代建前两名企业的聚首 中原建业(09982)和绿城管理(09979)走出不同的商业路径

作者: 智通财经 千山 2021-05-31 09:42:49
无论是绿城管理控股于2020年7月的上市,抑或是中原建业此轮IPO的路演,两家企业在不同的场合均对另一方不吝报予溢美之词;甚至在双方的高管层微信里,对彼此的上市予以诚挚的祝福。

5月31日上市,中原建业(09982)正式登入港交所,而其将成为绿城管理控股之后(09979)港股市场上的第二家内地房地产代建企业,代建企业的前两名企业以这样的方式完成了资本市场上的首次聚首。

中国代建市场具有高度集中性。数据显示,2019年绿城管理占中国代建市场份额的23.7%,2020年中原建业在该项数字为10.6%,两家公司分别为多年中国代建市场的冠军与季军。

智通财经APP查阅资料显示,2018-2020年,中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、和11.52亿元,与此同时,同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。营收保持较高速度增长的情况下,净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。

有意思的是,无论是绿城管理控股于2020年7月的上市,抑或是中原建业此轮IPO的路演,两家企业在不同的场合均对另一方不吝报予溢美之词;甚至在双方的高管层微信里,对彼此的上市予以诚挚的祝福。

不过,回归到资本市场本身,两家代建企业即有相似之处,亦有较大的不同点。

从经营策略而言,河南建业主要聚焦于大本营河南区域,绿城管理则为全国布局,前者主要在河南区域深耕,后者通过将管理广度拓展至全国来提升管理规模和市场空间。

从在管项目数量及建筑面积来看,2020年底,中原建业拥具206个项目及2550万平方米的建筑面积,其中共有193个项目位于河南省; 作为比较,绿城管理控股这个数字为4060万平方米、296个代建项目分布于28个省89个城市的。

不过,中原建业正在试图改变区域布局单一的局面。过去几年,中原建业承担着建业走出河南的重任,截至2020年底共签约13个省外项目,分布在海南、新疆、山西等6个省份,但相较246个项目总数而言占比仍较低。

业务模式方面,中原建业基本为商业代建,绿城管理集团业务结构包含:商业代建、政府代建、及其他业务,业务类型更加丰富,未来将围绕打造全产业链轻资产服务生态平台,及通过多元化收入持续增长。

数据显示,2020年绿城管理商业代建面积占据59.7%,政府代建则占据40.3%的比例; 中原建业商业代建则近乎为100%。

从B端客户类型来看,中原建业大部分客户为专注于当地市场的中小型房地产开发商,五大客户占20200年总收入约24.3%,并均为独立第三方;绿城管理B端客户结构包含:中小开发商、国企央企、政府,多元化客户结构可以抵御周期波动及获得更广阔的市场份额。

从C端业务结构来看,受限于河南本地,中原建业C端客户服务售价为6000元/平方米左右水平;与之相较,绿城管理多耕耘于一二线城市,C端客户服务单多高于7000元/平方米以上。

有意思的是,此次上市,中原建业还引入祥来有限公司作为基石投资者,该投资公司也是同业公司绿城管理控股的基石投资者之一。

中指院认为,未来商业代建年销售额接近5万亿。根据我们的测算模型,我们预计,2030年商业代建销售额接近5万亿元。代建领域,市场规模足够大,轻资产,负债低,毛利高,抗周期性,能穿越周期。代建,房企发展新赛道,第二增长曲线的良好选择。

据智通财经APP获悉,截至2020年7月,我国发展代建业务的品牌房企已超过30家。这其中既有大型房企恒大、万科、中海、保利,也有中小型房企当代置业、广宇发展等。继绿城管理、中原建业后,代建市场将迎来新一轮的上市潮。

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