物业板块再走强：政策暖风吹来，龙头享估值红利

如果要细数最近几年里资本市场上的明星赛道，物业大概是无法绕开的板块。从股价表现来看，物业板块可谓是百花争妍、牛股辈出。既有上市三年累计涨幅超过700%的碧桂园服务（06098）珠玉在前，又有滨江服务（03316）、中海物业（02669）这类年初至今涨幅已然超过100%的“后浪”。

智通财经APP注意到，6月以来又有多只物业股表现活跃。据统计，包括第一服务控股（02107）、滨江服务、金融街物业（01502）、时时服务（08181）等多只标的股价涨幅均较好。在资本市场大放异彩背后，物业板块的投资价值究竟如何？

政策呵护下增值服务大有可为

物业板块公司的股价得以反复表现，一方面源于物业股良好基本面的支撑，另一方面也是因为物管行业在政策春风的“呵护”下，已经迈入了黄金时代。

智通财经APP梳理后发现，最近几年里鼓励物管行业良性发展的利好政策层出不穷。拿最近的例子来说，5月31日，商务部、住房和城乡建设部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》（以下简称《意见》），拟在全国范围内开展城市一刻钟便民生活圈试点。

据了解，一刻钟便民生活圈是指以社区居民为服务对象，服务半径为步行15分钟左右的范围内，以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，以多业态聚集形成的社区商圈。《意见》主要在丰富商业业态方面提出因地制宜发展品质提升类业态，鼓励发展特色餐饮、新式书店；优化信息服务，依托智慧社区信息系统，构建城市便民生活圈智慧服务平台。

对于物企而言，该《意见》的发布，为物业公司勾勒了发展边界，为企业后续开展增值服务提供了便利性。未来伴随《意见》精神落地，物企有望迎来增值服务加速发展的新局面。

据中信建投研报，过去几年国内主流上市物企的增值服务收入占比总体呈增长态势，由2017年的28.8%提升至2020年35%。目前行业普遍认为物企的收入结构有望实现物业服务和增值服务收入占比五五开，而这也意味着接下来增值服务仍将保持增长态势直至收入规模与基础物管规模相当。

具体来看主流上市物企的增值服务板块业绩表现，据中信建投数据2020年24家物企共实现社区增值服务收入157.8亿元，同比增长60.4%；2017年-2020年的复合年增长率达到66%。非主业增值服务实现收入共208.2亿元，较2019年同比增长26.8%；2017年-2020年复合年增长率达到45%。

在政策春风的呵护下，物企的增值服务业务有望借“东风”继续维持高增长态势。或许正是得益于资本的这一乐观预期，6月以来物业板块内部有多只标的反复表现。

分化效应显现头部强者恒强

牛股频出，政策吹暖风，物业板块的风头正劲也点燃了物企上市的热情。据统计，2020年共计有18家物业公司赴港上市，而2021年年初至今已有20家物企向港交所递交上市申请。物企扎堆上市之后，物管行业内部的分化也不约而至。

首先从股价表现来看，前文提到的碧桂园服务、滨江服务等均可谓是板块内的明星股。上市于2018年6月的碧桂园服务，在经过了持续三年的上涨之后，如今市值已然超过2500亿港元，雄踞港股物业板块市值榜首。

碧桂园服务股票走势笑傲同行背后，是公司过往出色的基本面支撑以及资本市场对于公司未来增速的乐观预期。截至2020年末公司的合约面积为8.2亿平方米、在管面积为3.8亿平方米，规模均处在行业前茅。业绩来看，公司2020年营收为156亿元，同比增长61.7%；归母净利润为26.9亿元，同比增长60.8%。2015年-2020年，公司营收、归母净利润的复合年增长率分别达到56.3%、64.9%，增长态势喜人。

展望未来，据公司给出的未来五年增速指引看，2025年碧桂园服务的营收规模有望突破千亿，对应复合年增长率高达45%；同时，2021年-2025年公司的净利润复合年增长率不低于50%。不难看出，公司对于未来五年的业绩充满乐观，无怪乎资本市场对碧桂园服务的股票趋之若鹜。

而论今年以来的股价表现，滨江服务可谓是出尽了风头。截至发稿，公司年内累计涨幅超过130%，对比同行优势明显。与行业里的老大哥碧桂园服务不一样，纵然今年以来股价涨幅一骑绝尘，但滨江服务的总市值仍不足100亿港元，市值相对较小。

规模方面，截至2020年末，滨江服务的在管面积和合约面积分别为2000万平方米、690万平方米，同别分别增加为38.9%、37.4%，增速处于行业中档水平。业绩方面，2020年公司实现营收9.6亿元，同比增长36.8%；净利润为2.2亿元，同比增长91.7%。与同行对比，滨江服务的盈利能力堪称强劲，2020年公司的净利率高达22.9%，在上市物企中名列前茅。市值小，盈利能力强，公司经营稳健，叠加行业政策偏暖，多重因素共振之下滨江服务股价迎来绽放也不令人奇怪了。

今年以来，华发物业服务（00982）的股价走势也可圈可点。究其缘由，与公司经营蒸蒸日上不无关联。2020年公司实现收入10.86亿港元，同比增长14.08%；毛利增长31.7%至3亿港元。业绩给力以外，与碧桂园服务一样，华发物业服务的母公司也能给旗下物企较多支持。可以预见的是，背靠华发集团，后者旗下覆盖城市运营、房产开发、金融产业、产业投资和商贸服务等多个领域的业务，双方业务板块存在诸多协同效应，这将带给华发物业服务未来发展更多想象空间。

龙头物企和经营突出的物企股价表现强劲，但也有一些物企估值远较前述企业为低。比如中奥到家（01538），目前动态市盈率仅为4.42倍，市净率不足1倍。而前文提到的碧桂园服务的动态市盈率接近80倍，市净率也超过了14倍。物业板块首尾企业估值差异巨大，或许是因为随着行业赛道逐渐拥挤，板块标的的同质性增强、稀缺性降低，导致了资金更倾向于选择基本面优异的龙头企业，而部分经营不佳的企业则备受冷落。

综上，在政策呵护之下物管行业已进入黄金发展期。接下来，优质的增值服务将为物企业绩增长注入持久动力。但由于赛道逐渐拥挤，行业内的龙头与经营突出的成长型选手有望获得资金青睐，而部分缺乏规模优势和经营亮点的物企恐怕仍将继续蛰伏。