多维度解读贝壳(BEKE.US)三季报：有无可能再成“周期穿越者”?

近年来，在“房住不炒”的总基调下，从三道红线，到限购令，再到两集中供地政策，房地产的调控政策正在不断深化。政策不断深化之际，房地产行业迈入下半场也成为了所有行业人士彼此心照不宣的共识。

需要指出的是，在行业迈入下半场叠加疫后宏观经济下行的大背景下，“下跌”两字几乎成了地产行业三季度的关键词：

比如说，万科，第三季度，营收同比增长9.7%，归母净利润同比减少23%;

再或者是，阳光城，第三季度，营收同比减少18.24%，归母净利润，同比减少11.57%。

值此之际，如何顺应行业趋势找到一条适合自己的“路”，似乎成为当下所有房企需要探索的共同命题。而于11月9日披露三季报的贝壳(BEKE.US)或许能够给我们提供一个不错的观察视角。

今年第三季度，贝壳实现总成交额为8307亿元，同比下降20.9%;实现营业收入为181亿元 ，约28亿美元，同比下降11.9%;录得净亏损为17.66亿元 ，约2.74亿美元。看起来似乎符合三季度房地产行业下跌的”主旋律”，但细分来看，跑赢市场预期、做难而正确的事等表现似乎也暗藏了一些增长玄机。

接下来，不妨透过这一份三季报，来探讨一下贝壳究竟能否穿过下行迷雾，成为“周期穿越者”呢?

三大核心数据凸显韧性之势

细究贝壳这一份财报发现，有几大核心指标似乎透露了其不一样的发展态势，如下：

一是，存量房、新房GTV虽然下跌了，但跑赢了市场。

2021年第三季度，贝壳实现存量房GTV(交易额)为3782亿元，同比下降34.3%。其中，二手房交易则同比下降36.8%;实现新房GTV(交易额)为4101亿元，同比下降2.5%。

虽然存量房、新房GTV都下跌了，但实际上贝壳这一表现跑赢了市场：今年三季度，无论是一线城市还是二三线城市，新房与二手房的交易额均大幅下降。其中，全国二手房市场交易额同比下降41.6%，新房市场的交易额同比下降14.1%。

优于市场的表现，意味着贝壳走对了一条正确的“路”，进而促使其能够在行业下行之际稳而不倒。

二是，三季度虽然录得净亏损了，但“事出有因”。

今年三季度，贝壳录得净亏损为17.66亿元 (约2.74亿美元);经调整后净亏损为8.88亿元(约1.38亿美元)。而去年同期的净利润为0.75亿元，经调整后净利润为18.58亿元。

看起来落差是不是有点大，但深究下来，于贝壳而言这似乎是情理之中的事。在财报中，贝壳指出，考虑公司的长期发展，公司三季度商誉和无形资产减值为3.97 亿元，短期来看可能导致公司亏损扩大，但长期来看防范了未来的风险，进而凸显公司稳定性。

三是，门店和经纪人数量仍在增加，向外界展示较为坚韧的增长之势。

截至2021年9月30日，贝壳连接的门店数量为53946家，较去年同期末增长20.2%，期内经纪人人数为515486人，较去年同期末增长7.9%。

据智通财经APP观察，受行业不断收紧的“紧箍咒”影响，今年以来，许多城市的中介门店开始收缩，经纪人离职率显著增加，中介行业面临“洗牌”成为不可避免的事。而贝壳门店、人数“不减反增”的表现，则在一定程度上凸显了韧性之势，下行背景中贝壳却赢得了行业中更多从业者的青睐。

而由于贝壳在第三季度稳住了，所以整个2021年前三季度它显现出了良好增长态势：1月至9月，贝壳营业收入达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。

至此可知，虽然“下跌”是地产行业的三季度主旋律，但能够有效控制下跌幅度的贝壳算是在及格线水平以上了。

抓住周期轮换的“密钥”

地产行业下行之际，贝壳为什么仍能够跑在市场前面呢?

追根溯源，贝壳之所以能够跑在市场前面，是因为其拥有穿越周期的“重要法宝”。

根据空白研究院披露的研报来看，过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变大致分成四个大的阶段：刚需主导、金融周期、换房时代和品质时代。而在这几个周期里，贝壳前身链家自2001年成立至今，便是凭借其自我变革的动作挺过98年以来所有的周期波动。

下面捡几个重要动作加以佐证。

1、刚需主导时代，链家以“透明交易，不吃差价”实现突围。

1998年至2008年，住房市场和中介服务迎来刚需主导时代。这个周期的特征是商品房市场快速发展，刚性需求快速爆发，中介行业迈入野蛮发展期，吃差价、押房子等商业模式俯拾皆是。

2004年，链家提出“透明交易，不吃差价”，打破长期以来房产经纪行业“信息不对称”问题。这反其道的打法，于同行而言不亚于一个“异类”。但事实证明，链家做对了。2006年，建设部发布《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止中介吃差价。两年前为此布局的链家受益，迎来爆发式增长，而那些靠“吃差价”的中介公司则逐渐消失在在历史的长河中。

2、金融周期时代，链家通过真房源承诺等快速实现品牌化和规模化。

金融周期时代，大致发生在是2008年至2015年，时代特征是投资性需求爆发，房价快速上涨。彼时，中介行业内的潜规则就是真假房源同时发布，从而导致房源水分太大。鉴于此，链家以“真房源”为突破点，快速实现了品牌效应和规模效应的积累。

具体而言，2011年，链家首推“真房源”承诺，打破行业被假房源桎梏的潜规则。真房源保证了链家的“货(房源)”真实可靠，为后续标准化模块化作业埋下伏笔——2014年以后，链家走上了规模扩张的道路，先后并购了上海德祐、北京易家，深圳中联等中介公司。

3、换房时代，链家顺应行业趋势推出“贝壳”，从“竖着做”走向“横着做”，走向线上线下相融合的新模式。

换房时代的时间周期大约是在2015至2020年，这五年是商品房交易的真正黄金时代，开发商高杠杆、高周转、高回报的“三高模式”达到巅峰。与此同时，中介行业迎来平台化与加盟化浪潮。

乘着这一发展浪潮，链家开启全国化布局，并于2018年4月推出贝壳找房，正式进入线上化发展阶段。面对房产交易具有非标准化、高客单价、用户端低频的特点，贝壳选择开放，通过对人、物、服务的数字化，提升行业效率与用户体验，将房产交易和产业互联网深度融合。

4、品质时代，贝壳以“新经纪品质观”带来美好新居住。

所谓的“品质时代”，指的是我们现在正处着的时代以及未来的发展方向。众所周知，在国家去杠杆的大方向中，房地产行业以融资高杠杆为主的高周转模式逐步被淘汰，而依靠精细化运营、产品力提升为主的管理模式则在冉冉升起。此背景下，品质和服务才是行业的真正的破局之道。

值此之际，贝壳结合20年房产交易服务实践和大数据、VR、AI等科技手段，贝壳找房提出了新的“品质管理体系”，围绕物(信息)的品质、人的品质、店的品质、服务品质和合作品质五个领域，初步构建了一整套房产交易品质管理体系。

今年三季度，贝壳则继续专注服务品质提升，并获得一系列积极的反馈。

比如说，三季度贝壳线上化助力服务者脚步进一步加快，推出“小贝二手训练场”系统模拟经纪人，标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力，期内共有超过12万经纪人参与了小贝二手训练场培训，有效训练场次超过124万场。

再或者是，在新兴及其他业务方面上，贝壳也继续专注服务品质提升，进一步打开增长空间。

三季度，面向服务者，被窝家装推出行业首个全服务者职业学习基地——精工学堂，面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，进而促使被窝家装三季度在北京竣工1,127单，环比提升35%，圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%。

纵览贝壳这几大穿越周期的表现，不难发现，贝壳的打法主要采取的是“先竖再横、纵横交错”的产业互联网打法——先是竖着做深，通过不吃差价、真房源承诺，推出楼盘字典、交易流程线上化、VR看房、AI训练场等措施，奠定龙头地位。然后再横着扩张,推出贝壳，并围绕行业产业链开拓家的“后市场”业务。

上述这些动作，对于当时的贝壳来说，无疑是比较难的事情，但经过时间检验也是正确的事。

用贝壳董事长兼CEO彭永东的话来说，则是“坚持做难而正确的事，需要我们以五到十年为时间跨度去兑现喜悦。先竖再横未必是产业互联网的唯一路径，却是我们相信的路径，这本质上是价值观的生意。”

在今年的三季度财报会议中，彭永东再次提到了“难而正确”这几个字，他指出“这是历史性的一个季度，这是一场难而正确的调整。”不过，他也表示，将房住不炒、租购并举、提升效率与消费者体验几个方面牢牢抓住，很多行业问题或许也可迎刃而解。

因此，不难看出，做“难而正确”的是便是贝壳应对周期轮换的重要密钥。

穿越周期，贝壳并不是新手

事实上，贝壳能在如此压力下交出这份超出预期的财报，还有一大亮点值得一说——即团队的丰富的穿越周期经验与强执行力。

从2001年成立至今，贝壳及前身链家经历了1998年房改以来所有的周期波动。2008-2009年做科学管理，提出“不吃差价”;到2011-2012年顶着全行业压力推行真房源;再到2014-2015年探索品牌全国化，从2017年开始尝试线上化模式，打造出贝壳品牌。比起其他企业，贝壳20年来积攒了相当丰富且宝贵的“过冬”经验。

在一轮又一轮的周期中，总有一些团队在管理层的价值观分歧中走向衰落，导致整个组织离最初的理想越来越远，但这一现象并未在贝壳身上发生。事实上，贝壳目前的高管团队基本上都是十多年的“元老”，在每次周期变化中，贝壳几乎一直保持着团结共进的斗志，始终坚持 “对用户好，帮助服务者对用户好”，并进行自我革新。

在艰难周期背景下，贝壳坚持做了一系列经纪人留存举措，第三季度，贝壳已经完成超过3.1万门店的经纪人分岗，覆盖超过30万经纪人，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。第三季度，链家北上流失率仅3.9%，好于2020年同期的4.7%，而跨店合作和三方门店贡献房源比例也保持稳定，分别为76.0%和85.5%。同时，对装修等新兴及其他业务也并未放弃投入，依旧围绕着“新居住”探索行业效率与品质服务的更多答案。

“任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。在高点有多么地冷静，在低点就有多么地坚定。”彭永东的这句话，既出现在贝壳上市时的公开信中，也出现在了今年贝壳半年报电话会讲话里。

那么，贝壳这一次能否再成周期穿越者呢?

目前品质时代这一周期才刚刚开始，此时定调未免有点言之尚早。

但可以看出的是，贝壳做“难而正确”的事似乎给予了市场不少信心，财报披露后贝壳股价两日均涨超10%的表现，便是最好的体现。