新股解读|德信服务（02215）：高增长的长三角头部物业管理公司，上市看点一探究竟

港股物业管理行业一直受资金追捧，三年板块涨幅超过3倍，跑赢所有的行业板块，今年以来板块涨幅也超过了40%，作为浙江省及长三角地区头部物业管理品牌，德信服务（02215）已提上上市日程，市场资金或已蠢蠢欲动。

智通财经APP了解到，6月29日，德信服务发布了发售文件，于6月29日至7月8日进行公开发售，招股价区间为2.66-3.44港元，预计于7月15日正式挂牌上市。根据披露，该公司此次发行不超过2.5亿股，占发行后总股本的25%，其中香港发售股份占10%，国际发售股份占90%。

根据发售文件，在此次募集所得款中，其中65%的资金计划用作扩大公司的业务规模及通过多渠道提高市场份额，10%资金用于多元化及扩展公司的服务产品及10%资金用于投资信息技术和公司的内部管理系统。以招股价上限算，该公司上市市值为34.4亿港元，对应2020年的PE为32倍，而行业板块为49倍。

业绩高成长兼盈利提升

德信服务集团成立于2004年，主要通过旗下三大品牌从事业务，分别是德信盛全服务、德信物业及德信生活。德信盛全服务是该公司核心的品牌，提供主营的物业管理服务，德信物业打造高端商业办公写字楼专属业态的超白金服务，全新亮相的德信生活品牌开启面向业主及住户的社区增值服务。

该公司业绩稳健成长，2020年实现收入6.92亿元，近三年复合增长率31.9%，三条业务主线均实现高增长，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入近三年复合增长率分别为17.4%、43.9%及82.9%。收入结构趋于多元化趋势，其中社区增值服务贡献明显提升，2020年为20.7%，较2018年提升了9.9个百分点。

该公司盈利能力逐年提升，2020年分别为34%，较2018年提升10.1个百分点。主要得益于公司三大业务毛利率均逐年提升，2020年期间物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务毛利率分别为26.3%、42%及44.2%，毛利较高的非业主增值及社区增值服务毛利贡献增加。

在费用端，由于核心业务采用投竞标机制，而三项业务具有联动性，因此该公司销售费用率较低，基本无有息负债也使得融资成本低，对盈利影响小，核心费用主要为管理费用，以往年看，保持较为稳定，在13%左右的水平。2020年该公司净利率为15.2%，在毛利率带动下，也保持逐年提升态势，较2018年提升9.6个百分点。

三大业务多元增长曲线

德信服务聚焦长三角地区，深耕浙江省，核心覆盖一二线城市，截止2020年12月，拥有175项在管物业，覆盖中国11个省份的33座城市，在管总建筑面积为2491万平方米。其中62%的签约面积和177个项目位于浙江省，23%的签约面积和50个项目来自除浙江省以外的长三角地区。

物业管理是该公司的核心收入来源，在管面积大部分源自住宅物业，但也在扩大非住宅物业，包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产业园区及市政设施。2020年住宅物业管理费单价为2元/每立方每月，非住宅类为2.7元/每立方，非住宅物业稳步扩张，使得该业务收入呈现多元化增长趋势。

而该公司的在管面积来源于控股股东德信中国及独立第三方，相比于同行，德信服务对德信中国的依赖度较低，2020年独立第三方提供的在管面积占比达到64.9%。物业管理服务协议的方式大部分为参与投标程序，该公司在德信中国的中标率为100%，而独立第三方中标率逐年提升，2020年为65.8%。

截至2020年12月31日，德信中国土地储备面积达1626万平方米，稳步扩张为德信服务的业务成长提供保障，而高品质的管理服务为德信服务赢得了第三方的青睐。2018年、2019年以及2020年，该公司物业管理服务协议的留存率分别为94.7%、92.9%及93.1%，高留存率代表着客户对公司的高度认可。

此外，德信服务提供非业主增值服务，包括案场服务、前介服务、房检房修服务及商业咨询服务，其中案场服务为核心，主要包括提供予物业开发商于其中开展物业销售的案场的协助，占比该业务达到50.1%，但前介服务收入增长最快，该业务为物业开发商运营各阶段提供帮助及建议，近三年复合增长率达到131.4%。

而社区增值服务包括智能社区解决方案、物业销售及协销服务、社区资源增值服务会所服务、美居服务及社区零售和家居服务等，前三个为核心，合计收入占据该业务超过80%。其中智能社区解决方案近三年复合增长率近100%，物业销售及协销服务于2019年提供，2020年翻了4.2倍。

智慧社区将成为该公司强劲增长曲线，由向物业开发商提供智能硬件设备（如带有人脸识别程序的入口终端），转向提供一整套智慧社区解决方案，包括访客、车辆通行、秩序维护及能源管理方面的社区管理工具及数据处理能力，改善住户生活体验并提高管理效率。旗下子公司悉尔科技在这方面拥有领先技术，为国家高级技术企业，并且被评为“G20 杭州名片•独角兽企业”之一，相比于同行具有非常大的优势。该公司称，基于行业政策的引导和所在大本营浙江省大力提倡“未来社区”的城市建设理念，计划投入更多的财务及管理资源，进一步开发及扩大该业务条线。

德信服务三条业务主线在过去保持了高增长水平，而未来均具有高增长预期。三大业务之间具有一定的联动性，非业主增值服务及社区增值服务依托于物业管理业务发展而壮大，而物业管理板块拥有德信中国最大的客户，前五大客户稳定关系超六年，基本可以保证增长，独立第三方高度认可加速增长曲线，同时也带动其他业务增长。

上市投资看点在哪？

从行业来看，中国的物业管理行业竞争激烈，市场份额逐步集中于行业头部，2015-2020年，物业管理服务在管面积复合增长率为8.2%，而物业管理百强企业复合增长率达到20.9%，行业分化将使得具备优势的公司脱颖而出。

德信服务经过逾16年的发展，已打造出长三角知名品牌及份额稳居地区行业头部，根据中指院的数据，以在管建筑面积计，2020年德信服务在长三角排名第十三，浙江省排名第四。从全国范围看，该公司自2014年起已经连续8年以综合实力被评为中国物业服务百强企业之一，2021年最新排名为第25位。

地区具规模优势，而高品质的产品服务使得该公司在过去实现远高于行业的高增长的业绩，叠加独立第三方市场份额的快速扩张，也表明该公司在不断的整合分散的物业管理服务市场，并持续提升自身的市场份额。德信服务在过去业绩上可以说是脱颖而出的，而在未来发展上，也具有想象空间。

即将上市的德信服务，总结而言主要有四大投资看点：一是具有区位优势，长三角地区是中国经济最发达、增速最快的地区之一，该公司作为头部公司将持续受益；二是大股东德信中国的支持，中标率100%，发展有保障；三为业务联动性及细分业务多元性，主业及非主业具有多级增长线条；四是提高客户满意度、提高物业管理效率的智能社区解决方案，或成为开拓独立第三方强大的差异化优势。此外，该公司重视人才队伍建设，通过广泛的校企合作和不同层级的雇员培训计划建立人才储备，以人才优势驱动核心业绩增长。

综上看来，德信服务业绩高增长，盈利水平也持续提升，股东回报率高，三大业务打造多条增长曲线，业绩具有高增长预期，同时作为长三角头部物业管理服务公司，在板块资金追捧下，上市时间表敲定值得期待。