地产板块近估值低位 碧桂园(02007)等优质龙头获看好

在 “房住不炒”的主基调下，三道红线、两集中等政策陆续出台，房地产行业正经历新一轮深层次调整和洗牌。面对行业的深度变革，各家房企表现参差不齐。

而纵观全年地产业表现，则是一场优胜劣汰的过程。只有努力提升自身竞争力，主动适应市场变化的企业，才能砺行致远。

今年11月初，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。相关参会人士透露，银行等机构投资者将会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

对此，中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，此次座谈会释放了房企发债将松绑的积极政策信号。今年11月，融资总额较上月有回暖趋势，多家房企成功发行信用债，行业融资边际放松逐步显现。

在“房住不炒”定位不变的总基调下，行业内出现因城施策促进房地产业良性循环和健康发展的积极信号。申万宏源在研报中指出，政府维稳暖意已现，行业政策正常化修复开启;预计后续行业将演绎三阶段发展，行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头+优质民企。

而伴随行业政策的正常化修复开启，抗风险能力强、具备更高韧性的稳健型房企将有望更好地抓住机会窗口。

多渠道融资仍是抵御风险有效手段

回顾11月以来，促进房地产行业和市场平稳健康发展的信号开始逐渐显现。亿翰智库表示，政策的边际放宽从优质龙头房企开启，如银行间市场的融资出现松动，成功发债的大多为主体评级较高的房企。国泰君安则认为，多渠道融资依然是抵御风险的有效手段。

智通财经APP了解到，继12月初在银行间市场交易商协会申请发行50亿元中期票据获得受理后，碧桂园又于与近期成功发行供应链ABS产品及公司债券。碧桂园(02007)等规模房企正充分发挥能动性，通过增持、回购、融资等向市场传递积极信号。

碧桂园作为非A股上市民营房企得以申报中期票据，意味着其在政策层面受到相关部门认可。而供应链ABS产品作为创新的融资方式，可支持上游供应商融资，缓解中小企业融资难、融资贵问题，有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率，增强碧桂园供应链体系内合作伙伴的竞争力。

此前，穆迪、惠誉等国际权威评级机构给予碧桂园“投资级”评级，摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间，给予“买入”、“增持”等评级。

另据克而瑞表示，碧桂园的融资能力在行业具备领先水平，融资成本处于低位。12月13日，碧桂园在上交所发行的2.84亿元供应链ABS(资产证券化)产品，票面利率为5.5%。12月15日，根据深交所公告披露，碧桂园地产集团面向专业投资者公开发行公司债券(第四期)(债券简称：21碧地04，债券代码：149748)，发行规模为10亿元，本期债券为4年期，票面利率为6.3%。随着流动性放松，碧桂园有望凭借自身稳健的财务结构和融资优势获得更多市场资源和机会，乘势而上。

从2021年中期表现来看，典型房企在预售监管比例收紧至 30%、40%时，碧桂园等房企依然具备较强的流动性，余粮充足。中指研究院最新数据显示，2021年1-11月，碧桂园全口径销售金额达7290.0亿元，权益拿地金额达1333亿元。碧桂园在拿地和销售方面也均位列房企TOP100榜首，正是其优秀抗风险能力和经营稳健性的最好例证。

板块估值已接近低位

事实上，今年9月以来，房地产融资政策的加码已开始放缓。中指院认为，相关部门与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。预期未来机构偏好的企业类型以央企国企、实力强和经营稳的头部民企，及区域龙头企业为主。

12月3日，银保监会指出要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

今年12月8日至10日，中央经济工作会议北京举行。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

总体来看，“房住不炒”的主基调维持不变，但其中值得一提的是，促进产业良性循环的表述为2021年后出现，因此也有机构认为，会议中这一对房地产市场表述的转变，有助于稳定市场信心。

展望行业未来趋势，中信证券认为，预计按揭的投放会更加积极，良性循环的关键在于企业销售-投资-销售的链条运转。2022年3月将有望出现基本面的底部。华西证券则认为，目前房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。两家机构均看好地产蓝筹机会，推荐碧桂园等7家房企。