货源归边，利福地产(02183)的炒作才刚拉开帷幕?

导读：文章来源于“投资日报研究部”，文内观点不代表智通财经观点，原文标题《炒港股很简单，跟着大鳄走》。

这不是结束,这甚至不是结束的开始。

刘銮鸿作为香港知名富豪之一，一向有无宝不落的作风，更因海啸期间成功运作中核国际，股价逆势大涨6倍而备受投资者追捧。

最近旗下的利福地产2183宣布易手，股份随即出现不错的炒作。然而，借用丘吉尔的话，这不是结束,这甚至不是结束的开始, 利福地产的炒作刚刚拉开帷幕

香港最优秀的地产壳，没有之一

股份于4月13日宣布易手，刘銮鸿将以每股5.18元的价钱，出售利福国际所持有的59.56%股份。今次的买家为福州地产商，三盛投资的创始人及总裁林荣滨。

要分析今次交易，可以从多方面入手，首先是利福地产本身的历史。利福是于2013年9月12日从利福国际分拆上市。当时的招股价为每股1.98元，发行8,360万股，集资约1亿6千万元。

当时这个分拆在财技上十分高技术。因为利福地产当时的主要资产是内地的几块地皮，而且大部分地都未开始开发，也甚少正常的卖地或租金收入。所以当时联交所也曾经拒绝这个分拆上市。但背后的团队花了不少时间去说服联交所，最终也得到联交所的批准，由此可见刘銮鸿背后有财技高手。

根据利福地产上市时的招股文件显示，集团主要资产是内地的几块未发展地皮，甚少收入，也没有甚么负债，可见利福地产在分拆上市时已经天然地具备成为一只绝佳质地壳股的条件。根据利福地产最新的年报，其总资产为18.3亿港元，其中大部份为物业，现金、存款和流动金融资产加起来则有5.06亿元。负债方面，只有3.5亿元的税务负债及6百万的应付款，没有其他负债。利福地产是一只十分干净的股票。

变相封盘惜售，散户手中只有5%的筹码

由于利福地产是分拆上市的关系，所以在刚刚上市时会较多街货。这显然不是大股东想看到的，于是一轮震荡过后，股价很快就跌穿招股价，并一度低见0.9元，跌穿1元的水平，较招股价有55%的跌幅。但经过长时间低位的收集，现在利福地产的街货几乎是绝无仅有，股价亦拾级而上。

在2016年12月，利福地产就发表过股权集中报告，指有17名股东持有17.5%的股份，连同大股东及一致行动人士持有的74.91%股份，相当于已发行股本的92.4%。投资日报研究部更估计，这只股票实际上的街货可能少于5%!

而从股份交易的质地来看，在股权结构上，由母公司利福国际持有约60%，刘銮鸿及其家属则私人地持有约15%。今次出售的，是利福国际持有那手约60%的股份，作价是12.93亿港元，相等于利福地产每股5.18元。新主亦会以相同的价格去和其他股东作全面收购。

以12.93亿除60%，利福地产在今次卖壳中的整体估值大约是22亿元。根据2016年报，利福地产的资产净值是14.77亿元，今次卖壳的壳价大约是7亿元左右，属合理水平。

新主林荣滨肯用超过20亿元去作全购，也是大气魄的表现。在这次收购之中，林荣滨有部份资金从东兴证券融资回来。

具体操作是林荣滨透过mega regal limited这间公司去收购利福地产，而mega regal limited则会发行优先股给东兴证券以获得11.5亿元资金去收购利福地产，同时抵押了mega regal limited和利福地产给东兴证券。值得留意的是部份优先股可以在全购完成6个月后兑换为 17,236,625股利福地产股份，相当于利福地产已发行股本约4.1 %。

卖壳留一手!后市可憧憬

今次卖壳交易中出售的只有利福地产约60%股份，那么刘銮鸿私人持有的约15%股份会如何处理呢?

这其中隐含着不少学问。在通告中，刘銮鸿表示拟提呈5 %股份接纳全购要约，自己则保留约9.97%股份。刘銮鸿私人保留9.97%股份，究竟有甚么意义呢?

首先，从财技上来说，根据《上市规则》定义，持有上市公司超过10%股份，便是该公司的「主要股东」及「核心关连人士」。而根据《上市规则》第8.24条，联交所不会视「核心关连人士」为「公众人士」，因此不会把「核心关连人士」的持股视为「公众持股量」。反向推理，假如持有低于10%股份，便有可能被视为「公众持股」。

现在假设利福地产新主林荣滨在全购后持有75%股份，加上刘銮鸿保留的9.97%股份，他们加起来明手便可以持有约85%股份，也不用向其他人配售股份以维持公众持股量。因为刘銮鸿的股份可以计入「公众持股」。所以这个安排使得新主和旧主可以在全购后明手持有最多的股票，是十分高明的财技，确保货源绝对归边!

而从心理上分析，刘銮鸿留有一手股票，可能是看好利福地产全购后的走势。对于刘銮鸿这些超一线富豪而言，几亿元的壳价根本不足以满足他们的胃口，反而在运作之中，如何将利润最大化，如何能够令同行眼前一亮，也是他们要考虑的问题。所以今次刘銮鸿决定保留股份，无疑就是很好利福地产未来的股价走势，希望留有的这一手股份，可以为他带来额外的利润。

大鳄前方吃肉，小散后头喝汤

再看看刘銮鸿对上一次在香港出手卖壳，要数中核国际2302的案例。中核国际2302原名科铸技术，于2003年1月上市。刘銮鸿这些超级富豪，基本上不会急着卖壳。刘銮鸿很有耐性，等了5年，等到一个超有实力的买家才肯卖。公司于2008年6月宣布获提全购，由于当时证监会仍然未收紧买壳的规例，所以当时的交易亦都相当复杂。

当时的买家为中核海外铀业，要约中指出，中核将以每股1.77元的价钱，向公司三大股东收购56.9%的股份，相关股份占扩大后已发行股本的33%。与此同时，中核将以每股1.77元的价钱，认购1.6亿新股，占扩大后股本42.0%的股权。最后，中核亦都会认购为本金额1.06亿元的可换股票据，换购股亦为1.77元。有关可换股票据若然全部兑换，可兑换成扩大后已发行股本13.7%的股份。

中核同时向其他股东以每股1.82元提全购。该次要约有一个相当值得留意的地方，就是在完成整个交易后，刘銮鸿及其余卖方，将保留占扩大后股本7.34%的股份，和这次利福地产的情况十分相似。

当时正值金融海啸，但中核国际公布全购后股价逆市上升，在2008年7月升至$6.3，比全购价高出2.5倍。在金融海啸期间有如此成绩已经是奇迹。其后虽然受海啸影响，蛰伏了一段时间，曾经回到全购价。但在海啸刚过，又是第一批炒上的股票，到2009年8月股价曾高见12.9元，较要约价每股1.82元有超过6倍的升幅。可见刘銮鸿的强劲往绩。

而事实上，今次利福地产的易手，与中核国际其实十分相似。利福地产于2013年9月上市，并于2017年4月易手。换言之，两者都是上市4至5年后宣布易手。另外，在中核国际一役，原有股东保留了7.34%的股份，最终享受到超过全购价6倍的升幅，今次利福地产2183刘銮鸿保留了9.97%股份，看来是想重演中核国际辉煌的一幕。

新主非等闲，买壳不为炒作

最后是今次易手新主的数据，利福地产的新主是林荣滨，48岁，是福建三盛房地产开发有限公司的董事长，根据地在福建省福州市，但亦在纽约、香港、北京、济南、青岛、成都、扬州、泉州、厦门、宁德等30余个城市有房地产业务。而除了主业地产旗舰公司之外，林荣滨旗下还有其他各样的生意及公司，例如福州三威橡塑化工有限公司、福州东方旭日高尔夫房地产开发有限公司、福建伯尔尼物业管理股份有限公司等。

其实，在2012年的时已经有消息传出指三盛集团计划h股上市事宜。但一直未有实行，直至月前才正式选择了借壳这个方法，相信这是管理层深思熟虑后的结果。估计选择借壳的好处是可以把握最佳的时机把手上的资产分阶段注入，不用一下子便整体上市。

正如前述，林荣滨及三盛集团旗下的资产颇为多元化。例如，林荣滨早期以橡塑发泡制造业起家，2000年开始涉足房地产领域，2001年创建三盛地产。另外，三盛集团亦参股了福建兴业银行、国都证券、福建华通银行等金融企业。产业横跨多个范畴。

至于林荣滨其人，关于他的公开资料不多，笔者只找到他是全国工商联房地产商会副会长、福建省政协第十届常委、福建省工商业联合会总商会副会长等头衔。但笔者隐然觉得他的故事和另一位近年在香港股坛大出风头的内地富豪十分相似。那就是季昌群。

他们两个都是以房地产为主业。在进入香港股坛之前，二人都十分神秘，只是在自己的根据地有名气，季昌群在南京;林荣滨在福州。而他们进入香港股坛的方法，都是向本地股坛的超级高手买壳，打响名堂。林荣滨向刘銮鸿买入利福地产;季昌群向简志坚买入汇多利607，辗转打造成几百亿的丰盛控股。按道理，能够和刘銮鸿、简志坚这些大孖沙交手的都不是等闲之辈，所以笔者也十分关注林荣滨会否和季昌群一样，把利福地产打造成他在香港的百亿旗舰公司。（编辑：何鹏程）