外资纷纷逃离中环核心区 “多金”中资机构借势扩张

戴德梁行于4月6日回顾“第一季度香港写字楼及商铺租赁市场”时指出，活跃的租赁需求推动各区租金再上一层楼，特别是中区(中环及金钟)租金再上升，令外资机构纷纷迁向非核心区，“多金”的中资机构则在核心区不断扩张，但由于核心区新增的写字楼数量极其有限，且多数甲级写字楼是长线收租项目，可供中资机构购买的核心区写字楼并不多。

而在商铺租赁市场方面，零售业销售额相比去年同期跌幅收窄，加上访港游客数字稍微回升，以及部分核心区商铺租金走势平稳，商铺租务前景在今年有望不断改善。

智通财经获悉，根据土地注册处资料显示，2017年第一季度全香港写字楼吸纳量上升至416288平方呎，除港岛南外，各区吸纳量均较上一季有所增加。本季度租务活跃，当中包括由中区迁向非核心区的个案，但主要以外资机构为主，例如法国巴黎银行(BNP)租用太古坊10万呎楼面，以及富而德律师事务所(Freshfields Bruckhaus Deringer)租下港岛东中心共43000呎楼面。

租务活跃下，各区的待租率按季度环比均有下降，目前港岛东的待租率(3.5%)为各区中最低，其次为中区(3.6%)，其中超甲级商厦的待租率仅有2.8%，创下2008年第3季以来的新低。戴德梁行香港写字楼部代理服务高级董事阮仲贤指出，中区待租率持续偏低，为租金带来支持，但同时也对租户继续留驻在中区构成压力。

吸纳量的增加也推动租金继续上升，第一季度香港平均写字楼租金按季度环比上升0.8%至每月每平方呎79.29港元，各区中以港岛南(2.3%)升幅最强劲，其次是中区(1.7%)及湾仔、铜锣湾(1.5%)。戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生表示，由于中区在未来四年都不会有甲级写字楼的新供应，因此该区的租金将受到银行及金融机构，特别是中资机构的租赁需求所支援。

第一季度中区租金为每月每平方呎122.16港元，超甲级商厦租金则达到136.03港元。萧亮辉指出，继银行及金融机构后，一些传统的中区租户如律师楼及相关服务的公司也正考虑非核心区的位置，例如港岛东就是其中一个考虑热点。预料机构迁离中环的趋势在今年内将会持续。

商铺租赁市场在今年第一季度并没有太大起色，但1月及2月的零售业销售额跌幅相比去年同期收窄，其中药物及化妆品，以及食品、酒类饮品及烟草的销售额与去年同期相比均有增长。此外，访港游客数字近期亦有改善，1月及2月期间的游客人数较去年同期增加，特别是在香港零售消费占重要地位的内地游客人数止跌回升，市场出现回暖迹象。

核心区铺租方面，铜锣湾的租金在第一季度保持平稳，旺角的租金更按季度同比上升0.2%。尖沙咀及中环的租金则同比分别下跌1.4%及3%。戴德梁行预计，未来两个季度尖沙咀和中环这两个区加上旺角的租金走势仍然会跌约3%至5%。非核心区的租金则将见升幅，元朗及屯门预计分别上升0.9%及0.5%。

戴德梁行执行董事、香港商铺部及写字楼部代理服务主管林应威向智通财经表示，核心区的租金走势变化不大，而非核心区升势持续，反映民生消费能支撑租金升幅。与一年前对比，核心区的商户组合已经有明显变化，奢侈品商店减少，而符合大众消费水平的店铺增加。

虽然民生消费强劲，但核心区的楼上餐饮店租金在首季仍然存在平均0.5%至2.3%的跌幅，其中铜锣湾跌幅最大。林应威指出：“核心区的餐饮店租金仍然会继续下调，但跌幅不会太大，因为当下食肆经营者对于开设概念餐饮店仍有兴趣，所以对餐饮店的租位有一定需求。不少经营者也瞄准非核心区，希望抓住租金较低及民生消费稳健的优势开店。

此外林应威指出，另一个积极扩充的是戏院行业。过去一年间已有15宗戏院的租赁成交，包括现有戏院转手，以及非戏院场地改装成戏院开业的个案，而大部分成交案例均位于非核心区且邻近有住宅区支持消费的地点。在民生消费占上风的背景下，相信核心区与非核心区的租金走势仍会呈现分歧。