新股研报丨星盛商业管理(06668)规模较小，基石认购比例高

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星盛商业管理(06668)

星盛商业管理为星河控股旗下商用物业提供物业管理服务，业务主力于大湾区，按于深圳的运营中购物中心数量计算，排名第一。

招股日期︰1月14日至19日

上市日期︰1月26日

联席保荐人︰建银国际、中信建投

收款行︰中银香港

发售2.5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权。

每股招股价为3.2元至3.88元，集资最多9.7亿元，上市开支约6,840万人民币。

按每手1,000股，入场费3,919.09元。

以上限价3.88元计算，市值约38.8亿元(以20年预期盈利约1.2亿人民币计算，市盈率约29倍)。

截至20年9月底 ，平均资产净值约1.25亿人民币。

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)。

业务︰

17至19年收入分别为2.78亿人民币、3.28亿人民币、3.87亿人民币，20年首九个月收入为3.05亿人民币。

17至19年毛利分别为1.38亿人民币、1.69亿人民币、2亿人民币，20年首九个月毛利为1.68亿人民币。

17至19年纯利分别为4,794万人民币、7,779万人民币、9,560万人民币，20年首九个月纯利为9,014万人民币。

17至19年经调整纯利分别为4,794万人民币、7,779万人民币、1.09亿人民币，20年首九个月经调整纯利为9,791万人民币(若不涉及上市开支)。

公司预期截至20年底止年度的股东应占估计综合利润将不低于1.207亿人民币。

公司拥有全面及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心「COCO Park」、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」、社区型购物中心「COCO Garden」以及高档家居佈置购物中心「第三空间」。重点项目深圳福田星河COCO Park(北区)为首个「公园情景式购物中心」，并成为深圳最受欢迎的购物地点之一。根据统计，「星河COCO Park」品牌在「2019年中国商业地产项目品牌价值TOP 10」榜单中排名第四。

公司与星河控股及其联系人拥有密切业务关係，星河控股及其联系人开发或拥有的物业一直为公司稳定的收入来源，占20年首九个月收入约86.6%。星河控股集团成立于1988年，歷经32年发展，旗下现有地产、金融、产业、置业、物业五大业务集团，业务涉及地产开发、城市更新、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。

目前公司订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328万平方米。

客户主要为物业发展商、业主及租户，五大客户占20年首九个月收入约36.8%，而最大客户星河控股及其联系人则占29.7%。

公司曾于16年12月在新三板挂牌上市，其后于19年8月摘牌。

集资所得其中约55%用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资；约20%根据整租服务模式用作零售商用物业翻新；约10%用作进行拥有优质商用物业的项目公司的少数股权投资；约5%用作提升互联网及资讯系统；约10%用作一般业务用途及营运资金。

基石投资者︰

引入4名基石投资者，包括招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资认购9,950万人民币、深圳市创新投资集团认购8,100万元、双城资本认购1,000万美元、新世界(017)旗下Pilgrim Ever Project Company认购约500万美元，合共认购4,070万美元(约3.17亿港元)股份，按中间价计算，约占发售股份35.07%，设六个月禁售期。

上市后主要股东架构︰

星河控股集团董事长黄楚龙先生及其家族成员持股75%。

公众持股25%。

简评︰

星盛商业管理为星河控股旗下商用物业提供物业管理服务，业务主力于大湾区，按于深圳的运营中购物中心数量计算，排名第一。

以上限价3.88元计算，市值约38.8亿元，以20年预期盈利约1.2亿人民币计算，市盈率约29倍，在物管股规模中，公司规模算是比较小。

引入4名基石投资者，合共认购4,070万美元，约占发售股份三成多，比例算高。（编辑：mz）