新股研报 | 越秀服务(06626)市值约96.4亿元，市盈率约40倍，引入10名基石投资者

越秀服务(06626)由越秀地产(00123)分拆物业管理业务上市，是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者

招股日期︰6月16日至21日

-上市日期︰6月28日

-联席保荐人︰农银国际、建银国际、中信建投、越秀融资

-收款行︰中银香港、工银亚洲

-发售约3.69亿股，90%配售(其中约10%为优先发售预留股份，作为保证配额提呈发售予合资格越秀地产股东)，10%公开发售，另有15%超额配股权

-每股招股价为4.88元至6.52元，集资最多约24.1亿元，上市开支约7,540万人民币

-按每手500股，入场费3,292.85元

-以上限价6.52元计算，市值约96.4亿元(以20年经调整纯利约2.01亿人民币计算，市盈率约40倍)

-截至20年底 ，平均资产净值约7.6亿人民币

-公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

-18至20年收入分别为7.62亿人民币、8.96亿人民币、11.6亿人民币

-18至20年毛利分别为1.97亿人民币、2.43亿人民币、4.03亿人民币

-18至20年纯利分别为4,731万人民币、9,320万人民币、2.03亿人民币

-18至20年经调整纯利分别为5,121万人民币、9,073万人民币、2.01亿人民币(若扣除提供予关联方的贷款的利息收入、来自银行的委託贷款的利息开支等一次因素)

-于20年11月，公司收购了战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了拥有「地铁环境工程维护+地铁物业管理运营」的复合型物业管理公司

-公司是中国物业管理行业的先行者，拥有近30年的丰富经验，是获国家一级资质的物业管理服务提供商。同时也是广州市、广东省和中国物业管理条例修订的参与者

-截至20年底，公司的总在管面积为3,260万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一缐、新一缐和二缐城市，就综合实力而言，公司于21年在物业服务百犟企业中排名第16位

-公司提供非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务，20年总收入为11.68亿人民币，其中非商业物业管理及增值服务的收入比重为69.4%，商业物业管理及运营服务的收入比重为30.6%

-来自五大客户的营业收入佔20年总收入约39.3%，其中最大客户广州越秀及其附属公司则佔38.4%

-自1992年起逾28年，公司一直向保留集团及广州越秀集团提供物业管理及其他相关增值服务，越秀地产及越秀房託所开发或持有的绝大部分物业的物业管理服务由本集团提供，该等物业的物业管理服务产生的营业收入佔20年物业管理服务产生的营业收入总额约90%

-集资所得其中约60%将用于为策略收购和投资提供资金，并进一步建立策略联盟，扩大我们的业务规模；约15%将用于进一步发展增值服务，以将服务组合多元化发展及提升盈利能力；约15%将用于开发信息技术系统和智能社区；约10%用于补充营运资金和一般公司用途

首次公开发售前进行融资︰

-于21年2月，本公司、越秀地产、GCD China及广州地铁投融资订立投资协议，据此，广州地铁投融资同意认购而越秀地产及GCD China同意本公司向广州地铁投融资发行及配发9,035万股股份，代价为3.3亿人民币，当时发售价较中间价折让约25%，并设12个月禁售期

基石投资者︰

-引入10名基石投资者，包括新华资产管理、嘉信金融、金蝶(268)、商汤科技等，合共认购约7.772亿港元，按中间价计算，约佔发售股份36.87%，设6个月禁售期

上市后主要股东架构︰

-越秀地产持股68.9%

-广州地铁投融资持股6.1%

-公众股东持股25%

简评︰

-越秀服务由越秀地产分拆物业管理业务上市，是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者

-以上限价6.52元计算，市值约96.4亿元，以20年经调整纯利约2.01亿人民币计算，市盈率约40倍

-公司引入10名基石投资者，合共认购约7.772亿港元，按中间价计算，约佔发售股份36.87%，设6个月禁售期

本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪；智通财经编辑：陈诗烨