TOD模式潜力巨大 越秀服务(06626)虎虎生威

新一年，先祝各位读者虎年快乐，身体健康，财源滚滚。港股年初四大升近800点，似乎市场都有意在新一年为大家冲喜一下。多个板块和个股都有明显的升势，内房及物管板块是其中之一。去年，这个板块表现强差人意，但经过时间沉淀，很多坏消息都已慢慢消化，一到虎年更立刻虎虎生威，看来今年的表现将会龙精虎猛。

去年年中上市的越秀服务 (06626)初四大升12.5%，成最耀眼的物管股之一。不过这也是正常的，越秀服务去年一上市不久就遇上板块大调整，好比在笼里的猛虎，郁郁不得志，现今牢笼终于慢慢打开，当然要来个大反弹。

越秀服务定位为中国城市运营服务商，亦为粤港澳大湾区内领先的物业管理公司。其主要业务包括：非商业物业管理及增值服务、以及商业物业管理及运营服务。

这种“商业加非商业”的多元化业务，令越秀服务的毛利率傲视同行。根据招股书资料，2020年越秀服务的整体毛利率为34.5%，而同年物业服务百强企业的平均毛利率仅为24.5%。这令越秀服务更有机会透过高效的运营管理及轻资产模式实现利润的持续释放，并把净利润率保持在较有竞争力的水平。

之前笔者的一篇文章也提及过，在内房调控及资金链的问题上，国企背景的物管公司是相对稳健的。而越秀服务的母公司越秀集团正正就是总部位于广州的大型地方国企。强大的地方国资股东背景，让公司拥有稳定、充足和多元化的业务来源，加上越秀集团深耕于大湾区，令越秀服务更具优势。

而另一个国企优势就是广州地铁也加入了越秀服务的业务布局。广州地铁网拥有15条路线，共249座车站，总长589.4公里，复盖范围涵盖广州、佛山两市，是大中华区仅次于京、沪的第三大都市轨道运输系统，同时亦是世界第三大都市轨道运输系统。而正正就是广州地铁的加入让越秀服务成为目前唯一提供大湾区地铁物业服务的全国百强物管公司，亦让越秀服务佔据了TOD综合物业管理模式的先机。

TOD综合物业管理模式意思是指以城市公共交通站点为中心，对周边土地进行深度开发的发展模式，依托不断延展的地铁和轨道交通网络，构建起包括商业、办公、住宅、教育等多功能业态在内的多元化发展区域，从而开展卓越高效的物业管理服务。这个TOD模式成为了越秀服务的独有概念，由于TOD模式在国内仍在起步阶段，因此越秀服务有望借着TOD的巨大潜力，实现快速增长。

总括而言，虽然越秀服务目前的规模并非行内顶尖，但拥有强大的母公司背景以及“住宅+TOD+商业”的业务模式，越秀服务的规模相信可持续扩大，业绩亦能快速增长。越秀服务招股价4.88元，现价仍未重返该价位，若物管板块今年股价确实转强，相信有一定水位，大家可多加留意。

利益申报：笔者执笔时没有持有上述股份。

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