新力控股集团（02103）：营收增近三成 财务改善现阶段性成果

作为最短时间迈入千亿规模的房企，新力控股集团（02103）早年依靠高杠杆、高周转实现了规模的高速发展。近几年来，随着三条红线及集中供地等政策的落地，地产企业逐渐从追求规模转变到追求稳健高质量的增长。

日前，新力控股集团披露了2021年中期财报。就此次中报来看，期内公司净负债率已降至50.5%，现金短债比提升至1.4倍，持续改善；融资方面，公司融资成本已由去年末的9.1%降至8.7%，降幅明显。不过，目前公司剔除预收款后的资产负债率为73.5%，仍踩中一条红线。但考虑到公司积极降负债、降杠杆，新力控股集团或有望在一年内实现三项指标全部达标。

与此同时，期内公司实现收入112.2亿元（人民币，单位下同），同比增长28.9%；归母核心净利润7.3亿元，同比增加7.4%。

综合来看，新力控股集团在稳健高质量增长的同时，财务指标已有明显改善。

(新力控股集团2021年中期业绩发布会)（新力控股业绩会上海现场：从左到右，新力控股副总裁李想先生，董事长、行政总裁兼执行董事张园林先生，常务副总裁刘翔先生，执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁女士）

（新力控股业绩会香港现场：从左到右，首席财务官许进业先生，香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧女士）

兼顾“稳”与“快”

伴随房地产进入存量时代，在“稳”的过程中追求高质量的增长，是所有房企的新命题。

对于如何实现有质有量的增长，新力控股集团有自己的见解。首先，便是继续加速去化，坚持高周转策略。据中报披露，上半年公司实现全口径销售额为588亿元，权益销售额约270亿元，同比分别增长35%及28.4%，全年权益销售目标的完成率已超过50%。追求量的同时，销售均价亦稳中有升，期内新力控股集团的权益销售均价为15084元/平方米，同比增加5.7%。

分区域来看，期内新力控股集团的权益销售金额地域分布较此前更趋于平衡。其中，大本营江西省、大湾区、长三角、华中华西及其他分别实现权益销售额72.18亿元、34.76亿元、100.62亿元、62.85亿元，占比26.7%、12.9%、37.2%、23.2%，销售分布更显均衡。

销售提速的同时，在拿地策略上新力控股集团则偏于谨慎。期内，公司新增项目5个，总计规划建筑面积96万平方米，总权益投资额22亿元，其中二线城市占比达到80%。

值得一提的是，上半年新力控股集团拿地的平均成本为4245元/平方米，实现低溢价获取。以南昌市新建区望城镇482亩勾地项目为例，该地块成交地价为2158元/平方米，溢价率仅为3.3%。低溢价拿地，有望为公司后期利润稳增长提供支撑。

反观公司的业绩表现，如前文所述公司营收、净利润呈稳健高质量增长态势。拆解来看，新力控股集团的收入主要来源于物业销售、项目咨询服务以及投资物业租赁。其中，物业销售依然是公司主要收入来源，期内实现收入108.46亿元，占比96.7%；项目咨询服务实现收入3.69亿元，占比3.2%；租金收入实现收入397.1万元，占比0.1%。期内，新力控股集团各项业务均取得不同程度的增长，对公司总体营收产生正面影响。

盈利表现来看，期内公司净利润和归母核心净利润分别提升2.4%、7.4%，均呈上升趋势。不过，同期公司的毛利率为21.7%，较去年同期有所下滑。智通财经APP认为，公司毛利率的下滑离不开行业趋势的影响，此外土地成本上涨亦对公司盈利造成扰动，目前业内普遍预计行业毛利率将于2022年前后逐步企稳回升，届时新力控股集团的盈利能力亦有望走强。

财务状况明显改善

再来看新力控股集团的财务表现，虽然此前市场对公司高息负债和高杠杆格外关注，但细观财报不难看出公司的财务状况已有明显改善的趋势。

期内，新力控股集团的总债务、净有息负债呈现双降态势，分别下降0.3%、15.7%至295.69亿元、102.19亿元。截至期末，公司净负债率为50.5%，较去年末的63.6%减少13.1个百分点，呈现持续下降趋势。

现金流方面，公司连续三期经营现金流为正。截至期末，公司拥有现金及银行结余为193.49亿元，现金短债比为1.4倍，偿债能力继续提升。

据了解，上半年新力控股集团继续优化和拓宽融资渠道，期内公司进入广发银行白名单，此外新增了工商银行、光大银行等多家银行授信。据统计，金融机构授信总额度为952亿元，截至期末未使用授信额度和未提款额度所占比例达到74%。

智通财经APP获悉，当前新力控股集团已完成下半年到期债务再融资，正在安排未来一年到期债务再融资，接下来公司将继续加强流动性管理。新力控股集团持续的去杠杆以及公司此前未有出现借款逾期信用良好，国际主流评级机构惠普、穆迪、标普均给予公司较高评级，展望为“稳定”。

未来颇具看点

就行业来看，当前房地产金融监管政策持续强化，房价涨幅趋于稳定。市场主流观点认为，未来地产行业城市间的分化将进一步加剧。在这一背景下，市场将逐步由“以量取胜”过渡到“以质取胜”，对于地产企业而言精细化运营的时代已经到来。

市场变革的浪潮下，对于参与者而言既是挑战又是机会。

回看新力控股集团手上的牌，放眼下半年，新力控股集团预计可售货值权益总额为440亿元，其中一二线占比达到92%。结合上半年销量情况及下半年为房市传统旺季，公司完成全年目标料是大概率事件。

土储方面，截至期末公司权益土储面积约为1440万平方米，按权益面积计算，一线、新一线及二线城市合计约为84%。分区域看，江西省大本营占比为34%，长三角占比21%，大湾区占比30%，华中华西核心城市占15%。不难看出，公司已经形成明确的四大区域战略布局，土地储备丰富且主要集中在优质区域，无疑增加了公司应对行业变革的底气。

另一方面，近年来，境内外资本市场对责任投资理念愈发重视，越来越多的投资者和资产管理机构将上市公司的ESG引入研究和投资决策的框架。新力控股集团亦紧随潮流，设立董事会及ESG工作小组两级管治架构，自上而下推进公司高质量可持续发展。日前，新力控股集团发布《绿色、社会责任、可持续发展融资框架》文件，并成功发行2.5亿美元364天绿色债券，获得来自多个国家及地区超过110家机构投资者认购。

置身于复杂多变的房地产行业，兼顾“稳”与“快”是房企实现稳健高质发展的重要要求。在迈入千亿规模后，新力控股集团更加注重提升产品力、强调现金流管理和稳健发展。展望未来，伴随公司盈利能力继续修复、财务指标进一步优化，新力控股集团的投资价值料将持续释放。