新股前瞻|天鸿中国还未上市吸金，创始人已分走2.45亿

房地产行业由于监管的逐步加强，热度已经降温不少，赴港上市的公司也寥寥无几，但最近一家来自河北的房地产开发商，开始了自己的上市之路。

智通财经APP获悉，根据港交所10月29日的披露，天鸿中国控股有限公司递交招股书，申请在港交所主板上市，未来金融为独家保荐人。

通过阅读招股书，在股息及可供分派储备部分了解到，天鸿中国早在2018年12月便宣布分红，而唯一的受益人只有一个，便是魏国秋拿到2.45亿元。截至今年上半年，天鸿中国可供分派储备只有0.98亿元。

魏国秋是天鸿中国的创始人，从公司的股权架构图中可以发现，魏国秋通过Buildking持有天鸿中国的全部股份。从2018年3月7日开始担任公司的执行董事至今，也是公司的主席兼首席执行官。反观天鸿中国的净利润，2018年仅为1.83亿元，完全不够支付魏国秋的分红。

在接下来的2019年，天鸿中国的净利润仅为4835.5万元，大幅下降，随后的2020年和今年上半年得以改善，分别为2.36亿元和3.36亿元。这么看来魏国秋似乎早就预料到公司的盈利能力，还没上市的情况下，便拿走了2.45亿的分红，那下面一起来看看天鸿中国的基本面如何?

收入波动大，近三年毛利率持续下滑

天鸿中国是位于河北省的知名房地产开发商，提供优质的物业，同时也在衡水以及石家庄从事棚户区改造等一级土地开发项目。成立于2005年，天鸿中国主要在唐山、衡水以及石家庄发展运营，这些城市因为实施和推进“京津冀一体化”的发展政策，从而出现了较多对住宅物业的刚性需求。

公司主营三种业务类别，分别为物业开发及销售、一级土地开发以及物业管理服务。

物业开发及销售方面，天鸿中国的物业开发项目位于河北省衡水市、唐山市以及石家庄市，截至2021年7月31日，公司共拥有总可销售建筑面积约67.69万平方米的物业开发组合。

至于一级土地开发，天鸿中国的此项业务涉及，将土地平整至满足地方部门规定的标准，这也有利于公司比其他物业开发商更早的收悉，相关地块和政府开发计划。截至今年的6月30日，天鸿中国有两个一级土地开发项目或项目分期，总地盘面积约78.91万平方米。

物业管理服务主要为，帮助提升天鸿中国的声誉以及品牌，通过自有团队或外部物业管理服务公司，为公司开发物业的业主提供全面的物业管理服务。

以过去三年的业绩来看，天鸿中国2018至2020年的总收入分别为4.35亿、2.34亿以及3.67亿人民币，毛利率分别为77.5%、62.1%以及33.8%。值得注意的是，物业管理服务在过去三年一直处于负毛利，分别为-153.5万、-237.3万以及-28.9万。

但今年上半年的业绩有明显的提升，总收入较去年同期增长88%至1.68亿元，毛利率也是从48.7%上升至52.6%。其中物业管理服务的毛利率，也取得较大增长，由去年上半年的14.5%增加至33.8%，有希望摆脱过去三年该业务负毛利的窘境。

收入方面的增加主要由于物业开发和销售所得收入的增长，此类收入增加了约6060万元，另外一级土地开发所得收入也增长近1710万元。包括Tenaho凤凰湖畔一期B区的交付稳定增长，同时平均售价也保持稳定，另外Tenaho红星里的交付也保持增加。除此之外，由于疫情的有效控制，位于石家庄的一级土地发展进度加快，逐渐改善了疫情的不利影响。

整体毛利率的上涨主要得益于，天鸿中国所交付的零售物业毛利率增加，同时毛利率相对较高的一级土地开发，因为获得更多的收入，带动了毛利率的提升。物业服务的毛利率则是由于，同比的收入增多，以及为Tenaho凤凰湖畔二期所提供的物业管理服务得到了收入的确认。

行业竞争激烈，受政策影响较大

天鸿中国所处的行业参与者众多，我国的国家和区域住宅物业市场高度分散，并且竞争十分激烈。根据万德的资料库显示，2019年我国地产开发商有99544家，其中天鸿中国所在的河北省就有3498家，大部分从事住宅物业发展。

整体而言，河北省住宅市场的房地产投资处于上市趋势，住宅物业的平均价格由2012年的4142元，逐渐增长至2020年的8251元，复合年增长率达9%。

河北省的房地产市场近些年也有政策支持，京津冀一体化的政策于2014年5月5日提出，为了加强环渤海地区和京津冀地区之间的经济合作。这加强了河北省的基础设施建设，吸引更多人力和金融资本进入河北，为城镇化进步提速，同时也促进了河北房地产市场的增长。

从2018年开始，河北省也在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，限制房地产投机活动，确保市场的稳定健康发展。2019年河北的多个城市，包括石家庄、衡水以及唐山在内，以及落实政策吸引更多的人才，为这些城市带来更多的潜在买家。另外，由于2022年北京冬奥会的举办，预计也会为河北带来更多基础设施和房地产开发的机会。

除此之外，河北在2021年5月份发布了，河北省县城建设提质升级三年行动实施方案，将会改造2949个老旧社区和299个城中村，同时重建177000个棚户区单位。石家庄、唐山和衡水的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标纲要》，表明要推动城中村的改造项目。

天鸿中国的前景十分依靠我国房地产市场的发展，虽然有利好行业的政策出台，但也有相关的监管措施发布。今年个别行业由于监管的严格，出现不同程度的影响，有的甚至使得行业的从业者大面积失业。近几年的物业行业，我国政府也发布了多条控制措施，为了给该行业降温，而且未来可能会有更多的措施出台，行业受到的不利影响或许会更大。然而更强的监管不是为了打压行业，而是让行业获得更规范的发展，其中的企业也将更健康的成长。