三道红线与两集中背景下，旭辉(00884)稳健发展之术

智通财经APP获悉，去年至今，监管层陆续颁布了针对房企的“三道红线”和土地“两集中”政策，这些调控政策的出台，清晰地预示着中国房地产行业已进入到平稳发展的新周期。对于房企而言，想依赖财务杠杆实现弯道超车已无可能，只有稳健均衡发展，才能在这个充满变化的市场赢得一席之地。这样的新周期对于旭辉控股(00884)这类一直坚持稳健路线的房企来说，或是一次新的机遇。

旭辉近期发布了2021年中期业绩报告，数据显示，公司实现营收363.7亿，同比增长69%。在实现营收增长的同时，其有息负债仅增长5.8%，至1107亿，反应其营收增长更多来源于公司内生性的成长。

此外，旭辉2021年中期净负债率控制在60.5%，远低于中国指数研究院披露的2020年大陆在港上市公司的平均净负债率81.9%。

与此同时，旭辉的融资成本也呈现走低的趋势，旭辉中期加权融资成本5.1%，较2020年底进一步下降0.3个百分点，连续3年保持下降态势，而2021年的新增融资成本则控制在更低的4.3%。

今年5月，旭辉发行了总额为5亿美元的绿色债券，其中包括5.25年期债券3.5亿美元，利率4.45%;7年期债券1.5亿美元，利率4.8%。而此次绿债发行7年的期限也创下了旭辉境外美元债发行最长期限的纪录。

今年7月，旭辉发行30亿公司债，认购倍数1.6倍，利率低至4.2%，发行价格创下2021年以来民营地产同期限30亿以上最低水平。

值得一提的是，旭辉还于上半年主动赎回2.47亿美元永续债，结合多笔低息、长久期融资，让旭辉的债务结构不断优化。目前，旭辉平均债务账期则拉长至4.6年，一年内到期的债务占比仅17.7%，下半年境内外主要到期债务都已经完成了再融资，财务安全性极高。对于旭辉来说，低成本融资、长债务账期正成为其长期竞争力之一。

不过，亦有部分投资者对旭辉仍然踩中一条红线提出质疑，其中报显示，旭辉剔除预收款后的资产负债率72.1%，略高于70%红线指标。

对此，旭辉控股董事局主席林中给出了清晰的回复：“对旭辉而言，要做到三线全绿，就像在高速公路上要放慢速度，不是应该踩刹车，而是要松油门，让速度慢慢降下来，我们今年年底要做到全绿”

为了实现全绿的目标，旭辉正在从多个维度发力：首先是加速去化，旭辉2021年1-6月实现合约销售额1361.5亿，同比增长69%，销售增速列位TOP20房企第二位;其次是加速回款，上半年旭辉的销售回款率超过了90%，保持其持续的高回款率，通过高质量销售和回款给公司带来稳定、健康的现金流;第三，严控总负债规模，中报数据显示旭辉总有息负债1107亿，较2020年底仅增长5.8%，增幅远小于其销售增速;最后，旭辉在严格遵守投资纪律，综合运用商业勾地、收并购等多种方式，获取高销投比项目，今年上半年新增货值1279亿，一二线占比达82%;总土储足以支撑未来2年的销售，85%位于一二线的城市群和都市圈，大概率在入市后能快速去化。

旭辉的稳健牌为其在行业中赢得了不少支持者，中金在8月发布研究报告称，建议关注财务、土储、周转都表现较好的龙头企业，并推荐看好中国海外发展(00688)、旭辉控股等公司，均予“跑赢行业”评级。而兴业证券在8月9日的研报指出，旭辉融资成本持续下降、销售保持较高增速，维持“买入”评级，目标价8.3港元。