中金：维持中国海外发展(00688)“跑赢行业”评级 目标价30.68港元

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，维持中国海外发展(00688)“跑赢行业”评级，目标价30.68港元，对应6.7倍2022年PE和33%的上行空间。该行对公司结算节奏预测进行调整，并略微下修2021/22年核心净利预测5%/8%至397/425亿元，引入2023年核心净利润预测455亿元，对应同比增速4.5%/7%/7%，当前股价交易于2022/23年5.1/4.8倍PE。

报告主要内容如下：

中金预计，公司2021年结算收入将同比增长10%-15%，毛利率下降3ppt至约27%，对应核心净利润397亿元，同比增长4.5%(未剔除非现金汇兑损益，与过往处理方式一致)，基本符合市场预期。尽管行业整体承压，公司业绩增长仍稳健兑现。该行预计公司分红政策将维持稳定(2020年派息率30%)。

结算利润率下行幅度料逐步收敛，绝对水平将优于同业。

该行预计，公司2022-23年报表毛利率将边际下降0.8和0.5个百分点至26.3%和25.8%，为核心净利润正增长提供支撑。公司毛利率较同业优势明显，该行预计覆盖H股房企2022年平均毛利率约23%-24%。

销售稳扎稳打，兼顾增长质量。

公司2021年实现合约销售金额3695亿元，同比增长2.4%。在规模稳中有进的同时，公司亦保持了较高的销售质量。该行预计2021年销售毛利率稳定在25%左右，对应回款率较2020年(95%)进一步提升，权益比例稳定在80%-85%的较高水平。

积极把握拿地窗口期，强劲资产负债表为拓储提供支撑。

公司2021年拿地总额1774亿元(含中海宏洋)，对应拿地强度48%，较同业更为积极(覆盖H股房企平均约40%)。公司精准把握年内土地市场降温窗口期低溢价拿地，该行预计二三轮集中土拍所获项目成本净利润率有望较上半年边际改善3-5个百分点。公司手握业内最健康的资产负债表，近期完成两笔合计21亿元的公司债发行，票面利率分别为2.98%和3.38%，融资优势凸显。该行预计2021年末公司三条红线指标将于与中期基本持平(净负债率34%、扣预资产负债率53%，现金短债比2.6倍)，平均融资成本在1H21末(3.6%)的基础上有望进一步下行。

预计2022年销售延续稳健增长。

该行估计，公司年末土储覆盖倍数在3年以上，一线/二线城市占比分别为40%/60%。尽管后续行业基本面改善的时间点和幅度存在不确定性，该行预计主流城市、主流地段和主流产品的布局叠加卓越强操盘能力的支撑下，公司逆势有韧性、顺势有弹性，全年维度仍有望延续销售金额的正增长。

风险提示：楼市调控政策超预期收紧;融资和信贷环境超预期收紧。