中国新城镇玩法多样化 “以小博大”谋上位

早期以跑马圈地赚快钱的地产商们最近集体热衷于走轻资产模式，其中玩得最为风生水起的就数万达， 然而，对于更多的中小型地产商们，能及时调转船头的，既牛逼，也苦逼。

最近一直在港股股价徘徊在0.3元左右的中国新城镇，今日发布公告回应关于2015年年度报告新交所此前所提出的问询，公告称截至2015年底集团内部系统分管控，包括财务，运营，合规性及信息技术风险是充分且有效的。集团认为这与维护股东利益、公司资产及运营具有相关性及重要性。

与此同时，中国新城镇还宣布了涉及一揽子资产剥离的交易协议。据此协议，新城镇拟将罗店公司所持 有的一系列包括医疗商业在内的资产(上海剥离资产)出售予上置集团，出售交易的对价为人民币13.15亿 元，其中包括人民币2.38亿元的对价款及人民币10.77亿元的相关贷款。按此对价，该公司将在本次出售 交易中预计产生约人民币2.75亿元的税前一次性投资收益。

预计在交易完成之后，于2015年12月31日于新城镇合并财务报表中记为“分类为持有待售资产”及“与 分类为持有待售资产直接相关的负债”中分别为人民币46.22亿元及人民币33.30亿元的资产和负债将完成脱离报表。

该消息一出，截止智通财经发稿前，该公司在香港的股价一度爬升5%左右。

据了解，中国新城镇的此次资产剥离只是其系列重组动作中的一部分。2014年，国开国际入股中国新城镇，取代上置集团成为其控股方。当时，双方已定下清晰策略，即剥离集团与土地开发业务无关、与公司发展战略及管理层经验不相符的资产，以便重新将财务资源及管理层精力投放于全国重点城市开展新 城镇规划、投资及开发的核心业务。

过去两年来，中国新城镇除了陆续剥离一些非核心资产外，还进一步剥离了无锡和长春等公司的的股权 ，致使账内现金收入不菲。

这次上海剥离的资产涉及医疗、交通、房产等各领域，具体包括成都置业之100%权益、美兰湖医院之 100%权益、罗店新公司之72.63%权益所对应的资产权益，其中有罗店新镇商业街(北欧风情街)72.63%的 资产权益，美兰湖会议中心72.63%的资产权益，交通枢纽的零售部份及待售办公楼部份72.63%的资产权 益，上海美兰湖皇冠假日酒店及高尔夫俱乐部72.63%的资产权益，美兰湖硅谷项目的待售部份72.63%的 资产权益以及若干与美兰湖高尔夫球场租赁有关的权利及义务。

中国新城镇自成立即以开发和规划新城镇项目为主营业务，但是发展十余年，即使到现在，在中国新城 镇的网站上罗列的几大经营项目也有限，只包括了三个新城镇项目上海罗店新镇、南京新城镇，沈阳李 相新镇，以及一个丹阳市城区泄洪通道整治工程项目。可以说，新增项目贫乏、盈利水平波动大，在业 务扩展方面并无多少亮点。另外，像中国新城镇这样的民营企业，在土地一级开发市场的争夺中并不见 优势。

2014年3月28日国开国际正式完成认股交易，成为中国新城镇转型的一个关键拐点。这两年，在国开国际的眷顾与悉心培育下，中国新城镇已经从一家中小民营企业一跃成为国家开发银行在城镇化业务板块的重要上市平台。

这意味着该公司一方面可加强现有项目的开发，并重点考察和调研一系列更高质量的潜在项目，积极推进新项目开发落地进度。同时，在项目的年度化收益上，也能有更为精确的评估预计。逐步改善了公司的整体运营表现。

然而，转型之路并非一帆风顺，2014年，受限于土地使用权出售数量和面积减少，中国新城镇亏损6140 万元。2015年，主要由于上海(楼盘)金罗店项目开发进度从96.17%增加到96.62%，相应确认收入3092 万元;此外，上海金罗店项目本年确认配套费收入3610万元，公司扭亏转盈，实现收入6702.2万元。

虽然如此，中国新城镇新项目的开发及业务模式转型速度，仍然停留在传统的步调上。

3月3日，因最低交易股价股价入门准则，中国新城镇被新加坡证券交易所列入观察名单。新交所要求其必须采取积极措施，以满足上市规定的要求，自本月3日起的36个月內，从观察名单移除，否则将从新交所的正式名单中移除，或暂停公司的上市证券。

在此之前，中国新城镇在新交所的上市股价已经长时间停留在0.053新加坡币，低于新交所的最低交易股价线要求。按新交所的规定，公司如在MTP观察名单中停留至少6个月，其中不包括因财务標准进入观察名单的时间，且自新交所审查之日前六个月內，记录不少于0.20元的股票加权平均价，才可通过新交所的评估以从MTP观察名单中移除。

该公司副总经理潘伯豪于近日2015年业绩发布会上表示，希望今年完成资产重组，并开始发展一至两个产业园项目。目前公司透过已有固定投资项目，料每年可获得约2亿元人民币之现金流，财务状况已有所改善，故会开始进行产业园项目的发展项目。另外，集团还会深化投资，拓展医疗、教育等民生相关的下游业务，逐渐转向轻资产运营模式。

显然，留给中国新城镇在日益巨鳄化生存的地产业“上位”的时间以及市场窗口期都并不优裕。