上坤地产(06900)朱静：争上游模式的黄金十年

3月16日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2021中国房地产500强测评成果发布会”隆重召开。上坤地产(06900)集团董事长朱静女士受邀参会，并发表《力争上游模式的黄金十年》主题演讲。

上坤集团董事长朱静

朱静表示，当前房地产行业进入到下半场，企业分化趋势加剧。在此环境下，具有综合能力的企业才有更大的机会脱颖而出。未来，房地产行业将进入高质量发展时代，竞争鸿沟会逐渐拉大，单一点和局部线的优势很难再胜出，但是优秀的房地产企业依旧还有黄金期。作为高质量增长的年轻房企，上坤用十一年时间探索出了新锐房企的快速生长路径，下一个十年将迎来力争上游模式的黄金期。

四高时代去而不返，综合能力是未来竞争“杀手锏”

2020年，房地产市场在疫情冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模不断攀升，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额再创历史新高，达17.36万亿元，同比增长8.7%。

在“住房不炒”的主基调下，“因城施策”、“三道红线”、“五档分类”等政策陆续出台，进一步调控楼市走向，规范房企资金和融资，防范房地产系统性金融风险。可以预见，2021年，中国房地产行业在政策端、供给端和需求端，都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。

对此，朱静认为，行业变化和政策规定正在引导房企转型，改变了行业发展方向。高土地红利、高速发展、高歌猛进、高融资杠杆的“四高时代”去而不返，地产迎来高效发展时代。

但是目前处于过渡期，行业里有很多公司依然是粗放式发展模式，如管理粗放、产品粗放、成本控制粗放、质量粗放。“靠单一能力点对点胜出的时代已经远去，未来是综合能力的竞争。房企如果没能在粗放式时代变大的，得在后面的时代让自己变强。”朱静表示。

2010年，朱静在上海创立上坤地产。在公司发展的初期，上坤没有急于扩张，而是选择扎根长三角，务实发展基础。2016年，上坤地产走出上海，逐步布局核心经济圈，落子重点城市。2020年11月，上坤地产(6900.HK)凭借高质量发展成功在港交所挂牌上市，迈上新的发展台阶。

自成立之初，上坤便制定了清晰的规划，历经十余年的发展，上坤在规模、产品、业绩、财务、管理运营、人才组织、荣誉等方面都取得了卓越成果，并获得客户和行业的广泛认可。

争上游模式黄金十年 提升四大能力是“关键战役”

如何变得更强?这是包括上坤在内的所有房企面临的共同问题。在创业初期，积极探索和研究行业商业逻辑是创始人朱静始终关注的命题，对此，她总结出两条发展路径——“打桥牌模式”和“争上游模式”，前者是当寡头，赢者通吃;后者是抢资源，多赢排序。对地产行业来说，更多的还是争上游的商业逻辑。

朱静认为，在争上游模式中最重要的是高效发展四大能力，即战略清晰的投资能力、优质完善的产品能力、高效协同的运营能力、迭代升级的人才组织。

近年来，上坤为提升四大能力做了诸多努力。首先，上坤形成了每五年一个战略的顶层策略支撑，根据五年计划的特点制定相应的发展战略，同步调整投资策略，提升投资能力。在第三个五年，上坤基于市场需求，定位于“城市优质生活服务商”，以产品适度领先、效率优先为底层逻辑实现了规模化发展。其次，上坤秉承“用成长陪伴成长”的理念，不断升维产品力，致力于从成长、美学、智慧、人文、生态的维度，满足客户对于生活场景的多元需求。

在运营上，上坤将“杜邦分析法”作为业务“圣经”，提高全员经营意识，同时制定效率优先的弹性运营体系，加快经营杠杆、做好目标管控、控制决策风险、实现降本减费。在人才组织方面，上坤主动拥抱变化，以三大动力赋能组织成长，即变革紧密承接战略，设计服务业务;加强人才培训，强调自驱力;推动体系升级，以人才反哺组织。

作为资本市场的新生力量，上坤地产坚定不移地选择在地产行业内做强，练好基本内功，提升综合竞争力，争当“品学兼优”的尖子生。