正荣地产(06158)2021年中报：高质发展稳健增长，财务持续改善

2021年上半年，在“房住不炒”、“三条红线”、以及“集中供地”等监管政策的持续调控下，国内整个房地产行业仍不轻松，规模房企竞争仍在加剧，融资难度上升的同时企业信用出现分层，甚至部分头部房企信用风险暴露，被国际投行下调信用评级。

在这样的行业背景下，高质量发展显得尤为重要，也只有高质量发展的房企，才能经受住市场全方位的检验。而作为高质量发展的代表性企业，正荣地产(06158)已于8月20日交出了亮眼的上半年成绩单。

据财报显示，正荣地产1-6月的合约销售额为823亿元，同比增长47%，期内收入为160亿元，同比增长10%，归母净利润12亿元，同比增长31.7%。

净利润增速快于收入增速，说明正荣地产在规模稳健增长的同时，盈利能力明显提升，这与公司的战略定位有直接关系。早在2019年时，正荣地产便提出了“新三年战略”，即将2019-2021年设定为“高质量发展期”。经过2019年的调整变革、2020年的疫情磨练，正荣地产于2021年迎来了收获期，这为公司“新三年战略”攻坚年的完美收官打下坚实基础。

而在天津土拍政策释放出积极信号后，地产行业的基本面拐点或已出现，凭借良好的经营能力、稳健的财务质量、丰富的土地储备、优质的信用以及显著提升的盈利能力，正荣地产有望迎来业绩与估值的双重提升，从而实现股价的“戴维斯双击”。

规模持续增长，盈利能力提升

“收紧”仍是2021年房地产行业调控的关键词。据中原地产研究中心的数据显示，2021年1-7月，全国房地产调控多达352次，而去年同期为336次，调控力度较去年同期进一步加大。

虽然政策上并未放松，但从市场层面看，行业表现整体平稳。由于年初部分热点城市延续去年的热度，叠加春节一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡;二季度的热度则得以延续，房企把握窗口期积极去化，进一步提升了上半年楼市的整体表现。

据克而瑞研究中心数据显示，TOP 100房企1-6月月累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。而正荣地产同期的合约销售额增速为47%，较百强房企的平均增速高出超10个百分点，去化水平维持行业高位。且全年1500亿的销售目标已完成54.87%，超额完成全年销售任务或是大概率事件。

但值得注意的是，由于资金的压力，部分房企销售金额的增长一定程度上是通过降价促销、以价换量实现的，比如前100的房企中，有45家的销售均价是下降的。因此单纯的看销售额增速难以判断企业发展的真实质量，盈利能力、资产负债等指标才是关键所在，而正荣地产在各项指标上均有明显改善。

在销售均价方面，正荣地产2021年上半年的合约销售均价为16500万每平方米，较2020、2019年同期的15321、15392均提升超7%。显然，整体来看正荣地产并不在以价换量的范畴内，这说明公司产品拥有较强竞争力，承受住了同行降价的压力。

而在盈利能力方面，正荣地产报告期内不包括投资物业及金融资产公平值变动、汇兑损益、减值亏损及相关递延税项的纯利率为9.6%，高于2020年同期的9.0%。事实上，自2018年开始，因为竞地价、限房价的原因，房地产全行业进入到一个盈利下滑周期，但正荣地产的纯利率却稳步提升，从2019年的8.5%提升至2020年的9.2%，2021全年则有望持续改善。

与盈利能力提升相比，正荣地产在降负债，优化资本结构方面同样取得明显成效。智通财经APP了解到，截至2021年6月30日，正荣地产的净负债比例已降至57.2%，较截至2020年12月31日时的64.7%大降7.5个百分点;且现金短债比维持在了2.2倍的较高水平，短债占比进一步下降至28.5%，较2020年末再降0.6个百分点，短期偿债能力强;同时，公司的债务结构进一步优化，银行借款占比增加4个百分点至60%，其他债务类型占比则相应降低。而融资成本则下降至6.35%，较2020年的6.5%下降0.15个百分点。

之所以在降债务方面取得此成效，主要有两方面的原因，其一是公司盈利能力的提升增加了现金流从而优化了相应指标;其二，正荣地产通过多元融资方案，在降低融资成本的同时主动置换，实现了对债务年限的延长。

报告期内，正荣地产的绿色融资领先同业，存量绿债规模近20亿美元;且公司持续突破低成本的境外商业银行双边贷款，并与多家金融机构达成战略合作，总战略授信额度高达2549亿人民币。与此同时，正荣地产亦是首家发行绿色点心债的房企，抢先把握了境外人民币资本市场的融资机会。

能在多元化融资渠道上做出新尝试，得益于公司信用的良好。2021年5月28日，惠誉将正荣地产的评级上调至B+，展望为稳定。在行业内部信用风险暴露之际，正荣地产却实现了信用评级的上调，这是公司高质量发展的最好佐证。

事实上，正荣地产虽上市较晚，但自2018年登陆资本市场以来，其信用获得了众多评级机构的认可。其中，穆迪于2018年给出B2评级，展望为稳定后，在2019年上调至B1评级;惠誉在2018年给出B评级，展望正面之后，分别于2019、2021年上调正荣评级或展望;中诚信则在2019年将公司上调至AAA评级，展望为稳健;大公国际2020年予正荣地产AAA评级，展望稳定。可见，在评级机构的眼中，正荣地产信用及内在价值逐年提升。

1+6+X全国布局，深化区域优势

为保证可持续性的高质量发展，正荣地产做了诸多准备，在土地储备方面坚持“1+6+X”(即一个总部、六个区域、多个项目)的战略布局便是其中之一，公司立志于在中部、西部、环渤海、长三角、珠三角、海峡西岸六大区域深耕细作，在发挥区域优势的同时实现对全国的战略性布局。

2021年上半年，除持续在已深耕的区域城市拿地外，正荣地产于珠三角地区首进广州，以低溢价取得了四幅地块，于长三角地区首进杭州，获得两幅地块，加大了对潜力城市的扩张。

为应对拿地市场的变局，正荣地产坚持合作拿地，实现双赢。报告期内公司新增土储项目共24个。该等新增土储项目合计共356万平方米，90%位于一二线城市，平均地价9161元每平方米;其中正荣地产的权益拿地销售比例为33%，仍有充分的扩储空间。

而截至2021年6月30日，正荣地产的总土储项目为230个，总面积高达2930万平方米，货值升至5100亿元，其中82%位于一二线城市，权益占比56%，平均地价低至5401元每平方米。

拆分来看，长三角、海西、中部、环渤海四大区域的土储占比分别为35%、27%、16%、10%，为实现持续深耕奠定基础;而西部、珠三角的土储占比分别为7%、5%，为实现在新区域的持续突破提供新动力。

多方位塑造核心竞争力

不过，在集中拍地模式下，品质竞争将成为新常态，只有更注重提升产品的品质，才能在以后的土地竞拍中取得更大优势。2021年以来，已有多个城市在土地出让时设定“竞品质”要求，北京的首次集中供地中涉宅用地30宗，其中有10宗地块触发双顶进入竞高标准建设方案环节，竞品质的审查标准主要关注绿色建筑和宜居程度。毫无疑问，在新的行业趋势下，产品品质将成为房企护城河的重要因素。

为更快适应房地产行业从杠杆驱动转变为产品驱动，正荣地产对产品理念进行了更迭，其提出了绿洲未来生活理念，强调智慧健康。为建设绿色家园，正荣地产对节能与节水、节材与材料利用、室内环境质量等方面提出了全新的要求;同时，正荣地产将把AI、大数据、云计算、5G、区块链、互联网等先进科技融入公司的服务，为用户打造“关怀、安全、健康”的生活环境。而截至目前，正荣的绿建面积已达170万平方米，二三星绿建项目16个，积累了丰富的绿建能力和经验，未来公司将每年新增7-10个绿建项目。

报告期内，正荣地产的多个项目获社会各界的广泛认可，并取得了相应的荣誉。智通财经APP了解到，宿迁钟吾正荣府、成都正荣悦珑府、泉州晋东正荣府、福州滨江正荣府在美尚奖中分别获得生活美学空间设计优秀奖、生活美学软件设计优秀奖、景观设计专项优秀、生活美学景观设计优秀奖;且天津北宸正荣府、苏州正荣美的春栖和庭在2021年的园匠杯中被评为年度优秀地产示范区。

在打造产品力的同时，正荣地产亦注重于经营效率的提升，公司从设计端、运营端、工程成本端、客户管理端的全链条端口发力，欲全方位提升运营能力。比如在设计端，方案批复平均用时65天;在运营端，新项目首开、融回周期提升一个月;而在客户管理端，客户满意度稳步高位，综合满意度90分，销售满意度93分，进入行业TOP10。

此外，为顺应行业竞争加剧的趋势以及营销在房地产行业作用日益突出的局面，正荣地产组织改革，成立营销公司，欲激活营销人员活力，提升营销力。智通财经APP了解到，正荣地产在1月8日成立营销公司后，陆续在西北大区、中西大区、海西大区、长三角大区落地，加速营销业务的整合。

为将营销业务打造成公司新利润的增长点，正荣地产对该业务的推进提出了“三步走”战略，第一步是搭建架构、启动试点，提升营销专业化的“专业化阶段”;第二步是业务市场化、多元创新的“市场化阶段”;第三步是实现“规模化阶段”。显然，正荣地产的营销业务志存高远，将来有望大幅提升正荣地产的估值，毕竟该营销业务是地产的子公司，与物业兄弟公司的模式有较大差别。

行业基本面拐点已现

而从二级市场上看，当前的房地产行业估值已跌之历史低位。中国银河证券表示，目前房地产行业的PE(TTM)为6.92倍，处于近五年0.57%的分位，且主要龙头房企对应2021年的PE不到5倍，PB不到1倍，估值压缩严重。

这主要是因为市场中存在两大隐忧，其一是“集中供地”模式压制行业毛利率;其二，“三条红线”等政策监管下房企信用事件暴露压制板块估值。但如今，压制房地产行业估值的两大隐忧或已进入尾声，在行业基本面改善之际，正荣地产或将脱颖而出。

“集中供地”模式压制房地产行业毛利一直是市场的担忧，但目前已出现明显转机。8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，对 61 宗地块的拍地规则和最高限价进行了调整，这是土拍政策的一个积极信号。

中国银河证券表示，在“稳地价”的目标指引下，各地第二、三批土地集中供应规则将迎来新的调整，向“北京模式”看齐，天津的新拍地规则或为大趋势，采用摇号、控最高限价等方式，有效降低土地溢价率。若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本降低，整体利润率水平将迎来回升，毛利率拐点的到来可期。

除此之外，“三条红线”、“房贷集中度管理”等监管政策对于房地产行业的影响或将进入平稳期，因为房企的暴雷已接近尾声，面对部分头部房企的暴雷，政策亦做出了相应的部署，欲维持行业发展的整体平稳。

由于股价总是预先于市场先见底，因此对于二级市场来说或将提前反映房地产行业基本面改善的利好，相关优质房企或能迎来一定程度上的估值修复。

而用三年时间向市场证明了自身战略定力的正荣地产，或赢得市场青睐。其前瞻性判断房地产行业将发生变局，并于2019年开始高质量发展的“新三年战略”，是少数平稳渡过行业三年巨震的房企。

截至目前，正荣地产的盈利能力提升，财务质量稳健，净负债率明显改善;且为了将来的可持续发展，正荣在土地储备、产品力、经营效率、营销方面做了深入布局。凭借优质的基本面，正荣地产有望在行业估值修复时获市场认可，值得期待。