佳源服务(01153)：内生增长强劲，长期盈利能力突出

2020年，在疫情影响下，中国仍然取得了经济正增长，GDP首破百万亿大关。在经济复苏过程中，物管服务行业以稳定的盈利能力和充沛的现金流，获得资本高度认可，行业价值得到重塑。同时行业利好政策持续释放，物管行业迎来高速发展期，行业加快集中化、多元化、数字化、智能化变革，物管上市企业数量再创新高。

在这种行业背景下，来自长三角的头部成长型物管企业佳源服务(01153)于岁末登上了港交所主板，3月29日，佳源服务公布了2020年的成绩单。公告显示，2020年集团实现营收6.15亿元人民币(单位下同)，同比增长35.22%;毛利润1.87亿元，同比增长72.16%，毛利率30.42%，同比提升6.5个百分点;剔除上市费用后净利润9710万，同比增长93.3%，相应核心净利润率15.8%，同比提升4.8个百分点。

3月30日港股开盘后，佳源服务跳空高开，业绩得到资本市场认可。

智通财经APP了解到，佳源服务立足长三角，持续推进城市深耕，在浙江省建立领先的市场地位，于长三角地区备受认可。2020年，集团获得中指院颁发的“2020中国物业服务百强企业35位”、“2020中国物业服务百强成长性领先企业13位”等奖项。

内生增长强劲，第三方业务占比持续提升

佳源服务的收入来自三个业务分部，即物业管理服务、物业开发商增值服务、社区增值服务。2020年，来自三个分部的收入占比分别为82.5%、11.9%和5.6%。

2020年，物业管理服务实现收入5.08亿元，同比增长38.8%。毛利润1.51亿元，同比增长80.6%，毛利率大幅提升6.9个百分点达到29.8%。该分部营收增长主要是在管面积增长和平均物业管理费用提升双重驱动。

期内集团在管建筑面积达到3155万平米，同比增长20.7%，合约建筑面积达到4966万平米，同比增长28%，项目储备丰富。虽然因去年上市计划，暂时延后了收并购，不过凭借良好服务品质和市场口碑，集团通过内生增长、单一项目拓展和合资联营合作的形式扩张了在管面积。

值得一提的是，截至2020年末来自第三方的在管建筑面积约为1054万平方米，同比增长34.3%，约占整体在管建筑面积的33.4%，较2019年再次提升4.4个百分点。从第三方在管建筑面积的增速和占比来看，佳源服务正在加速项目外拓，以便提升集团的业务边界和业绩天花板，使未来发展更具想象空间。

物业开发商增值服务业务分部年内实现收入7278万元，同比增长7.8%，毛利润2171万元，同比增长25.6%，毛利率提升4.2个百分点达到29.8%。该分部营收增长系案场服务项目增加。

社区增值服务分部增速强劲，年内实现营收3472万元，同比增长59.6%，该业务板块毛利润1414万元，同比增长85.3%，毛利率大幅提升5.6个百分点至40.7%。该分部虽然目前营收占比不高，但是增速快且利润率高，潜力较大，有望成为未来增长的亮点。除了在管项目增加，佳源不断深挖业主需求，提供多元化的增值服务，拓展业务边界，如社区零售、管理费支付、维修和维护服务、远程访问控制等，打造宜居幸福社区。

政策面上，今年1月份住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知指出，居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。并提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，内容涵盖业主大会及业主委员会、扩大服务范围、完善价格形成机制、物业维修资金、物业服务招投标等多个方面。进一步规范了物业管理市场，尤其是管理状况、定价机制、服务内容等，提升了行业公司的发展空间。

成长型领先企业，长期盈利能力突出

事实上，2020在年公共卫生事件影响和上市计划下，佳源服务的业绩表现并没有完全展示出自身的优势。拉长时间线看，其营收增速和盈利水平更显功力。

2020年，佳源服务营收同比增长35.2%，而2017年至2020年营收年复合增长速度为43.1%，分业务板块看，其年复合增速也大于2020年业绩增速。期间毛利率持续提升，截至2020年，物业管理服务和非业主增值服务毛利率达到29.8%，社区增值服务达到40.7%，横向对比盈利能力不断提升。这也是佳源服务能在浙江和长三角站稳脚跟，并能向全国辐射的基础。

总体而言，佳源服务的利润率持续提升主要基于以下几个原因。于物业管服板块而言，主要是期间平均管理费不断提升，如2020年平均物管费用是1.37元每月每平米，比2019年1.32元每元每平米，同比提升了3.8%。实际上，由于物业管理过去的定价机制，实现提价并不容易，而佳源服务可以做到稳定提升，一方面源于其坐落于浙江和长三角，该地区经济发达，物管服务费也高于全国平均水平，另一方面是基于佳源服务的品牌影响力和优质服务，因此可以做到稳定提价。需要注意的是，在今年物管政策利好之下，以后会优化定价机制，有望基于服务标准和物价指数等因素动态调整物业费，这对于拥有优质服务的佳源服务来讲，会进一步扩大提价空间，提升单盘盈利水平。

第二个原因是业务扩张带来的规模效应，降低了边际成本，对于物管服务和社区增值服务而言影响显著。此外，还有佳源服务不断进行科技创新服务，例如应用自动化工具、先进技术及标准化程序等，提升运营效率节省成本。持续增长的盈利能力形成正向循环，构成了佳源服务的竞争壁垒。

在稳定的营收增长和盈利能力下，集团的财务结构也保持了稳健。截至2020年12月31日，佳源服务拥有在手现金流6.18亿元，一部分是因为期内上市募资，另外还有期内结算应收应付款净额约2.4亿元。而同期集团流动负债4.2亿元，且主要为贸易应付款，负债中并无银行借贷等短期负债。期末流动比率为2.07，较2019年同期1.14相比，现金流动性更加充裕，为公司未来拓展业务奠定基础。

智通财经APP了解到，疫情期间客户和业主对于品牌物管企业的依赖性进一步加强，随着复工复产进行，经济增长恢复常态，在后疫情时代，这种黏性将有望保持下去。加上政策扶持，物管服务的社会价值进一步得到加强。

财报显示，面对未来，佳源服务的管理团队将坚持“深耕于大华东区，崛起于西南、西北、东北城市群”的战略布局，通过稳定的内生增长、积极的收并购活动、单一项目拓展和股权合作多举措并行不断扩大业务规模、丰富业态组合和提升所在区域的项目覆盖度。

总的来说，业务布局方面以内生增长+外延拓展的方式稳定进行，在运营方面，紧跟行业变化，以客户需求为导向，与时俱进，坚持创新和多元化的服务，带动业绩持续高速增长，并给予股东更高的稳定回报。