华润万象生活(01209)：业绩大增，多重优势助力下的“强者恒强”?

3月30日，在2020年业绩发布会上，华润万象生活(01209)交出一份靓丽的“成绩单”。

这份成绩单究竟有多“靓”呢?

经营业绩上，2020年，该公司实现收入为67.79亿元，同比增长15.5%;净利润为8.18亿元，同比大增124.1%;核心净利润更是显著增长，同比大增148%至8.16亿元。同时，其盈利水平也大幅提升——期内，毛利润为18.27亿元，同比增长93.9%;毛利率则比2019年同期增长近11个点至27.0%。

不难看出，作为一家刚登陆资本市场的物业新股，华润万象生活凭借市场稀缺的“大物管”轻资产运营平台，这一份“成绩单”的确算得上十分吸睛了。

不过，由浅入深、由表及里地来看，华润万象生活能够取得如此大的增长，不单单只是物管行业崛起之风的利好，背后恐怕还有更多的考量。

“商管+物管”双轮驱动，业绩大幅增长

据悉，华润万象生活组建于2017年，是业内少有的“全业态”大物管上市公司，背后母公司是实力雄厚的华润置地。

在“大树”华润置地的庇护下，短短几年华润万象生活就已经跻身业内“佼佼者”：2019年，按物业管理服务收入计，该公司排名第五;按购物中心物业管理服务收入计，其排名第二。

从业务结构上来看，华润万象生活主要实施的是“住宅物业管理+商业运营及物业管理”双轮共驱的运行模式。

具体而言，其业务主要分为住宅物业服务和商业运营及物业管理服务两大板块。其中，住宅物管服务主要针对住宅及少量其他非商业物业(如体育馆、公园等)，而商业运营及物管服务主要针对购物中心和写字楼。目前借助于大型商业综合体的资源及管理经验，华润万象生活已经打造出一个综合服务平台，形成住宅、购物中心和写字楼多业态协同效应。

(图片来源：西南证券)

深究这一份财报，不难发现，华润万象生活此次业绩大增主要是得益于“住宅+商业”这一模式的双引擎增长，具体如下：

一方面，住宅物业管理收入继续发挥“支柱”作用，社区增值服务收入贡献度显著加大。

据财报数据显示，，2020年，其住宅物业管理服务2020年收入约38.84亿元，同比增长12%，占总收入57.3%，为万象生活2020年主要收入来源。而毛利则为6.17亿元，同比上升47%;毛利率为15.9%，较上年上升3.8pct，主要得益于高物业费率项目数目增加、疫情社保费用减免等因素。

拆分业务结构来看，该公司的住宅物业管理服务又主要涵盖物业管理服务、开发商增值服务与社区增值服务这三大细分板块。期内，其社区增值服务占分部(住宅物业管理服务)收入比2019年的8.6%提升至2020年的10%，可以看到的是，随着毛利率水平较高的社区增值服务占比有所提升，预计该公司盈利水平相应地有所提升。而再叠加万象生活主要深耕一二线城市经济发达区域，高消费力业主预计将促使其未来能释放更多增长的潜力。

另一方面，商业运营及物业管理服务快速发展，预计不久后能逐步成为主要利润来源。

2020年，华润万象生活的商业运营及物业管理服务实现收入28.95亿元，同比增长21%，占总收入42.7%，毛利为12.10亿元，毛利率为41.8%。从业态看，来自购物中心的商业运营与物业管理服务收入约18.12亿元，同比增长16.3%;来自写字楼的商业运营与物业管理服务收入约10.83亿元，同比增长29.3%。

从上述数据可以看出，相较于住宅物业管理的稳健增长，华润万象生活的商业运营及物管服务则呈现出快速增长趋势——商业运营及物管服务收入占比提升至42.7%，逐渐缩小占比差距，而41.8%的毛利率也显著高于住宅物业管理。随着商业品牌的优势逐步，再叠加轻资产输出战略推进，预计不久后其商业服务业务能逐步成为万象生活的主要利润来源。

“内生外延”双向拓展，规模持续稳步扩大

不得不说的是，华润万象生活经营业绩大增的背后也是其管理规模的大幅攀升。

据财报数据披露，2020年，该公司住宅物业管理服务布局79个城市，在管面积突破一亿平方米，为1.07亿平方米。而商业运营服务的已开业购物中心建筑面积为610万平方米，布局56个城市;已开业写字楼建筑面积为150万平方米，则布局37个城市。

而仔细深究之下，不难发现，华润万象的管理规模不断扩大，主要是归功于其“内生外延”战略的功劳。

内生方面，华润系尤其是华润置地的项目交付为华润万象生活提供了有力支持。

智通财经APP了解到，华润置地常年保持房地产销售前十强，近年来销售规模保持稳健增长，截至至2020年，其实现合约销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。同时，期内华润置地累计土储面积为6809万平方米，权益土储面积为4801万平方米，可保障其未来3～5年发展。由此可知，母公司项目的持续交付便成为了华润万象生活在管面积增长的主要驱动力。

外延方面，华润万象生活仍不断加大外拓力度，或将促使外拓业务成为新的业务支柱。

具体而言，借助良好的服务建立的良好口碑及华润的品牌优势对外拓展，华润万象生活来自独立第三方的收入占比出现了较大的提升：报告期内，其全业态物业管理面积1.19亿平米，同比上涨18%，第三方在管面积占比提升到23.7%。可以看到的是，随着其第三方在管面积占比的提升，其对外拓展业务未来有望成为公司的又一大支柱。

而该公司管理层在业绩会上直言，自上市之后，华润万象生活明显加大了外拓的力度：2020年1月初至上市之前，在城市服务、综合设施管理、地方政府平台合作、华润集团内协同业务分别拓展276万平方米、65万平方米、3万平方米以及77万平方米。上市后至2月末，上述业务扩张面积为397万平方米、23万平方米、200万平方米以及71万平方米，力度明显增大。

而除了上述的“内生外延”布局之外，华润万象生活还通过拓展服务边界，进军城市服务。2020年7月，公司先后签约“深圳河湾支流运维管养项目(九河两库项目)”和“福州鼓楼智慧城市运营项目”两个城市服务项目。“深圳河湾支流运维管养项目”提供综合治理服务，推动水公园城市建设。“福州鼓楼智慧城市运营项目”为鼓楼区提供城市管理和运营，包括片区式物业改造与管理、楼宇物业管理、城市增值服务等。不难发现，随着不断提速城市运营服务新领域布局，其有望进一步打开成长空间。

而值得一提的是，在华润万象生活管理规模不断扩大之际，该公司还提出了“十四五”战略五年计划。

该公司表示，希望2025年末公司在管面积达到4亿平米，在这其中第三方外拓的面积能占50%，达到2亿平方米。商业方面，则希望2025年末购物中心的数量达到150个，外拓购物中心数量达到50个。

整体而言，结合华润在手的待开业项目数量，华润万象生活自身独立外拓，以及华润置地未来新增土储项目，有充分的理由相信，华润万象生活到2025年底管理的在营商场数量达到150个是高概率事件。

三大竞争优势围绕，成长潜力在何方?

如果说上述规模持续增长是华润万象生活当前的增长动能，那么它未来的成长力在何方呢?

结合相关资料来看，我们或许可以看到一些端倪：

1、聚焦高端和品质赛道，无形之中形构成品牌效应，促使客户资源进一步扩大。

据悉，华润万象生活主要拥有“万象城”、“万象天地”和“万象汇”三大商业产品品牌，其中万象城是公司高端品牌，针对中高端客户，布局一二线城市的核心区域，定位城市的地标购物中心;万象汇针对年轻人和家庭，布局一二线城市区域中心或三线城市核心地段，定位优质生活商业中心。

相较于竞争对手而言，该公司是国际品牌国内最大的合作伙伴，尤其在奢侈品方面华润万象城更是是国内为数不多的受到外资奢侈品青睐的品牌，至2020年其在管重奢购物中心数量全国第一。基于这一广泛且优质的租户资源认可，该公司可以在无形中建立了护城河效应，构成强大的竞争优势，而这也将反向催化其客户资源进一步扩大。

2、科技赋能之下，大会员生态体系将焕发出更大的增长动能。

据了解，华润万象生活会员体系主要包括购物中心“一点万象”会员体系、住宅物业“悦家”业主端APP和写字楼“Officeasy”小程序这几大会员体系。在这几大会员体系上，围绕运营数字化、数据资产化、生产科技化、空间智慧化四个维度，通过科技赋能，助力运营效率提升与成本节降，通过全链条的数据沉淀与应用进一步释放数据价值。

可以看到的是，通过科技赋能，实现效率、最大化，该公司的大会员生态体系的活力已逐渐释放——截止2020年12月31日，“一点万象”APP会员数量突破1340万，增长16%。2020年“一点万象”APP与住宅“悦家”APP重叠人数同比增长53%，重叠会员人均年消费金额同比增长25%，约50个项目的智慧社会落地，获取多项发明专利。

3、深耕一二线城市，物业费提价空间相对较大。

据最新财报数据，截至2020年末，华润万象生活业务拓展至69个城市，涵盖华北、华南、华西、华中、华东、东北这六个大区。在这其中，79%的在管住宅物业及76%的在管商业物业位于一二线城市。

往更深层次的角度来看，聚焦一二线城市可获取消费能力较高的业主群体，物业费有着相对更大的提升空间，同时也更有利于多元化增值业务的开展，公司在一二线城市住宅物管市占率位居行业第三，龙头优势显著。

综合上述来看，不难发现，多重优势下打造出来的成长空间，便是华润万象生活未来业绩增长的主要动能。而基于这一增长动能，该公司有望在行业中继续发挥“强者恒强”的马太效应，成为一只值得被长期关注的优质股。