中交系地产重组暂告段落 “并表绿城（03900）”纳入三年时间轨

本文来自于“中国房地产报”微信公众号，作者李克纯。

自2014年、2015年两次收购绿城中国股权以来，庞杂的中交系地产一直在进行复杂的整合重组工作，如今纷繁复杂的重组体系终于梳理成功，中交系地产重组暂告一段落。

自2014年、2015年两次收购绿城中国股权以来，庞杂的中交系地产一直在进行复杂的整合重组工作，如今纷繁复杂的重组体系终于梳理成功，中交系地产重组暂告一段落。

4月26日，中房地产发布公告称，已于4月21日与中交房地产集团、中交地产有限公司签署《托管协议》，将正式接受中交房地产集团委托，经营管理全资子公司中交地产有限公司，以减少和避免同业竞争。且截至26日，《托管协议》的生效条件已全部满足，该协议正式生效。

但对于庞杂的中交系而言，此次“曲线救国”或许仅仅是地产业务整合的一个开端。值得一提的是，虽然绿城并未进整合程序，不过在该重组方案中，中交集团明确表示，绿城与中房地产的同业竞争问题将在三年内解决。

中交入股绿城两年以来，从绿城处处是“教父”宋卫平的烙印，到宋卫平离绿城越来越远，中交“并表”绿城的诉求愈发明晰。同时，中交主导下的绿城也掀开新的篇章，形成绿城房产、绿城管理、绿城小镇和绿城资产四大业务结构，2016年销售额更是首次突破千亿大关，达到1139亿元。

“有中交背书，四大行对其授信超过1000亿元，同时受益于和中交建的合作，绿城海外开发的实力变得空前强大。绿城因此具备了冲击地产第一军团的实力，另一只靴子将落地何处值得期许。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

中房地产重组中交系始于2016年2月。2016年2月，中房地产发布公告称，中房地产拟购买中国交通建设集团有限公司旗下优质地产项目，并通过公开发行募集配套资金，由此构成重大资产重组。在该笔交易中，就包括中交地产100%的股权。

但这个方案一出即备受质疑。业绩上来说，截至2016年9月末，中交地产的总资产为2139亿元，中房地产的总资产仅为238亿元。无论如何，该笔交易颇有“蛇吞象”的性质，外界对中房地产的管控能力也有诸多质疑。

“从2月份发布公告，到5月份才出重组方案，也体现了重组过程本身要面对的质疑和繁琐。”接近中交地产的人士透露。

但中交集团祭出此方案，从某种意义上说也属无奈之举。中房地产与中交地产的同业竞争由来已久，原来已经十分庞杂，入股绿城之后，中交系地产更加错综复杂，利益纠葛不断。

2016年5月，中房地产正式提出重组方案，中房地产拟收购中交房地产集团、中房集团旗下一共6家房企的全部或部分股权，总价值逾64亿元。但由于债权人反对，当年6月，重组方案终止，中房地产股票复牌后一度跌停。

不过，中交集团并未停止对房地产业务的整合。此后，中交房地产集团官网显示，原来直属于中交集团的中交地产全部资产被无偿划拨至中交房地产集团，同时中房地产也从中房集团无偿被划拨至中交房地产集团旗下，并称这两大动作均为配合中交房地产板块整合重组。

此外，中房地产还将向中交集团及温州德欣非公开发行股票，来募集总额42.5亿元的配套资金，配套资金将用于房地产项目投资及偿还金融机构贷款及融资租赁款。这两个动作，原本也都包含在那次未果的重组方案中，只是温州德欣的认购数量有所减少。

“可以说，中交集团在2016年重组失败后，开始‘化零为整’进行。”上述业内人士表示。

随后，在今年1月，中交系推出另一份整合方案，即将中交地产委托给中房地产代为经营管理，按照托管协议，中房地产全面负责中交地产的经营管理，期限3年，中交地产每年直接支付400万元托管费。

与之前的重组方案相比，中房地产仍然实现了对中交地产业务的管理权。所不同的是，在财务上，中交地产不会并入中房地产的报表中。

业内人士认为，中交集团对房地产业务的整合目的，是由中交房地产集团直管，旗下形成中房地产（A股）、绿城中国（H股）、中交海外地产（海外）三个主要的房地产开发平台。由于后两个平台较为成熟，将其余房地产资产注入中房地产，成为主要的整合动作。

但这并非集团旗下全部的地产业务。在前述未果的重组方案中，目前还有中房集团持有的中住兆嘉20%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权以及重庆嘉汇30%股权等未能纳入上市平台。分析人士指出，这些资产也可能陆续以托管或收购的形式纳入中房地产旗下，这些动作将在今年陆续实现。

该重组方案中，最吸引眼球的，是中交集团对绿城地产与中房地产的同业竞争问题给出明确时间表，中交集团在公告中明确表示，将在三年内,对中房地产和绿城中国的房地产资产和业务进行统筹规划,通过行使股东权利,推动两家上市公司进一步明确业务发展战略定位及业务拓展范围。

在中交地产与中房地产内部的靴子终于落地后，看客将更多眼光投入悬而未决的另一只靴子“绿城角色”。对此，中交集团对外给出的答案不再是难以琢磨的“猜测体”，其中承诺保质期是“承诺函生效之日起三年内”，解决办法“品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等”。

2014年12月，中交集团入股绿城中国，成为绿城第一大股东。

而对于两家公司地产在中交集团中的地位对比，中交集团表示，中房地产将作为本集团下属除绿城中国外,未来唯一的国内房地产业务开发平台。

对中交集团而言，在完成部分地产公司重组后，中房地产作为唯一A股上市公司地位得到增强，而绿城中国作为中交集团海外上市平台，对中交集团未来的海外融资、业务发展都有很好的桥头堡作用。（编辑/文文）