绿城管理控股（09979）首席执行官李军 ：代建行业赛道宽广、未来可期

2021年5月25日，由智通财经与价值投资西湖会联合主办的“2021智通财经夏季投资策略会”于杭州隆重启幕。本次盛会由华盛证券、直达国际鼎力支持，专业财经路演直播平台“大路演”提供全程路演支持。

在此次盛典上，绿城管理控股首席执行官的李军发表了主题为《让世界变轻》的演讲，并分享了他对于代建行业未来发展趋势的研判以及公司盈利能力的分析。他表示，轻资产代建模式最大优点是盈利水平高，其底层逻辑就是无需财务杠杆就能快速扩张。

以下是智通财经APP整理的演讲实录：

投资者朋友们，大家上午好。我今天分享的主题是“让世界变轻”，我以公司2020年业绩报告为例，将其作为今天的分享内容，并就部分信息展开论述，说明代建行业的商业模式。

由今年发布的2020年公司年报中的核心数据可知，因为去年疫情影响，作为服务行业收入方面确实受到影响，但利润增长还不错，而且历史上一直保持着这样的增长速度。此外，公司现在具备700多亿的销售规模，有可观的经营性现金流，零负债，所以这是家完全不同的公司。另外，它也是一个高分红、高派息的公司，去年的每股收益达0.26元，派息达0.17元。

房地产迎来管理红利时代，城市更新成为未来主题

接下来，我简单表述一下对这家公司、这个行业的一些判断。房地产行业在C端确实非常火热，但是在开发端大家压力却极其巨大，这是因为国家会有很多宏观政策来引导这个行业往另外一个方向走。

那么我对行业未来趋势的研判是什么？一、供给侧改革要求。房地产的品质建设、服务提供未来会作为核心要素展现出来，当下很多现状并不是未来，现在房地产行业其实正在“劣币驱逐良币”，但我们认为，未来品质房企仍会受益。二、开发主体发生变化。政府、金融机构以及一些国有企业，可能会占据房地产开发的主导权，而在这个过程中，因为这些企业它缺少专业的开发队伍、供方资源以及标准体系，所以服务型企业将会崛起。也就是说，政府类、保障类、自有型的物业需要专业的开发企业来为其服务。三、管理红利凸显。房地产行业经过了土地红利时代、金融红利时代，现在迎来管理红利时代。四、存量市场空间巨大。在城市更新方面，当前存在增量越来越少，存量越来越多的状况，中国城镇住宅存量超270亿平米，这些住宅将会面临每年的更新和维保，所以未来城市更新和旧改会成为主题。

无需财务杠杆便能扩张是轻资产代建的底层逻辑

实际上在房地产开发领域，代建跟原来传统的开发逻辑有很大区别。总结一句话，代建是一个轻资产模式，轻资产模式最大的优点是盈利水平高。在重资产面临利润下降、投资风险不断加大的背景下，轻资产在这个方面就有充分的优势，它不用财务杠杆可以快速扩张，这是轻资产代建的底层逻辑。

我们服务于很多委托方，如政府、国有企业、金融机构、中小开发商，甚至是拥有土地、资金的个人或私人组织。我们给他们提供专业队伍、标准体系、产品和服务，以及开发过程的品控、销售服务、后台供应链资源整合，以及到最后目标实现。

在这个过程中公司不投一分钱，所有投入由委托方或者市场金融机构来实现，而我们的收益主要分三个环节。第一个环节是人员基本费用，我方派出的所有人员的费用在委托项目里列支掉，所以是无成本的；第二个环节是根据工程进度收取管理费用，相当于酒店管理公司；第三个环节，我们对最后的销售实现做利润对赌，即最后的利润我们会分享。所以从这个层面上，公司的底层商业逻辑就决定它是个不负债的公司，还有极好的扩展性。

超高净利率和抗周期特性显示超强市场规模，行业未来可期

由公司历史增长数据以及行业比对数据可知，在香港资本市场现在有一个很热门板块叫物业板块，物业板块的净利率水平保持在8%左右，房地产开发企业净利率在11%左右，代建企业在25%左右。我们目前是香港资本市场中唯一的一家代建公司，但是很快会迎来第二家——中原建业。

由2013-2019年代建新签面积增速与商品房销售面积增速数据对比图可清晰地看出，轻资产逻辑和重资产逻辑形成非常奇怪的错峰周期。在中国房地产投资开发非常强劲的时候，轻资产是位于波谷，但是一旦它受到开发政策、宏观行业影响的时候，轻资产模式的增幅就会提升，平均增幅水平远远超过重头板块。

一组数据显示，去年整个中国房地产大约是17万亿的市场规模，代建轻资产服务占比大约在4%，今年我们预计渗透率会达4.8%-5%，到2025年，可能达12%-13%。也就是说，那是3万亿的市场、3万亿的行业赛道，而现在赛道里玩的人很少，我们是赛道中唯一的一家上市公司。我知道刚才做分享的很多同行都是大企业，而我们公司是一家只有100亿市值的小企业，但是在3万亿的市场中我们是头部公司。

行业龙头企业，运营业绩十分亮眼

关于业绩亮点，有无数的公告和数据提供，各位可以查询公司财报。

在项目签约量方面，公司今年一季度新签约的项目数量占去年全年总签约项目数量的40%，是一个确定性的指引。

在收入结构方面，我们给政府、中小开发商、国有企业做代建服务，同时有一些产业链衍生的服务内容，在产业链上打造收益。

在所服务的委托方类别方面，我们拥有多元化的委托方结构，同时又完成了全国化的布局。我们在全国同时实施300多个项目，在建面积超过4000万平米。在房地产开发领域中，存在比较大的压力点，即区域型公司会受城市区域调控的影响，比如一些中小企业可能会更多受金融调控的影响，私人民营企业在融资方面上确实压力会更大。所以我们企业在做代建的过程中，实际上在刻意的做一些委托方的选择，希望保持比较合理的委托方结构。在保持不同区域 、不同企业性质的状态下，能够有挪腾的空间，在行业的波峰波谷能够穿越周期。

简单总结，我们是行业的龙头企业，且目前新拓订单情况良好，同时还在做产业链的孵化。公司在建面积有4000多万平方米，大约是中国房地产开发头部企业的Top10，流量和派生可能性极其巨大，我们每年交付1000万平方米的房子面积，这些产品最后会进入资产管理、运营和物业服务领域。另外，公司的毛利率水平不断提升，净利润保持高增长，以及多元化的客户结构。

业务布局全国范围，聚焦核心区域保持有效增长

截止2020年12月30日，我们进行全国化布局，除东北两省（黑龙江、吉林）和西藏，其他所有省份都完成覆盖，这个覆盖背后其实是供应链能力的覆盖。

此外，在在建和待建面积方面，公司大约有40%的项目储备，现在签约在手，没有进入正式开发阶段，这些项目大约能提供120亿收入。

在全国布局集中度方面，虽然是全国性覆盖，但是主要区域都集中在长三角、环渤海、珠三角。如果以货值测算，这三个核心区域大概“三分天下”，未来战略将保持规模增长。

提出多元化服务战略，领导行业联盟固化标准

绿城管理从最原始的造房子，到继承绿城产品和服务的品质标准，再到品牌建立、绝对市场份额的占有，我们完成了8个位置的进阶，现在正在往更高阶的方向走。这周我们会在珠海召开行业联盟峰会，把代建行业中头部的六家企业组在一起，建设行业标准。因为这个行业太新了，很多人可能根本就不理解甚至没听说过有这样的一家企业或行业，所以我们会致力共同推动行业的进步和发展。

我们还聚焦经济、产业、人口等方面有特别优势的核心区域，来进一步推动公司的服务规模。因为我们认为中国未来的房地产行业是结构化的，未来一定是“一城一策”的。另外，我们有属于自己的多元化的服务结构、区域结构、组织安排。

关于前面提到的产业链上下游流程的打造。公司主要业务是代建，商业代建、政府代建以及其他类的金融服务，但我们真正派生的产业链上的第二增长曲线，在金融服务、设计板块都开始布局。因为我们的流量足够孵化未来任何流量型公司，这些公司目前投入很少，因为都是轻资产公司，但是回报非常好，基本上当年的投入，当年的回报就能覆盖掉。

前面所说的行业联盟方面，目前代建行业中第二身位的是中原建业，第三身位大约在雅居乐和金地当中诞生，但除此之外还有当代绿建、华润置地，都值得关注。他们也在做IPO计划，也许在未来代建会形成像物业一样的赛道。

我们公司目前进入指数属于恒生的物业管理及服务指数，而不是房地产指数，这是个非常特殊的安排。

财务保持健康稳定增长，期待更为深入交流

公司的财务方面就不展开表述了，欢迎各位投资人和分析师与我们做更深入的、线下的路演和沟通。

整体来看，公司的财务报表非常健康，没有负债，保持稳定的增长。具体数据包括收入结构、成本分析、毛利水平、现金流情况、募集资金使用情况、损益表。在成本支出方面，主要是管理型费用即人员管理成本。

感谢各位聆听，时间的问题我讲的比较简单，也许对大家来说这个商业模式太新了，欢迎更多的交流和了解，谢谢大家。