新股前瞻︱从小公司到大企业，物管服务商新力服务只用了三年

近几年地产板块有所降温，但是脱胎于地产发展商的物管服务板块却发展的如火如荼，这从2018年以来，在港上市的物管股骤升便可以看出来，尤其是背靠地产母公司分拆上市。

智通财经APP观察到，3月4日，来自江西的物管服务商新力服务向港交所主板递交了上市申请，招银国际任独家保荐人。

值得注意的是，虽然截至目前在股权结构上，新力服务与港股上市公司新力控股集团没有直接关系，但是追溯至2011年新力服务成立之初，其实控人张先生也就是现在新力控股的董事长，在业务上，新力控股也是新力服务的主要客户。后经过一系列股权转换和资本运作，如今新力服务貌似单独上市，但实质仍与新力控股有着密切的业务来往，且构成关联交易。

不过，在综合实力和业务增长方面，新力服务近几年的表现倒是十分亮眼。

江西省物管龙头，在管面积连续翻倍增长

智通财经APP了解到，新力服务业务起始于江西，截至2020年底，公司近七成业务位于江西，近几年，其业务覆盖范围才逐渐拓展至大湾区、长三角和中西部地区。其物管业务包含住宅物业和商业物业等，按收入类型划分为物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务和其他专业服务，截至2020年，营收占比分别为42%、42%、7.5%和8.5%。

新力服务在江西省具备市场领先地位，是江西最大的城市综合服务提供商，根据中指院的数据，2018年至2020年，公司连续三年被评为中国物业管理综合实力百强企业，2020年按照综合实力排名35位，在总部位于江西的企业中排名第一。按照截至2019年12月31日合同建筑面积和在管面积计，新力服务在总部位于江西的百强物管企业中，分别排名第一和第三，这说明新力服务在江西具备龙头地位。

智通财经APP观察到，江西省的物管行业发展增速略高于全国平均水平。据统计，2015年至2019年，中国物管行业在管面积从175亿平方米增加至239亿平方米，复合年增长率为8.2%，预计2020年至2022年将以5.8%的复合年增长率增长至281亿平方米。而江西省2015年至2019年，物管在管建筑面积从3.5亿平方米增长至4.9亿平方米，复合年增长率为8.8%，预计2020年至2022年复合年增长率将达到5.9%，高于全国平均水平。

截至2020年12月31日，新力服务管理合计233个物业，遍及六个省份的20个城市，在管总建筑面积为3230万平方米，签约管理400个物业，遍及13个省份和直辖市的47个省市，合同建筑面积6760万平方米。

过去三年，新力服务的业务体量经历了翻倍增长。2018年至2020年，在管物业数量从41个增至233个，签约物业数量从108个增长至400个，复合年增长率分别达到了138%和92%。在管建筑面积从605万平方米增长至3227万平方米，合同建筑面积从2327万平方米增长至6763万平方米，复合年增长率分别为131%和71%。

从客户结构看，2018年至2020年，五大客户收入占比分别为55.4%、39.1%、和36.2%，期间最大客户新力控股收入占比分别为49.5%、33.8%和29.9%。不难看出，公司在不断拓展第三方独立项目的收入占比，这有利于拓展公司的收入天花板。

营收连续翻番，盈利水平提升

智通财经APP观察到，伴随着在管建筑面积的快速扩张，新力服务的营收规模也急速增长。

2018年至2020年，公司营收从2.48亿增长至10.05亿元，复合年增长率达到了101%，连续翻番;毛利润从7185万增长至3.1亿元，净利润从1405万增长至1.02亿元，复合年增长率分别为108%和170%。

公司呈现营收和盈利能力的同步上升，源于公司的毛利率有缓慢增长，同时费用增长相对较慢。从收入占比均超过四成的物业管理服务和非业主增值服务看，2018年至2020年，其毛利率分别从19.3%增长至23%，及从33.1%增长至37.6%。这使得公司总体毛利率水平从29%略增至30.9%。而同期费用占比最大的行政开支，复合年增长率为75%，远低于营收和毛利的增长速度，因此2018年至2020年，公司的净利润率分别为5.7%、6.6%和10.1%。

值得一提的是，新力服务的社区增值服务毛利率超过50%，远远超过该业务行业平均水平处于头部位置，而且随着社区住户的需求增多，以及我国在政策面的呵护，未来该细分板块具备很大潜力，这也是当前很多物业公司发力的地方。

在现金流方面，新力服务的现金流动性也比较充裕。截至2020年末，公司流动资产8.15亿元，流动负债6.93亿元。在手现金2.09亿，可完全覆盖公司短债。2018年至2020年，流动比率分别为2.4、1.2和1.2，资产流动性处于良好状态。并且若能获得上市融资，公司的现金流和资产结构将进一步优化，充足的现金有利于公司继续进行业务拓展。

综合来看，新力服务虽然背靠新力控股起家，但是目前业务占比不足三成，逐渐形成脱钩。综合实力在江西位居龙头，目前也有省外发展的动态，且在管面积和营收连续翻倍增长，盈利能力也有持续提升，或能受到资本市场的青睐。且从目前合同建筑面积储备看，未来几年仍有望维持高增长状态。总的来说，上市后还是比较值得期待的。