美的置业（03990）：中绩验证战略转型成效 有质增长继续兑现成长预期

8月25日晚间，美的置业（03990）披露2021年半年度业绩报告。此份中报，除了再度验证公司经营的稳健性以外，最大的亮点无疑是期内公司多项数据都呈现大幅度增长态势，发展势头在行业中可谓出众。

财务指标方面，美的置业上半年实现收入330亿元（人民币，单位下同），同比劲增57.8%；核心净利润31亿元，同比增加31.6%；归母核心净利润23亿元，同比提升11.2%。

销售数据同样出彩，期内美的置业实现合约销售826亿元，同比上升71%，超进度完成目标；销售均价较去年同期增加9.3%至12028元/平方米，均价增速优于头部房企。

美的置业中报成绩全面强势增长，再次向投资者释放了积极信号。再结合近几月来公司股价的表现，以长周期看美的置业的价值或已被显著低估。

规模有质增长，业绩加速释放

回溯美的置业的发展历史，公司自2010年开始全国化布局。业务触角覆盖全国的同时，美的置业秉持区域深耕和城市升级的战略，重点布局沪苏、浙闽以及珠三角区域，并取得显著成效。

区域方面，据财报披露，期内美的置业在浙闽区域销售额为185亿元，同比增加174%；珠三角区域销售额为138亿元，规模实现翻番。其中，销售贡献前十城市的合约销售金额占比超过50%，集聚效应显著。

与此同时，在城市升级战略下美的置业销售均价较去年同期增长9.3%至12028元/平方米；强三线及以上城市合约销售占比高达78.3%，其中一线、强二线城市的合约销售金额占比接近四成，沪苏、浙闽及珠三角区域的合约销售占比达到69.2%，显示出高能级城市贡献的销售业绩占比持续攀升。

受益区域深耕和城市升级双战略，如前文所述期内美的置业的销售金额同比增逾七成，公司销售面积和销售均价呈现量价齐升。

此外值得一提的是，期内公司已售未结转金额1270亿元，一年内预计结转601亿元，料将有效锁定未来收入并对公司接下来三年业绩形成较强支撑。

规模优质增长，另一方面美的置业的核心财务数据亦全面向好。收入端看，公司物业开发及销售、物业管理服务和商业物业投资及运营三大板块均报喜，各业务分部收入增势良好。

展开而言，物业开发及销售实现收入324.8亿元，占公司总营收的98%，依然是美的置业的支柱业务。对比去年同期，该业务收入规模提升58%，是刺激公司增长的源动力。此外，期内美的置业的物业管理服务和商业物业投资及营运两块业务亦有不同程度增长，对整体收入表现产生正面影响。

盈利方面，受益公司收入表现良好，美的置业的毛利跟随走高，截至6月末提升23.8%至68.38亿元。与此同时，如上文所述公司核心净利润和归母核心净利润亦同向增长，增幅分别达到31.6%、11.2%。

土储质量提升，财务结构优化

在求发展的同时，美的置业继续兼顾发展的“质量”和财务的“稳健”。就财报披露的信息看，期内美的置业土储总建筑面积为6309万平方米，权益总建筑面积4223万平方米，土地储备丰盈充足，可有效抵抗未来有息负债增幅带来的规模限制。

上半年，在火热的土地市场面前，美的置业在增储方面始终保持相对克制，期内新增总建筑面积440万平方米。值得一提的是，从上半年美的置业的拿地特征来看，公司继续贯彻区域深耕和城市升级的战略。从拿地的地域分布看，浙闽占28%，珠三角占15%，沪苏占22%，上述区域合计建筑面积占比超过六成，较上一年度同期增长达10%，土储质量持续优化。

另一方面，美的置业基于自身产业优势，积极提升城市更新获地及经营能力。期内，公司新增签约10个城市更新项目，新增旧改合同面积1077万平方米，估算货值1362亿元。

智通财经APP认为，在房地产行业已进入制造业逻辑的当下，财务稳健的重要性将持续凸显。而在这一方面，美的置业同样没有让投资者失望。财报显示，期内公司净负债率实现五连降，截至期末降至58.2%，现金短债比显著提升至2.21；持有现金总量321亿元，银行授信额度提升至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增加至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。

而在融资层面，虽然大环境使然房地产行业融资持续收紧，但受益货币环境相对宽松，优质房企的融资成本并未收到过多冲击。以美的置业为例，今年2月，公司发行公司债券15.2亿元，融资成本维持在4.4%和4.6%的较低水平；5月，公司发行20.96亿元商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），产品优先级份额发行利率同样低至4.5%。总的来看，美的置业期内加权平均融资成本已下降至4.92%，为公司可持续发展提供重要支撑。

四大主航道协同并进，股价筑底投资价值凸显

在经过多年的发展后，国内房地产行业的生长逻辑已悄然改变，原先粗放式经营、野蛮式增长已然成为历史，依靠外部杠杆的经营逻辑陡然失灵，行业回归制造业逻辑。

在这一时代背景下，美的置业正逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。在此前的2020年年报业绩会上，美的置业向外界释放公司未来动向，即将战略升级为“四大主航道”：住宅开发、物业服务、商业运营和产业生态协同发展。

透过此份半年报，不难看出美的置业再上诉四个维度均取得了可喜进展。住宅开发方面，公司做实城市深耕，坚守产品质量，继续向中高端开发品牌迈进。

物业服务方面，公司积极构建城市空间服务生态圈，截至期末公司累计签约12个产业园项目，持续拓展产业园服务规模。注重内生增长的同时，公司联合盈峰环境成立城市管家研究院，聚焦智慧清洁示范性社区的打造及城市空间运营服务。

商业运营方面，公司以商业锚定价值导向，布局高量级城市，截至期末累计开发运营商业建筑面积超过350万平方米，在营商业项目各项经营指标维持在行业较高水平。

产业生态方面，公司做实落地，坚持依靠产品力铸造竞争力。期内，作为美的置业产业航道的重要载体，睿住科技交付智慧家庭1.8万户，建设智慧社区项目共计52个，表现延续强势。总的来看，上半年美的置业在产业科技方面实现营收6.51亿元，同比增长64%；第三方外拓签约额5.12亿元，同比劲增258%。全年来看，预计板块今年新增合同将达到20亿元，收入料将增长40%至15亿元，第三方业务预计占比达到50%。

四大主航道齐头并进，公司规模有质增长，业绩加速释放，与此同时美的置业的土储质量和财务结构持续优化，种种迹象均表明公司的内在价值正不断提升。而反观公司资本市场的表现，受外部环境与板块估值不断探底影响，美的置业的股价表现并未能充分反映公司的真实价值。

智通财经APP认为，放长周期看，当前公司股价已处于历史大底区域，价值受到显著低估。伴随公司业绩持续释放，投资者此时进场长期看有望获得超额收益。