绿城中国（03900）业绩会上的大实话：2016年中国房产销售12万亿 投资客占40%

3月27日，绿城中国2016年全年业绩出炉，在经营重回稳定后，终于拿出亮眼成绩单。全年总合同销售金额1,139亿元，较2015年增长58.4%，首次突破“千亿”规模;实现收入289.75亿元人民币(单位下同)，同比增长11.2%;实现净利润19.17亿元，同比增长135.8%。

其中，投资项目合同销售面积累计取得约483万平方米，合同销售金额约人民币958亿元;代建项目累计取得合同销售面积约143万平方米，合同销售金额约人民币181亿元。

可以说，绿城取得这样的成绩，说明其已走出2015年现金流紧缺和由此导致的股东更换风波。2015年，绿城和融创中国股权收购作废，宋卫平退居幕后，中交建增持1亿股成为第一大股东，在种种“折腾”下，全年营收同比减少18.7%，净利润同比则下降六成。

而目前的股东结构，管理层表示是房地产企业中少有的，也是对公司极为有利的混合所有制结构：前四大股东分别为央企中交建，九龙仓集团母公司会德丰，宋卫平和寿柏年。

实际上，2016上半年，绿城的财务已经开始改善，虽然营收同比下降10%，净利润已经同比增加16.5%。而且，中交建的资金和资源支持，使得2016中期净负债率较2015年末下降了3个百分点，平均融资成本也由2015年末的7.3%压缩至6.3%。

同时，虽然股东大变样，绿城却还是延续了宋卫平时代的精品战略，不去一味追求市场份额和规模，而是围绕核心城市和核心地块做精品项目。管理层表示，如果房地产市场的投资和炒作需求减少，逐渐回归到居住本身的话，坚持打造高质量房产的绿城或将占有越来越大的市场份额。

2017年，绿城集团预计整体可售货源约为871万平方米，整体可售金额约为人民币1,493亿元。其中，105个投资项目或项目分期在售，预计可售货源约571万平方米，可售金额约人民币1,125亿元;代建项目预计可售货源约300万平方米，可售金额约人民币368亿元。

(附现场问答实录)

问：今年的销售有多少来自代建(非投资项目，简称代建)?

答：代建去年完成销售180亿，今年计划超过200亿，代建市场主要集中在三四线城市。从今年一季度代建总体销售看，市场非常好。

问：今天二级市场的跌幅很大，管理层有什么看法?

答：感谢大家对股价的关注和关心，今天大盘整体下滑，内房股整体也受到一定冲击，绿城今天回撤比较大。其中或许有海内外投资者进来对内房股一致看好，涨幅很大的因素。而且从绿城的业绩回升，发展战略，公司治理方方面面都取得了长足的进步。据内地投资者和我的联系和判断来看，有更多的投资人在看好。具体下跌原因也不得而知。

问：绿城在海外市场扩张上如何选择?

答：海外市场的话，目前实质在推进印尼雅加达的项目，销售非常好，一期已经全部卖出。(绿城作为项目小股东和项目大股东中交合作)。不过，尽管大股东在全球180多个国家都有很好的资源，但绿城的海外战略还是比较谨慎。因为从内房股进军海外看，成功案例不多。同时绿城是以产品力，品牌力，服务品质著称，而由于海外当地的气候，人文，法律，价值体系的不同，如果绿城在海外产品品质做不到设定要求，原则上就不进入。目前，在做大量的前期工作，研究当地的客观环境，派设计师进入当地市场研究，这样做才有进入海外市场充分的理由和信心。进入海外，绝不单独考虑赚钱，一定要能把品牌也植入进相关国家。

问：去年公司只拿了九个项目，今年如何维持千亿销售规模?是否主要靠代建?

答：去年房地产企业规模都有扩大，高的有3000个亿，规模虽然也很重要，但一定要做到有质量的增长，否则就很危险。这个危险有两个方面：一是对投资人不负责任，二是对购房的客户也不负责任。具体来说，去年大体新房销售金额12万亿，其中5万亿是投资或投机购买，其余7万亿为购买者自住，而今年预计在调控下会降到7到8万亿，调控包括对消费端的按揭贷款收紧，和对供给端来讲，拿地的融资全部取消，开发贷也收紧，更不要说表外融资等等。

因为投资和投机的需求不在乎房产质量和服务质量，而成交下来以后，更多的需求回归到居住本身，重视房屋质量、服务质量和性价比的绿城，份额会不断得到提升。

问：商住限购如何影响房地产市场?

答：酒店式公寓或商改住产品，上海早就出台相关政策，北京昨天跟进。商改住占整个房地产市场比率不清楚，但绿城是极小极小的，有个别项目，不在上海北京，可以忽略不计。

问：毛利率去年未有增长，将来会如何变化?

毛利率方面，有几个老项目把毛利率拖住了，如诸暨，大庆等，去掉几个老项目，整体毛利率可以到25%左右。2015年以后拿的地虽然数量不大，但性价比更高，毛利率会比这个数字更高，因为绿城的成本管控在行业是领先，周转也大幅提升，售价也有提升。将来拿地，宁愿仓位浅一点，土地储备量少一点，否则可能会承担面粉贵过面包的风险。将来不排除反周期拿地的可能性。

问：内房股转向海外开发项目，是否因为内地竞争大，获利空间越来越小?

答：有这样的因素，但也不尽然。比如在一线城市拿地，一块地要准备80亿到100亿现金，到二线核心城市拿地，要准备50多亿现金。所以内地的后房地产时代是金融地产是这样理解的：如果没有金融支持，就会逐步退到二线甚至三四线城市拿地。

同时，海外的进入也未必容易，各种客观条件有所不同，目前看海外成功案例不多。

问：2016年净汇兑损失5.28亿，同比上升23.9%，这样的原因有哪些?

答：由于2016年人民币继续贬值，并且公司外币借款和美元优先票据金额较大造成。背后原因还在于中国内地的债券市场不够成熟。所以近期内房股在香港发债又在增加，综合成本高，又承担汇率风险。绿城可能在今年或明年开始偿还外债，要把现存美元债降下来。