迈向新线下零售服务模式 国美零售(00493)拟178.65亿元向国美管理租赁3处商业开发区物业

智通财经APP讯，国美零售(00493)公布，于2021年4月7日，该公司与国美管理订立该协议，国美管理同意向该公司出租该等物业，租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日开始至2040 年12月31日截止。根据该协议，该等物业的总代价为约人民币178.65亿元，将由该公司以发行代价股份支付约人民币175.76亿元，并透过向国美管理转让 Hudson Assets(该公司全资附属公司)的全部股权支付约人民币2.896亿元。

代价股份的发行价为每股股份港币2.11元，较2021年4月1日收市价每股股份港币1.51元溢价约39.74%。代价股份相当于公司现有已发行股本约41.64%及经发行代价股份扩大后公司已发行股本约29.40%。

作为结清该协议租金代价的一部分，该公司将向国美管理转让Hudson Assets(公司全资附属公司)的全部股权。Hudson Assets为投资控股公司，其唯一资产为美国的一项投资物业。

据悉，该等物业包括由控股股东及其联系人开发的位于北京及长沙的3处物业。

国美商都乃中国北京西南部中关村地区中关村丰台科技园区内的商业开发区，总建筑面积约为52.46万平方米，包括一个约31.07万平方米的8层高的购物中心及有关餐饮、娱乐及配套设施、一栋约3.55万平方米的办公大楼、一个约5.54万平方米的商业配套酒店公寓、一个约1945平方米的库房及能提供 2819个车位约12.11万平方米的3层地下车库。该物业于2009年竣工。

湘江玖号乃位于中国湖南省长沙市的一个商业开发区。总建筑面积约为13.05万平方米，主要包括6层高的购物中心及餐饮、娱乐及配套设施等，此外还能提供680个车位1层地下车库。该物业于2016年竣工。

鹏润大厦位于北京朝阳区(北京市的中心商务区)。该集团总部自2004年起一直设于鹏润大厦，目前租赁该大厦合共4.25万平方米的办公室。根据该协议，鹏润大厦的办公室将由该集团出租，将于2023年3月1日扩展至约7.05万平方米。

公告称，该集团计划引入创新型零售概念，以城市为单位，与知名品牌合力打造城市全品类体验式展厅，相互赋能，形成场景互联，实现共赢。

该交易为该集团迈向新线下零售服务模式的重大举措。两间零售物业的空间更大，设计独特，使该集团可提供独一无二的消费者体验，该集团及其策略业务合作伙伴将其用作线下枢纽，展示合作品牌的生活时尚概念及更广泛的产品，以及作为目标辐射范围内的消费者服务中心。管理层认为，该业务模式的转变将可进一步巩固集团日后在零售价值链上的整体定位及影响力，为集团在下一阶段与其策略业务投资者在电商及消费者产品方面的商务合作奠定基础。

就国美商都而言，该集团拟在一个8层高的购物中心容纳约300间全品类电器及电子消费品制造商，通过糅合家电、家居、家装等不同板块，贯穿科技、体验、主营产品展示售卖，形成由下而上全场景互联。赋予消费者独特的购物体验，可在同一个地方考察、测试世界各地的各种各样产品并获取一手信息。驱动“在线数字化+线下网格化”的融合管理，搭建消费场景，实现沉浸式体验，导入IP属性，创新家庭消费方式，塑造多维社交概念。集团管理层认为，该物业乃公司引入及执行新零售概念的不二之选。此外，该物业位于中关村丰台科技园区(为北京高新科技研发中心)亦彰显着公司所售产品具有创新高科技形象。

该集团计划将湘江玖号打造成为娱乐之都中具备科技前沿潮流的地标型城市综合展示体验中心及品牌形象宣传地，实现线上线下打通、赋能提质的引领模式，一站式满足不同客群消费场景新需求的升级体验。延伸更多功能，兼顾多元客群不同消费诉求的优化组合，重构符合城市气质的娱乐新坐标定义，成为契合当代家庭体验式消费新观念，符合家庭全客层娱乐新方式的目的地。

就鹏润大厦而言，该公司总部自2004年起一直设于鹏润大厦。鹏润大厦先前的租赁安排期限更短，为一至六年，每次租期届满后会重续租金。鉴于鹏润大厦位于北京的中央商务区朝阳区，集团已承诺对在此处建立I.T.基础设施进行巨额投资以服务集团的在线业务，及缺乏能够容纳集团总部所有业务的有关规模的甲级办公场所，集团管理层认为，集团继续将其总部设于鹏润大厦符合公司及股东的利益，且固定租金使集团免受市场租金波动的不确定性影响。

建立大型全类别产品体验厅涉及该集团的大量投资及资源投入。因此，可在该等物业开展该集团的创新零售概念长远而言属至关重要，可使该集团拥有稳定的经营环境及避免每隔数年就须迁址的局面。由于黄金地段的租金持续上涨，根据该协议拟定的长期安排可使该集团锁定租赁付款并实施其长期发展策略。预付款大幅降低租金波动的不确定性及减轻未来租金成本的压力。

拟定该协议的目的是让该集团在来年尽量减少对战略转型及业务发展进行持续投资的现金流支出，而租期较长所带来的稳定性使集团能够并激励集团对主体物业进行长期投入及优化运营。出售Hudson Assets是优化集团资产组合、集中资源开拓中国市场的重要一步。

国美管理由控股股东全资拥有。于代价发行完成后，控股股东及与其一致行动的人士于该公司投票权的权益将由约51.17%增加至65.52%(假设除配发及发行代价股份外，该公司已发行股本概无其他变动)。单独而言，国美管理的权益将由约23.08%增加至45.69%(假设除配发及发行代价股份外，该公司已发行股本概无其他变动)。