借重磅政策“东风” 银城生活服务(01922)步入规模倍增红利期

进入2021年来，港股的物业板块一扫此前阴霾，展现出新年新气象的好面貌。近日以来，政策东风的落地，也进一步推动物管行业步入发展快车道。

对银城生活服务(01922)这种极具发展潜力的物管企业而言，这无疑将给其带来极大的发展空间，快速抢占市场份额，迎来新一轮高速发展。

去年全年，银城生活服务以高速增长的业绩和超高回报率为基底，以201.07%的涨幅位居物管板块涨幅第二。而此次物业行业重大利好政策的出台，又在去年上半年业绩高增的“干柴烈火”上，再送来了一阵东风。

重磅政策出台，掘金万亿市场

2021年1月5日，国家十个部委出台了物管行业重大利好政策，即《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。概括来看，此次政策核心内容大致分为提升业主行动力(推动业主大会/业委会成立、提升业委会权限、市场化定价等)和鼓励增值服务(鼓励科技投入、给予补贴等)两个部分。

智通财经APP认为，《通知》预计将对物业行业产生以下几大方面的利好：一是，鼓励物业服务定价机制“市场化”，有助于打开物业费市场化调节政策通道;二则，鼓励物业企业开展多种生活服务，对物业增值服务的发展产生直接助力;三来，通过鼓励搭建智慧物业服务平台，将进一步提升物业企业的管理效率。

近年以来，物业行业政策频出，政策的密集下发瞬间引爆市场情绪。1月以来，港股物业板块涨幅惊人——1月6日，在恒生指数仅上涨0.15%的情况下，板块整体涨幅超15%，同时个股中，共有20余家物业股涨幅超10%，其中银城生活服务表现亮眼，一日涨近40%。而在1月7日，银城生活服务再度领涨，两日股价合计涨近50%。

中信证券观点认为，政策打开了行业规模经济的通路，解决发展的可持续性问题，便利第三方外拓，拓宽行业整体市场空间，肯定了行业在基层治理中的重要作用和市场化发展方向，并在价格形成机制、多种经营发展、科技提效、维修资金使用等多层面，制度推动单盘盈利曲线上移。

兴业证券同样认为，物管行业在现代化治理中的重要性凸显，近期出台的行业政策对于推动住宅物业的管理服务水平和效能具有重要意义。优质物管公司对资产保值增值的作用愈发得到市场认可，优质物管公司当前市占率仍然较低，依然有较大的发展空间。

综合券商的观点来看，对于物管行业而言，这一份政策可谓既有规范又饱含支持，而最主要的亮点则是对物业增值服务发展的推动。

值得注意的是，物业板块近年来涨势如虹除了物业价值不断凸显之外，还有更为重要的一点就是来自它背后万亿级市场规模的利好。据中指院数据显示，目前物管行业正处于发展的黄金时代，物业存量市场(基础业务)规模高达8103亿元，预计未来3年新增市场规模为2000亿元，加上增值业务市场规模2000亿元，预计2022年物业管理市场规模超过1.2万亿元。

而此次物业政策所具备持续的利好因素，为市场的良性发展提供了长期稳定的政策环境。可以预见的是，在万亿市场+政策利好的双重助力下，物业板块的价值中枢将在中长期内持续稳健上行。

与此同时，在当下略有分化的市场中，强者恒强的头部效应持续显现。身处黄金赛道，作为物管行业龙头的银城生活服务更有望借此“东风”，乘势而起。

业绩高速成长，丰富管理业态

打铁还需自身硬，之所以能够在上市之后频频获得资本市场的青睐，与银城生活服务数年业绩高增长和稳健的发展密切相关。

银城生活服务创始于南京，辐射长三角地区，在南京与长三角区域享有良好的声誉。银城生活服务在2020年获得中国物业服务百强企业第24位。截至2020年6月底，公司在管面积突破3000万平方米，业务覆盖16城市，累计服务近19万家庭，覆盖超过100万人口。

2020上半年内，银城生活服务实现营业收入4.2亿元，同比增长39.1%;毛利润为8145万元，同比增长56.1%;净利润为2992万元，同比涨幅达182.1%，因银城生活服务于2019年在港交所上市，若是剔除上市开支，同比增长依然高达78.0%。

智通财经APP了解到，公司物管服务收入增长主要由于在管面积大幅增长，截至2020年上半年，其在管项目达到了307个，同比增加50.5%，其中，住宅项目142个，同比增加52.7%;非住宅项目165个，同比增加48.6%。作为行业内的市场化先锋，银城生活服务目前来自第三方的在管面积占比已超过80%，远超行业平均水平的约49%。

此次政策的出台，有望对银城生活服务的核心竞争力产生巨大积极影响。

回顾以往，银城生活服务之于同业的竞争优势，在于公司具备丰富的二手盘物业入驻经验。而政策鼓励推动成立业主委员会，健全业委会治理结构，使业主能够自主挑选高口碑的物业公司。

一方面，这将在一定程度上利好于公司在二手盘上的竞标。常年累积的良好口碑和优质服务能够让公司凭借强大的二手盘运营能力，在全国范围内快速复制成功模式，从而实现规模化快速增长。对于原本没有业委会和物管的小区，将会借此机会释放出大量市场需求，更利于二手盘运营经验丰富的银城生活服务获取更多优质项目。

另一方面，《通知》指出提高维修基金的使用和审批效率，能够有效降低银城生活服务在进入二手小区时的垫资金额，从而提高公司盈利能力。

与此同时，《通知》鼓励物业服务定价机制市场化，由此打开了物业费根据成本进行市场化调节的政策通道。物业服务定价机制市场化后，从实质上利于实现新盘优质优价，也有利于推动满意度高的老盘适度提价，使得未来银城生活服务的盈利空间得到相对的保障。

此外，银城生活服务作为江苏省领先的物管企业，受到了许多当地非住宅客户的信赖，在非住宅领域创立了良好口碑，承接了较多知名项目，例如江苏银行总部、南京明城墙、南京奥体中心、江苏省总工会等。

就在2020年3月，银城生活服务以4590万元收购了南京汇仁恒安物业管理有限公司51%股权。后者主要于江苏省南京市从事医院物业管理服务，在管面积超100万方，在管项目18个，包括江苏省人民医院、南京市中西医结合医院等三甲医院。

由此可见，银城生活服务这类在夯实住宅基本盘后，不断向非住业态探索的企业，已经在飞速扩张的价值边际中，向整个市场展现出公司值得更高的估值溢价，获得资金青睐。而随着公司管理业态愈加丰富且多元，规模效应逐渐显现，其中长期投资价值更是有待被持续挖掘。

半年报显示，银城生活服务的生活社区增值服务同样表现优秀，2020上半年内实现8054万元营收，占总营收19.3%，同比增长36.4%。生活社区增值服务业务的高增速显示出，公司的发展版图和布局方向恰与多年来物业政策调整方向不谋而合。

在此次物业政策中，所提及的养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等业务，其实正是物业公司正在探索的多元化增值服务，也是全行业视为最具爆发力的“蓝海”市场。而银城生活服务显然已经深耕于这一最具想象空间的市场。一方面，公司通过提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面，公司充分利用物管与业主之间的紧密联系，提升己身的服务能力，创造高附加价值。

综合来看，随着鼓励政策的落地，银城生活服务对增值服务的探索有望加快和拓宽，单位面积盈利能力有望进一步提升。目前，该政策现已得到公司的积极响应，促使其在利好的环境趋势中不断发挥自身物业管理服务+社区增值服务双轮驱动的模式优势，不断为居民带来更好的物业服务，随之带来利润空间和规模的扩展，都将在不久之后同步反映至资本市场，实现投资价值与内在价值的双重提升，为股东创造更好的价值回报。