上半年TOD综合用地出让活跃 越秀服务(06626)TOD模式进一步夯实增长基本面

随着地产行业各企业的三道红线指标不断优化，集中供地成为近年上半年百强投资的转折点。城市、企业间的洗牌和分化在集中供地模式下仍在加剧，其中融资利率低的央企、民营大房企将在这一行业门槛进一步提高的政策下迎来更多机会。

以广州市场为例，2021上半年土地用途中综合用地成交总建筑面积405.66万㎡，成交金额395.57亿元，均排第一，主要由于番禺、花都以及白云均成交出让大体量的TOD综合用地。其中，越秀地产、广州地铁、珠江投资、融创、金地、中国铁建等多家房企土地市场表现活跃。

目前，越秀地产(00123)为国内最大的TOD发展商之一。而越秀服务(06626)作为越秀地产于今年分拆上市的物业新股，随着越秀地产、广州地铁等大股东今年上半年于土地市场乘胜追击，越秀服务的基本面无疑也将得到提振。

TOD综合物管模式夯实增长基本面

作为复合型物业管理公司，独特的TOD综合物业管理模式为越秀服务的突出特征之一。

智通财经APP了解到，2020年11月，越秀服务收购广州地铁旗下的广州地铁环境工程公司及广州地铁物业管理公司，一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管地铁站线及车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超500万平方米。

该项目的成功收购，不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。

越秀服务的控股股东越秀地产是国内最大的TOD发展商之一，截至2020年12月31日拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米;此外，越秀服务的战略投资者广州地铁也为全国领先轨道交通运营商，资源优势明显。由此，越秀服务得以形成TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式。

其中，TOD模式以地铁、轻轨、火车站、机场、公交干线等多种交通方式站点为中心，在半径约为400-800米(步行路程5-10分钟)范围进行高密度开发，将周边商业、住宅、办公楼、公园等连接起来，使个人的工作、生活、休闲娱乐、出行等需求都能得到满足，形成一个多功能社区。

以新加坡、东京、中国香港等地区已有TOD模式发展经验来看，该模式通过轨道交通触及“TOD”模式商场，激发居民消费欲望，能够实现人流、物流、财流得高度聚集，形成多元化、集合化的商业价值。

随着发达城市的快速扩张，以交通为导向的TOD模式正逐渐成为发达城市未来开发和规划的主要模式，也将有望成为万亿级市场规模的地产行业新蓝海。

截至2020年12月31日，中国已有44个城市开通运营城市轨道，2020年交通线路、运营里程等指标较2019年增长了20.1%，为一条前景广阔的黄金赛道。

然而，当前能够服务于TOD模式的物业管理公司却屈指可数。越秀服务的控股股东越秀地产作为国内最大的TOD发展商之一，于截至2020年12月31日拥有5个TOD住宅项目，今年上半年拿地动作也保持高活跃度，有望持续不断地为越秀服务未来的规模扩张和利润增长提供有力支撑。

多能力打造提升城市运营综合能力

除深耕TOD物管服务外，越秀服务在顺应“智慧城市”发展方向上，也积极拓展“物服+X”业务网络，进一步丰富业态。

智通财经APP了解到，目前，越秀服务通过发展“物服+政府公建”网络，与更多市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系，进一步拓展多元业态。此外，越秀服务将拓展“物服+酒店”、“物服+长租公寓”及“物服+康养”，并探索“物服+交通基建”、“物服+农业”、“物服+金融”等模式，推动多领域深度融合。

此外，在地产科技大潮下，越秀服务也分别与阿里云、浙江大华股份合作组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥人工智能、大数据、物联网等技术优势;并已搭建覆盖全国项目的集中运营控制管理中心及会员平台，实现管理能效、服务和管理标准化水平提升，并为公司的“物服+X”战略拓展赋能。

在人才战略方面，越秀服务的高管团队目前在物业管理、商业运营及房地产领域已平均拥有超过16年经验。公司也于2017年成立越秀物业培训发展学院，为员工提供全方位的培训课程，逐步完善人才招揽、激励与发展体系，为公司战略实施提供保障。

通过对上述各项能力的打造，今年6月，越秀服务与无锡市梁溪区扬名街道合作，通过连接政府、街道、居民三端，从专业物业服务+数智化运维的角度切入，提供一整套老旧社区一站式解决方案，形成具标杆性、可复制可推广的“扬名模式”。

未来，越秀服务计划将从大股东支持、外拓、收并购三个路径实现增长。随着公司发挥其在多通道所积累的资源聚焦能力，其业务版图和市场份额有望实现加速扩大和提升。