业绩逆势提速，高成长低估值的德信中国（02019）或迎来估值修复

2020年的房地产行业不好过，期间爆发疫情导致销售受到比较大的影响，叠加行业监管趋严，“三道红线”出台束缚发展，但在这样的生存环境下，仍然有出众的房企，如德信中国（02019），向市场交出了一份不错的成绩单。

智通财经APP了解到，3月25日，德信中国发布2020年业绩，实现收入156.69亿元，同比增长64.71%，毛利润39亿元，同比增长28%，核心利润28.8亿元，同比增长7%。此外，该公司全年合约销售金额635.3亿元，同比增长40.94%，合约销售面积311万平方米，同比增长26.42%。

实际上，德信中国深耕浙江，聚焦长三角房地产市场已打出区域品牌形象，在过去三年也展现了非常不错的成长水平，收入复合增长率38.1%，合约销售金额复合增长率26.7%。该公司于2020年成长加速，在不可抗力的风险下，彰显了优越的商业模式以及业务生命力，竞争优势明显。

今年是该公司上市两周年，不过资本市场表现较为平淡，其价值未被市场挖掘，此次财报后，都有哪些看点，能让更多的投资者了解到该公司的发展潜力呢？

业绩逆势提速

德信中国成立于1995年，是一家杭州的知名地产公司，以杭州为中心深耕浙江省，聚焦长三角，多年来前瞻性采取下沉战略，业务触角辐射至珠三角、成渝经济带以及长江中游。目前该公司的核心业务为物业地产销售，其他业务还包括商业物业租赁、酒店运营以及投资物业等业务。

2020年，该公司各项业务均录得不错的增长，核心业务物业地产销售收入为155.13亿元，收入贡献99%，收入同比增长64%，近三年复合增长率达38%。在其他业务上，商业租赁收入1亿元，同比增长81.8%，酒店运营收入0.18亿元，同比增长50%，物业建筑及项目管理收入0.37亿元，同比增长146.7%。

该公司在物业开发及销售业务上拥有了超过24年的成功经验，回款率和去化率行业领先，2020年，德信中国合约销售额635.3亿元，位居中国百强房企，且排名上升至55名，全年回款率超过8成。2018-2020年，该公司合约销售额增长了1.6倍，复合增长率为26.7%，2020年销售均价提升至20396元/每平方米，复合增长率8.1%。

2020年爆发了疫情，房地产行业销售额普遍下滑，该公司首三个月受影响也是下滑的，但4月份后，销售额开始实现增长，5月份后相比于2019年具有显著性增长。该公司在疫情下依然保持销售额韧性，一方面是市场前瞻性布局，高质量土储保证去化及销售，另一方面差异化的产品质量得到消费者认可。

智通财经APP了解到，德信中国的产品已形成“G+住宅体系”，并树立了“杭派精工”的品质形象，产品售价相对于行业平均要高。其住宅物业包括尊享、悦享及悦居三大产品线，云庄系、海派系、大院系、泊林系、臻悦系以及梦想系六大产品，整体产品覆盖不同层次的需求端。

以匠心为标尺，打造杭派精工，项目平均30天交付率超90% ，该公司产品客户忠诚度及认可度都很高，以第三方评价数据看，2020年居民忠诚度指数在温州排第一，在杭州排第四；居民满意度指数在温州排第二，在杭州排第五。好的产品需要全方位销售渠道，在疫情期间，该公司全员线上拓客，探索出线上线下相融的互联网营销模式，并通过品牌建设，如“鹿小信”打造可视化品牌，实现销售额快速增长。

此外，非开发业务逐渐发力，特别是商业物业租赁业务，和核心主业协同发展。截止2020年12月，该公司共拥有14个商业投资物业，其中已竣工项目为12个，在建中项目为2个，总建筑面积约为47万平米。该业务以租金为主，该公司以优势地段吸引稳定的中高端租户，维持稳定的租金和较高的出租率。

德信中国能够在不利的行业环境中实现业绩逆势高增长，除了产品质量得到认可外，最重要的是其能够在不同的时期调整战略适应公司发展需求。该公司采取了聚焦和下沉战略，聚焦战略，把握住了长三角区域快速发展的政策机遇，而下沉战略又紧抓二线及以下的成长机会，这几年实现业绩迅猛增长。

聚焦及下沉市场

德信中国立足浙江杭州，深耕长三角，布局全国核心城市，2019年以来全国化布局持续推进，目前完成了覆盖长三角、珠三角、长江中游和成渝地区四大核心城市群的布局，2020年7月进军了西北，购得西安大鄠邑住宅用地。2020年，该公司获取优质土储540万平方米，新增地块40幅，平均货地比价超过2倍。

截止2020年12月，该公司拥有土储1626万平方米，分布于26个城市，其中长三角地区占比79%，成渝地区及珠三角地区有所提升，全国化布局使得土储区域更加多元化。该公司土储主要集中在一二线城市，占比达73%，主要为该公司长三角城市圈为杭州、南京、温州、宁波、无锡、徐州、常州、湖州、昆山及上海，基本为一二线级别的城市。

2020年该公司结算收入主要位于温州、湖州、舟山及宁波四个城市的销售额确认的收入贡献，按照结转速度，2020年收入占比销售额为24.7%，该公司已竣工项目74个，在建项目80个，持有待建项目12个，可售货源充足，2021年持续高成长基本锁定。且总土储资源充裕，足以满足该公司未来三四年的发展需求。

该公司从拿地到预售一般不超过9个月从开工至竣工，平均建设周期约为24个月，从获得项目至完成交付，项目完整周期一般为30个月，在项目运作效率上交同行要高，而新增的城市土储未来两三年内将持续贡献业绩。

值得注意的是，我国城市化仍处于人口由中小城市向大都市圈聚集阶段，房地产行业成长性向二线城市及一线城市卫星城转移，而德信中国多年来围绕长三角重点城市及其都市圈进行布局，精准把握住了城镇化梯次发展中核心都市圈的住房需求。2020年该公司新增的土储中，二三线城市占比提升明显。

高成长下的低估诱惑

房地产行业是高负债性质的行业，2020年政府发布“三道红线”，卡住行业发展的大动脉，行业洗牌将加剧，无法满足监管需求的房企或将更多的精力放在降杠杆上，而满足要求的有更多的资金和精力发展业务，从而迅速占领市场。相比于行业，德信中国杠杆水平不高，且杠杆率处于下降趋势。

2020年，该公司现金短债比及净负债率均满足监管要求，其中现金短债比达1.4倍，超额满足监管指标，此外，剔除预收款后的资产负债率74%，紧挨70%的红线，该项指标实现低于70%不难，如调整预售节奏或者提高权益资产比重等。按照监管，该公司处于黄色档，有息负债规模增速可达到10%，而该公司于2020年有息负债率为29%，低于行业水平。

该公司良好的财务状况得到市场认可，在2020年年底首次获联合国际境外主体BB-评级，而低有息负债率也为其财务扩张带来空间。2020年全年，该公司通过境外美元债及银行融资总额突破4亿美金，票息率持续下行，最新一次发行票息已降至单位数，且该公司投资者名单中，包括贝莱德、汇丰资管、惠理基金等世界有名机构。

德信中国财务稳健，业绩高增长，派息也慷慨，以目前的市值算，股息率接近7%，远高于同行水平，股价明显被低估。以2020年业绩数据算，该公司的PE值仅为2.3倍（80*0.84/核心利润28.8），PB值仅为0.4倍，而地产开发商板块PE值为7倍，PB值为0.8倍，估值差距明显。

综上看来，2020年，房地产行业艰难生存，而德信中国业绩依然保持韧性增长，得益于“杭派精工”打造高质量产品并得到客户认可，在市场方面聚焦长三角，以及下沉战略深度挖掘房产消费转移的需求。该公司土储充裕，且处于监管黄档，有息负债率低，负债扩张空间大，未来成长预期强。在高成长、低估值的诱惑下，该公司有望得到资金追捧。