力拓第三方项目版图，星盛商业(06668)彰显市场化能力

在市场逐渐变得审慎之时，唯独富有底气的勇者才敢逆水行舟。

立足于大湾区，辐射全国的星盛商业(06668)一直以强大的品牌实力、精准的研策定位能力，精细化的运营品质，在竞争激烈的商管赛道中搏得一席之地。

智通财经APP了解到，12月8日星盛商业签下位于湛江市霞山区的第三方购物中心项目，为其提供商业运营等一系列服务，新增合约面积7万平方米。这是12月以来，星盛商业继广州从化第三方项目落地后的又一轻资产外拓，再度展现了其良好的市场化扩张能力。

外拓版图逐渐丰富，星盛商业彰显成长本色

根据公开资料显示，星盛商业的发展可以追溯至2004年，其运营的首家商场为深圳福田COCO Park，于2006年正式开业。经过17年发展，公司深耕大湾区、大力发展长三角，趁势开拓西南地区，已经逐渐形成了全国性的项目布局。截止2021年6月30日，星盛商业服务于69个项目，分布于中国24个城市，项目类型涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家居购物中心等多种商业地产形态。

除规模扩张以外，星盛商业的运营实力及品牌知名度也不断提升。秉持“一店一策”的运营策略，公司注重项目研策、定位、招商、运营、企划等环节，近年项目平均出租率始终保持在较高水平。截止2021年6月30日，公司出租率达到94.7%，较2020年底提升了0.4个百分点，优于全国TOP5商管企业平均出租率。

良好的区域布局及出色的运营能力，是星盛商业市场化外拓的基石。2021年公司已经成功签约了5个第三方购物中心项目，具体项目明细如下。

表1：2021年星盛商业第三方外拓项目明细

2021年12月2日，星盛商业与广州海音实业发展有限公司就广州海音凤凰新天地项目正式签约，将引入运营管理的区域型购物中心品牌“iCO”。这是继8月成功签约广州健康港星河COCO Park项目后，星盛商业再次携手第三方进驻广州，对强化公司“深耕大湾区”的拓展布局具有战略性意义。

图1：广州海音凤凰新天地项目效果图

此外，12月8日公司拿下湛江江霞广场项目，该项目坐落于湛江市中心城区霞山区主干道椹川大道南与解放西路交汇处，未来将成为集“购物、亲子、娱乐、餐饮”一体的城市生活广场，打造城市潮流生活聚集地，满足市民全方位的品质生活追求。

图2：湛江江霞广场项目效果图

于星盛商业而言，在大湾区“基本盘”的大力拓展，既是安全性的压舱石，又是商管能力的青云梯。大湾区内良好的城市布局，以及出色的运营实力，最后都将成为公司实现自身价值的保证。

商管市场空间广阔，星盛商业蓄势待发

近年以来，中国商业地产释放出长远的增长动力，购物中心提供物理场景配合国内消费升级的经济发展策略，消费是民生改善的重要内容，也是经济增长的强劲动能。在购物中心，尤其是优质购物中心数量上升的背景之下，对于商管服务的需求逐渐有所增加。

值得关注的是，星盛商业为国内最早一批开展轻资产输出的企业，自2014年开始就通过委托管理、品牌及管理输出、整体租赁三种模式进行市场化扩张。截至2021年6月30日，公司总合约面积约348万平方米，其中来源于第三方项目的面积占比约62%，该比例处于行业领先水平，甚至超越了很多优质的商管龙头企业，体现了公司的市场认可度。目前，公司签约的第一个轻资产输出项目为深圳龙华星河iCO,自2015年开业以来，已经成为了龙华商圈的地标性项目。

图3：深圳龙华星河iCO实景图

另一方面，星盛商业具备良好的存量项目改造升级经验，其中最具代表性的是深圳福田星河COCO Park。该项目于2017年开始“不闭店”改造，在不影响日常经营的情况下，同步进行建筑施工、招商升级及商户装修。2021年已经基本完成了项目升级改造，上半年销售额较2019年同期(无疫情)增长达10.7%，出租率达到99.4%，充分展现了其强劲的存量优化能力。

弗若斯特沙利文数据显示，中国现存的购物中心面积约10亿平方米，但其中近一半的出租率低于70%，处于非常低效的运营状态。伴随房地产开发难度加大，很多中小开发商将逐渐释放其手上的低效资产，出现大量的存量改造、存量升级的机遇，为星盛商业等具有过往改造经验的优秀商管公司带来增长机遇。

关联方稳健，估值极具吸引力

虽然星盛商业自身具有良好的市场竞争力，但是面对近期波动的房地产市场，显然不可以忽视的就是关联地产商的风险。

就星盛商业的关联方星河控股而言，向来以稳健著称。“星河要做五百年，不做五百强”这句话是星河控股董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景，也是过去33年发展历程里，星河对长期主义的价值坚守，更是实现高质量发展的经营标准。

智通财经APP了解到，2021年11月以来，星河地产成功斩获南京、深圳、广州3大核心城市地块，逆势补仓，企业实力可见一斑。值得关注的是，在深圳、广州第三轮集中供地最终拿地的企业之中，星河地产是为数不多的民营企业，其他绝大部分均为央企国企。在底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企及其关联企业将凭借战略定力及精准预判迎来更多全新机遇。

表2：星河地产近期拿地情况

虽然目前星盛商业跟随整个房地产及物业板块一同调整， 但是将投资周期拉长来看，资本市场不变的依然是对企业持续成长性的考量。由此判断，兼具市场化拓张能力，且关联方可以保障稳步项目共计的星盛商业，将拥有不错的盈利成长性，投资价值持续凸显。

根据东方证券的盈利预测显示，2021年星盛商业的净利润约为1.8亿元人民币，公司目前市值约为35亿港币。截止2021年6月30日，公司拥有现金近12亿元人民币，扣除现金后的2021年净利润估值不足10倍，估值极具吸引力。