与政策高度契合，国美零售（00493）控股股东高溢价大幅增持的核心逻辑

智通财经APP了解到，8月13日，国美零售（00493）发布公告，主要围绕着4月份发布的租赁协议召开股东特别大会及建议根据特别授权发行股份进行公告。根据披露，该公司将于2021年9月6日举行股东特别大会，以考虑并酌情批准上述交易事项。

根据租赁协议，该公司以总代价为178.65亿元取得由控股股东持有的位于北京及长沙的三处物业，分别为国美商都、湘江玖号及鹏润大厦租赁权，租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日开始至2040 年12月31日截止，最长租期达19年。该公司拟以发行代价股份支付175.76亿元，此外，为结清剩余租金，将向国美管理转让Hudson Assets的全部股权，总代价为3.45亿港元。

此次公告基本上确定了该租赁交易事项的时间表。对比此次交易与近期国家推出的各项政策，我们发现，国美实施该项目的战略眼光独到，有着高瞻远瞩的意义。

交易与政策的高契合度

智通财经APP了解到，近期国家频繁出台鼓励及刺激消费的政策，从整个宏观经济环境来说，消费拉动仍是GDP恢复增长的核心。

在今年7月30日的政治局会议上，谈到深挖需求潜力，消费、投资双向施措。消费、投资及出口被称为GDP的三驾马车，在外部环境不乐观的情况下，消费及投资成为政策的主要抓手。目前中国最终消费占比GDP不足60%，而发达国家占比达到80%，国内的消费潜力巨大。近几年，由于电商快速发展，线上消费发展很快，渗透率一直走高，而线上线下逐步融合，新零售业态已经占据消费主流。围绕着消费驱动，未来几年消费政策势必提高消费的主导作用。

国美零售作为零售行业头部公司之一，当前合计线下门店规模约4000余家。该公司已构建线上平台、线下平台及供应链平台等六大平台，此次拿下三项物业（国美商都及湘江玖号分别拥有8层及6层高购物中心），极大拓宽了线下门店渠道。

在今年7月份，商务部表态，下半年将采取六方面举措促消费，包括提升城市消费服务功能、拓展传统消费增长空间及推动新型消费加快发展等。而商务部等11部门印发的《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，提出“百城千圈”、重点发展品牌连锁店、鼓励“一店多能”及鼓励延展拓宽服务模式，“城市客厅”等。

而国美零售主导建立以城市为单位，以国美零售店为中心，根据辐射圈建设四类主力店型和社区驿站：其中最大规模的城市店定位于“城市展厅”，辐射范围可达八公里，是国美零售网格化覆盖线下网络的核心店型。国美战略第一阶段实现到家、到店、到网社群，而第二阶段重点是场景化消费。

根据披露，此次交易后，该公司拟在国美商都一个8层高之购物中心容纳约300间全品类电器及电子消费品制造商，通过糅合家电等不同板块，形成由下而上全场景互联；也将在湘江玖号打造地标型城市综合展示体验中心及品牌形象宣传地等。这些动作表明该公司将在北京及长沙打造地标式的“城市展厅”形象。

城市展厅作为新型的场景化消费，构建强大的品牌影响力，创新消费理念，带动消费升级，或将得到政策提倡及支持。

总之，政策的最终落脚点在于鼓励及刺激消费，在各种经营业态上鼓励经营者。国美零售作为零售行业龙头之一，城市场景式消费的开拓者，或最先受益于政策带来的商业机会。

控股股东高溢价增持，财务大幅优化

政策与业务的高度契合，国美零售得到控股股东的看好。智通财经APP了解到，此次租赁交易最大的特点是通过股权置换资产使用权，主要有两部分内容：一是国美零售通过增发股份的方式置换控股股东旗下的三项物业资产使用权；二是控股股东增持了股份。首先，先谈下此次交易价格是否合理。

根据披露，该公司采用市场比较法测算出对象于测算基准日2021年5月31日的租金收入折现价值合计约182.73亿元。

而对于股份发行，考虑到股东权益稀释，该公司采取了大幅度溢价发行，发行价为每股2.11港元，相比于最后可行日期（8月11日）收市价溢价145.35%，及截止2020年12月31日每股净资产溢价2914.29%。控股股东可以说是高溢价增持公司股份，彰显了对公司未来发展的强大信心。

值得注意的是，三项租赁资产将以使用权资产入账，此次交易后，确认增加178.65亿元，而出售亏损的Hudson Assets后净负债不再影响，将大幅度降低其负债水平，优化财务杠杆。整体资产负债率将大幅度降低19.6个百分点。

综上看来，国美零售此次租赁交易和政策高度契合，符合国家战略及政策方向，而场景化消费模式加速战略第二阶段的推进，在促消费政策下提高线上线下的融合，在场景赛道上占据市场的有利地位。而此次交易也将极大优化公司的财务状况，大幅度降低负债水平，且目标物业将带来可观的现金流收益。

控股股东以高溢价增持股份方式为上市公司提供三项物业的长期使用权，看好公司的长期发展前景，价值投资者可持续关注。