从上半年财报数据出发，解读贝壳(BEKE.US)的现在和未来之势

估值已跌回起点的贝壳(BEKE.US)，于8月11日美股盘后披露了2021年第二季度及上半年业绩报告。

据财报数据显示，2021年上半年，贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元，同比增长68.7%，总交易额(GTV)为2.29万亿元，同比增长72.3%，整体而言核心数据均呈现了一定的增长之势。

但单季度来看，2021年Q2贝壳的业绩也显露出了“增收不增利”的状态——期内，该公司实现营收营收242亿元，同比增长20%，调整后净利润为16.35亿元，相较于2020年同期的29.48亿元下滑44.54%。

或受Q2净利下降影响，贝壳的股价在二级市场也遭到了“冷遇”。

截至8月11日美股收盘，其股价下跌5.15%，报于19.88美元，市值为236.75亿美元。而至12日美股盘前，其股价则继续呈下跌之势，跌幅逾12%。与此同时，摩根大通也将贝壳评级从跑赢大市下调至中性，目标价从86美元下调至24美元。

此外，值得一提的是，自二手房调控政策不断收紧，以及反垄断调查传闻频频传出后，贝壳股价便开始止不住下滑了：2021年初以来，其股价已经累跌超67%，市值也近乎跌回233亿美元的原点。

所以，接下来不妨从这一份财报出发，来窥探贝壳现在及未来的发展之势究竟如何?

存量房交易、新房交易仍维持增长之势

拆分业务结构来看，似乎更能窥出贝壳这一份财报数据所表现出来的增长之势。

据智通财经APP了解，贝壳的三大主营业务分别为存量房交易、新房交易和其他新兴业务，在2020年第二季度均呈现出来不同的增长状况，具体如下：

总交易额方面，2021年上半年，贝壳GTV为2.29万亿元，同比增长72.3%;存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%;新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%。

单季度来看，2021年Q2，贝壳GTV达1.22万亿元，同比增长22.2%。二手房GTV为6520亿元，同比增长11.7%;新房GTV为4983亿元，同比增长32.3%;新兴及其他业务GTV为706亿元，同比增长80.5%。

从上述数据来看，不难发现，目前贝壳来自于二手房的交易额仍远超出新房交易额。不过，需要指出的是，虽然贝壳二手房交易额仍然占据领先地位，但是在营收方面，其新房收入则远远超过二手房，且增长速度也比较快。

具体而言，2021年Q2，贝壳的总营收为242亿元，同比增长20%;二手房房屋交易服务营收为96亿元，同比增长4%;新房交易服务营收为139亿元，同比增长31.9%;新兴服务和其他服务营收为6.6亿元，同比增长50.6%。

而除了上述各业务板块的增长之势引人侧目之外，贝壳这一份财报数据还透露出了其它增长亮点。

比如说，贝壳正在延伸围绕“家”的服务链，也呈现出了不俗的增长状态。据了解，该服务链目前至少包括家装、家居、家服三大业务，分别在北京、成都、上海落地。今年第二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售(CRM)、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。

再或者是，门店数、经纪人数量的增长之势，截至2021年6月30日，贝壳门店达52868家，同比增长25.1%;经纪人数量达548600人，同比增长20.3%。

此外，今年第二季度，贝壳移动端月均活跃用户(MAU)则达5211万，同比增长33.5%。

不过，需要注意的是，上述各大业务线的增长之势，似乎并未拉动毛利率水平的提升。

今年第二季度，贝壳实现毛利润为53亿元，毛利率为22.1%，较2020年同期皆有所下降，据悉其2020年同期毛利润和毛利率分别为66亿元和32.5%。而关于毛利率下降的原因，该公司在财报中指出了以下几点：

1、2021年第二季度市场表现较2020年同期更为普通，因为很大一部分交易，尤其是现房交易，从由于COVID-19大流行，2020年第一季度至第二季度，毛利率基数较高;

2、2021年第二季度，二手房市场受到一系列市场降温措施的影响，导致二手房交易收入对总净收入的贡献相对较低;

3、2021年二季度关联代理及其他销售渠道完成的新房交易比例较2020年同期有所增加，导致2021年二季度新房贡献率较低。

基于上述数据来看，不难发现，不断收紧的房地产政策虽然目前暂未影响贝壳各大业务线的增长态势，但在一定程度上似乎影响了其盈利能力。

“看得见”的风险&“看不见”的风险

关于对第三季度的业绩预测，贝壳给出了一份数据——“预计2021年第三季度营收在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%至29.4%”。

显然，从贝壳对第三季度的业绩预测来看，不难发现，该公司对未来业绩的增长之势存有一丝“消极色彩”。

事实上也的确如此。结合目前的房地产市场环境来看，贝壳的确面临着一些“看得见”和“看不见”的发展风险。

首先，来说一说“看得见风险”，这一风险主要指的是对二手房市场不断趋严的调控政策。

今年2月初，深圳公布了全市3595个小区二手房成交指导价，打开了政府调控二手房市场的“潘多拉魔盒”。随后，成都、西安、上海、无锡、宁波甚至盐城等城市也陆续跟进，出台了相关政策，而在这些政策的施压下，二手房市场降温明显。

而在7月23日，住房和城乡建设部等8部门颁布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(下称《通知》)，其中明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题也进一步让房地产市场有所“降温”。

在上述调控政策的影响下，二手房和新房业务占了总营收97%的贝壳，未来的业务也势必会受到一些冲击。

如果说不断趋严的调控政策是贝壳看得见的风险”，那么反垄断调查传言则是它“看不见的风险”。

今年5月底，有多家媒体同时发布了一则消息，即“中国市场监管部门已开始对贝壳找房涉嫌的反竞争行为进行调查”。尽管这一系列报道被贝壳找房随后辟谣为“假消息”，但这个“假消息”还是导致贝壳当日的美股盘前股价下跌9%。

正所谓，树欲静而风不止，尽管贝壳公开进行否认，但业内似乎对其是否涉嫌垄断一直存有争议：早在今年4月，国家市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)，其中就包括贝壳、去哪儿等。彼时，不少人认为贝壳既做平台网站又做经纪业务，相当于“既做裁判员又做运动员”。

因此，这一频频传出的反垄断调查传言于贝壳而言，则不亚于一道悬在头上“看不见的风险”。

而值得注意的是，除了需要面临来自外部的政策收紧风险之外，贝壳在内部环境中也面临着“灵魂人物”左晖辞世带来的调整风险。

众所周知，左晖之于贝壳可谓是灵魂人物一般的存在，从贝壳CEO彭永东《别老左》的一文中便可以窥出其对于贝壳的重要性——“贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和创新的引领者。”而左晖辞世的消息对资本市场的影响也是可预见的，据悉左晖辞世消息发布后，贝壳美股盘前跌超10%。

现如今，彭永东接棒成为贝壳“新掌门”，其能否带领贝壳在当下趋严的市场环境下重回当年市值超越“万科+碧桂园”两家龙头房企总和的辉煌时刻，仍是一个未知数。