地卖得好 香港政府盈余又要超预期了

香港财政司司长陈茂波2月19日撰文指出，正如不少机构的预测，去年香港政府卖地收入胜预期，是盈余超出预期之一大原因。不过他也指政府卖地收入受众多因素影响，政府在每年2月公布财政预算案时，只能够应当时掌握的情况而作出估算，1年之间市场上千变万化，根本无法预知。

他举例指出，去年年初在楼市回调下，香港大埔荔枝山山塘路1幅牵涉司法覆核的住宅用地以21.3亿元售出，低于市场估值下限42%;相反在同年12月，1幅启德发展区的望海住宅用地则以高于市场估值上限87%售出。刚于上周售出的长沙湾琼林街商贸用地，成交价也远高于市场预期。

陈茂波称，根据以往经验，即使同一区用地，在不同季度的中标价也曾出现颇大差距。他表示，政府以公开招标方式卖地，在不低于政府所订底价的前提下价高者得，卖地的价格由市场的竞争决定。因此最终成交价和政府估价有所差异，实属正常现象。

陈茂波将于本周三(2月22日)公布财政预算案。

以下是香港财政司司长陈茂波网志全文：

几天之后的星期三，我就会到立法会宣读我第一份《财政预算案》。在过去一个星期，预算案的筹备工作进入尾声，我和同事们都花上不少时间审议和敲定最后文稿和其他相关文件，而我在这个周末也把握时间好好「温习」，仔细研读跟《财政预算案》相关的最新数据和背景资料。

每年到了这个时候，不少会计师行和机构都会提早公布对政府财政情况和盈馀的推算。正如不少这些推算指出，今年政府卖地的收入比预期理想，是盈馀超乎预期的一大原因。的确，政府卖地收入受众多因素影响，我们在每年2月公布《财政预算案》时，只能够因应当时掌握的情况而作出估算，一年之间市场上的千变万化，根本无人有水晶球能够预知。事实上，影响市场的因素既複杂又多变，香港的经济环境、环球经济气氛、利率水平、滙率变动、资金流向、物业市场供求情况和买家的情绪，以至投标者自身的商业考虑和对后市的看法，均会对物业和土地价格有莫大影响。

如果我们看看实际例子，就更容易明白即使在短短一年间，在不同市况下地价可能出现的差距。例如去年年初，在楼市回调的情况下，大埔荔枝山山塘路一幅牵涉司法覆核的住宅用地(大埔市地段第221号)以21.3亿元售出，低于市场估值下限42%;相反在同年12月，一幅启德发展区的望海住宅用地(新九龙内地段第6565号)则以高于市场估值上限87%售出!刚于上周售出的长沙湾琼林街商贸用地(新九龙内地段第6505号)，成交价亦远高于市场预期。

根据过往经验，即使同一区用地，在不同季度的中标价也曾出现颇大差距。政府以公开招标方式卖地，在不低于政府所订底价的前提下价高者得，卖地的价格由市场的竞争决定。因此最终成交价和政府估价有所差异，实属正常现象。地产市道不单影响土地价格，也会影响政府在印花税、差饷，以至相关公司利得税的/收入。本港税基较狭窄，这几项均是政府重要的收入来源。如果在财政年度起迄之间，物业市场大幅波动及/或卖地收入超出预算甚多，就会连带影响政府当年的盈馀情况。

香港是一个细小而开放的经济体，外围的政经情况以至资金流向的变动，也足以为我们带来意料之外的影响。我和同事在编订政府的收入和开支估算时，尽力按已知的数据和对经济前景的评估，作全面深入的分析和考虑之后釐定，务求做到最好。

对我来说，过去一个月埋首编写预算案的工作相当具挑战性，深感责任重大。我非常感谢政府内部富有经验的团队给我的支持，全力协助我完成工作。虽然面对一大堆数据和图表，工作有时颇为累人，但当我想到预算案中包含的数字和文字，背后对香港未来发展的意义;以至我作为财政司司长，每个资源分配的决定都可以为社会上不同阶层数以万计市民带来益处，我的精神又立刻抖擞起来。我衷心希望大家会认同，我在数天后公布的《财政预算案》，是一份深思熟虑、务实有为、能够回应社会需要和着力应对香港长远挑战的预算案。