祥生控股集团(02599)：拿地精准、科学周转，助力品质规模双发展

随着全国化布局的深入推进和企业发展进入新阶段，对于进入千亿行业的房企来说，拿地能力和周转效率，无疑成为长久发展的关键考验。对此，祥生控股集团(02599)坚持“1+1+X”发展战略，强化精准度拿地能力，提高科学周转效率，致力于在激烈的竞争环境中保持企业优势和地位，实现全面、高效、高品质发展。

强化“高精度、系统能力”拿地

做房地产，无论上半场还是下半场，核心是拿对地。上半场，还有政策红利，城市红利、土地红利等，即使这轮拿错了，放一放，下个周期就能迅速解套，但如今在楼市“三稳”政策下，土地溢价预期基本丧失了。另一方面，地产行业整体进入微利时代，作为决定利润关键的拿地，一旦错拿，就基本没有翻身的机会。

在拿对地，拿好地上，祥生有独到的策略和偏好。首先，在熟悉区域和城市拿地更易成功。在不确定和多变的时代，祥生拿地围绕1+1的边界，在熟悉的地方拿地，就增大了正确的概率，这是深耕战略的优势。

其次，把集团有限的资源配置给高转化的团队。祥生控股集团行政总裁陈弘倪坦言，因为集团资源，特别是资金资源，是有限的，所以一定要把资源配置给能够把资源变现的团队，这非常重要。未来祥生要建立资源的区域竞争机制，即结合区域运营能力排名、资金的正向贡献、去化率、转化率、人均效能及产品品质和客户满意度评估结果，去指导资源配置。

另外，祥生认为拿地是企业综合实力在前端的体现。综合实力越强，基本功越好的企业，拿地成功率比较大。为何能够拿对地？核心投资对发展趋势的研判和城市的研究；营销对市场判断、对产品定位的精准；对成本的合理性控制，成本竞争力比别人更强……某种程度上，投资力，是房企综合业务能力在前端的兑现。

最后，祥生用合作跟权益降低风险，即与合作方优势互补，1+1大于2，提升项目综合操盘能力的提升，变现提升投资项目的成功和投资价值的兑现。

提高“科学周转”效率

除了拿地策略，祥生认为科学周转有很高的价值和意义，是品质确保下的周转、建立在拿对地前提下的科学周转、坚持经营为本质的周转、建立单项目到全盘统筹的周转。从某种程度上看，科学周转等同于高效发展，高效率。

对于科学周转的措施，祥生也有一套体系。第一，战略上铺好路。即祥生在战略选择上，比如投资在那些区域、城市更容易把资金快速收回来，这会一定程度上作为城市选择的参考。同时，祥生强调城市深耕战略，在最熟悉的战场、最熟悉的客户，更容易实现拿对地、做对产品。

第二，拿地上把关。即祥生从项目拓展来说，对土地的项目体量，付款节奏的要求，所在区位是否具备高周转特征，政策对土地拿到销许的条件是或苛刻。比如项目拿地项目并非越大越好，而是越适中越好，这个适中，祥生定义在10万方上下。

第三，5前置功不可没。科学周转核心在投资端就要求5前置。即设计前置、营销前置、团队前置，合约前置、金融前置。5前置做完后，拍地出手更加精准，而且拿到土地之后也能迅速开工。

第四，产品、运营标准化的把关。即针对适配的产品系的标准化程度，以及相应伴随的成本标准化、供应商标准化，管理的标准化、进度的标准化，真正实现品质与速度的平衡，这是又快又好的关键路径。

陈弘倪表示：“如果地拿对了，定位精准了，产品做好了，项目就自然会高效周转。所以祥生更强调拿地精准，开发高效。”在祥生，所有项目被分为现金流型、利润型、均衡型、战略性四类项目，并以科学周转进行谋划布局。

面对行业变化和巨大挑战，祥生控股集团顺应时代趋势，充分发挥自身优势，积极提升拿地能力和科学周转效率，实现品质与规模双发展。