相关经营成本。

同时，为强化竞争力、降低对人力的依赖及降低经营成本，公司专注数字化、运营自动化及流程标准化，并且建立了一套信息技术系统来管理业务，包括天眼系统、400呼叫中心、工单管理系统及「米饭公社」APP、天问系统、FM设备管理系统、空间运营系统、租售业务系统及零售思讯系统。藉此，公司能够在提升经营效率的同时保证服务质量。根据中指院的资料，荣万家于2019年的企业物业管理满意度高于行业平均。公司管理的多个项目也获得多项荣誉和奖项。例如，位于邯郸的「江南锦苑」被河北省物业管理行业协会评为「2019年度河北省物业管理标准化示范项目」、位于南京的「荣华府」于2020年被南京市住房保障和房产局评为「南京市物业管理示范项目」、位于济南的「荣盛‧东昌首府」于2020年被山东省住房和城乡建设厅评为「山东省物业服务行业文明创建示范项目」等。

行业经验丰富、富有远见卓识的管理团队

经验丰富且富有远见卓识的管理团队是荣万家成功的关键。公司的高级管理团队对物业管理行业有深刻认知且专业能力出众，平均有12年以上的物业管理行业从业经验。另一方面，公司专注于人才培养，并就不同人员的不同需求提供不同的系统化培训。2019年，公司累计组织培训约1,900场，培训人次近8,000人。公司也建立了有竞争力的激励和绩效考核体系，包括股权激励、激励性薪酬等。同时，公司也注重企业文化的培养，使员工具有使命感和责任感，把自己的智慧和力量汇聚到企业的整体目标上，推动企业整体发展。

荣万家生活服务股份有限公司董事长兼执行董事耿建富先生表示：「荣万家通过20年的经营及行业经验，已成为一家全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，业务足迹已迈向全国。展望未来，我们将持续提升品牌价值，进一步提高财务表现及整体竞争力;进一步扩大业务规模和市场份额，实现内生式增长;运用大数据分析能力继续丰富我们小区增值服务的服务和产品种类;加大技术投入，开发和推广智慧小区管理，从而提升服务质量和运营效率。凭借我们在环渤海经济圈的领先市场地位、战略性服务网络以及丰富的行业经验和优秀专业技能，我们将抓住中国物管行业持续增长带来的发展机会，对全国目标市场实现进一步渗透。」