中信建投：在管面积翻倍增长，融创服务(01516)盈利质量大幅提升

智通财经APP获悉，中信建投发表研究报告，该行认为随着在管面积的提升，融创服务(01516)社区生活服务收入也将继续维持高增长状态。且公司在第三方外拓上的尝试才刚刚开始，随着对合作方资源的深入梳理以及对开元物业进一步整合和学习，融创服务在外拓上的能力也将得到迅速提升。

数据显示，毛利率和费用率大幅改善，业绩实现翻倍增长。2020年公司实现营业收入46.23亿元，同比增长63.5%；归母净利润6.01亿元，同比增长122.6%；若剔除上市费用1949万元的影响，归母净利润达到6.20亿元，同比增长130.0%。增长主要来自：1. 综合毛利率由2019年的25.5%提升至27.6%：其中物管板块务毛利率提升9.8个百分点至21.6%，社区生活服务毛利率提升11.7个百分点至46.3%。2. 管理费用率较2019年下降2.8个百分点至10.7%。

同时，整合初见成效，在管面积实现翻倍增长。截至2020年底，公司在管面积增长155.1%至1.35亿方，合约面积增长67.2%至2.64亿方，合管比保持在2.0的高水平。对开元物业的并表使得公司在管面积中第三方面积占比增长31.5个百分点至32.1%；非住宅物业面积占比增长7.1个百分点至22.5%。公司将原有七个大区改成15个大区加上医院事业部，新大区负责人由原开元、环融和集团原有职能中心核心管理团队选拔组成，由原开元物业负责人谢建军负责整体外拓工作。2020年公司依靠市场拓展取得1162万方合约面积，是2019年的9.1倍。

非业主增值服务受疫情影响增长放缓，社区生活服务持续加码。该行认为，尽管2020年公司非业主增值服务受疫情影响，收入仅增长6.4%至16.73亿元，但社区生活服务作为公司发展重点，营收同比增长65.2%至1.76亿元：其中车位销售服务由于收费模式改变增长为负；便民服务及其他收入受益于公司在到家服务上投入力度增加，同比增长756.9%；美居服务受益于母公司项目大量交付实现151.2%的正增长，社区空间运营服务随着公司对社区内广告点位利用率的提升实现247.6%的正增长。各类业务结构趋于均衡：2020年美居服务/空间运营服务/便民服务及其他的收入占比均有所提升，分别达到17.0%/36.2%/19.5%。