代建前两名企业的聚首 中原建业(09982)和绿城管理(09979)走出不同的商业路径

5月31日上市，中原建业(09982)正式登入港交所，而其将成为绿城管理控股之后(09979)港股市场上的第二家内地房地产代建企业，代建企业的前两名企业以这样的方式完成了资本市场上的首次聚首。

中国代建市场具有高度集中性。数据显示，2019年绿城管理占中国代建市场份额的23.7%，2020年中原建业在该项数字为10.6%，两家公司分别为多年中国代建市场的冠军与季军。

智通财经APP查阅资料显示，2018-2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、和11.52亿元，与此同时，同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。营收保持较高速度增长的情况下，净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。

有意思的是，无论是绿城管理控股于2020年7月的上市，抑或是中原建业此轮IPO的路演，两家企业在不同的场合均对另一方不吝报予溢美之词;甚至在双方的高管层微信里，对彼此的上市予以诚挚的祝福。

不过，回归到资本市场本身，两家代建企业即有相似之处，亦有较大的不同点。

从经营策略而言，河南建业主要聚焦于大本营河南区域，绿城管理则为全国布局，前者主要在河南区域深耕，后者通过将管理广度拓展至全国来提升管理规模和市场空间。

从在管项目数量及建筑面积来看，2020年底，中原建业拥具206个项目及2550万平方米的建筑面积，其中共有193个项目位于河南省; 作为比较，绿城管理控股这个数字为4060万平方米、296个代建项目分布于28个省89个城市的。

不过，中原建业正在试图改变区域布局单一的局面。过去几年，中原建业承担着建业走出河南的重任，截至2020年底共签约13个省外项目，分布在海南、新疆、山西等6个省份，但相较246个项目总数而言占比仍较低。

业务模式方面，中原建业基本为商业代建，绿城管理集团业务结构包含：商业代建、政府代建、及其他业务，业务类型更加丰富，未来将围绕打造全产业链轻资产服务生态平台，及通过多元化收入持续增长。

数据显示，2020年绿城管理商业代建面积占据59.7%，政府代建则占据40.3%的比例; 中原建业商业代建则近乎为100%。

从B端客户类型来看，中原建业大部分客户为专注于当地市场的中小型房地产开发商，五大客户占20200年总收入约24.3%，并均为独立第三方;绿城管理B端客户结构包含：中小开发商、国企央企、政府,多元化客户结构可以抵御周期波动及获得更广阔的市场份额。

从C端业务结构来看，受限于河南本地，中原建业C端客户服务售价为6000元/平方米左右水平;与之相较，绿城管理多耕耘于一二线城市，C端客户服务单多高于7000元/平方米以上。

有意思的是，此次上市，中原建业还引入祥来有限公司作为基石投资者，该投资公司也是同业公司绿城管理控股的基石投资者之一。

中指院认为，未来商业代建年销售额接近5万亿。根据我们的测算模型，我们预计，2030年商业代建销售额接近5万亿元。代建领域，市场规模足够大，轻资产，负债低，毛利高，抗周期性，能穿越周期。代建，房企发展新赛道，第二增长曲线的良好选择。

据智通财经APP获悉，截至2020年7月，我国发展代建业务的品牌房企已超过30家。这其中既有大型房企恒大、万科、中海、保利，也有中小型房企当代置业、广宇发展等。继绿城管理、中原建业后，代建市场将迎来新一轮的上市潮。