万科（02202）回应重组预案五大争议：用钱“搞”不定

万科重组预案抛出后，引起市场极大关注。当中不乏一些质疑的声音。就在这个变化多端的周末，万科高级副总裁谭华杰回应了五大质疑。

一.为什么要用股票买这个东西而不用现金?

谭华杰：我想这是自信到了完全不看交易对手的一种思维方式，交易必须是双方自愿的，我当然是愿意用现金买这个东西，交易对手会答应吗?如果用现金以这个价格去买，我想交易对手答应的概率是百分之零点零。

第二，万科与深圳地铁之间是一锤子买卖吗?我们做这个发行股份购买资产难道就是为了拿到这两块地吗?当然不是，我们的目的是和深圳地铁建立一个长期紧密的战略合作关系。你如果跟他之间没有股权关系，就因为用现金做了一笔交易，他以后就死心塌地的跟着你，大家觉得这种想法可能吗?所以这就是为什么不用现金而要用股票购买。

二.是否对现有股东的利益产生了摊薄?

谭华杰：我觉得这个问题很简单，就是短期利益和长期利益的平衡。事实上，你只要是买地，只要是盖房子，在前面都有一段时间是不贡献利润的。所以要说这个摊薄的话，都有一段时间是处于只消耗资源而不创造价值的一个过程，最关键的是你增发的这些股票所带来的机会是否值得?这方面分析师都会有一些第三方的分析，我就不班门弄斧了，他们会比我分析的更好，关于未来业绩的情况，是不是都会在哪一年出现下降，或者大幅降低，这个交给他们分析。

三.关于重塑地价

谭华杰：我现在看到一些说法，安托山的地价重做后是5.5万(每平米)，前海枢纽的地价重做后是4.5万(每平米),关于这个说法我想请投资者注意几点，安托山的重塑地价如果是5.5万的话，这个地很贵吗?当龙华的地都卖到了6万的时候，安托山的地卖到了5.5万，贵吗?我觉得恐怕不好说，除非你说我在深圳不买地了，退出深圳市场，如果你有这种壮士断腕的勇气，我觉得你可以说5.5万还是贵。

假如5.5万贵，我想一下5.5万是怎么算出来的，5.5万可能是你假设这个房子的房价卖到12万，按照12万的售价去倒推他的税然后重塑出来价格。如果这个项目的房子可以卖到12万,5.5万这个价格贵吗?如果这个房子卖不到12万，重塑出来的价格就一定不是5.5万，而且现在我们用这个3.87万买到这个地和你用5.5万买到这块地真的是一样的吗?

我假设如果你买到这块地是5.5万，那么你为了保本，这块地的价格大概是在8万块钱，如果你真的5万块钱买了这块地你8万以下卖房子肯定是亏的，但我现在是3.87万买的这块地，我8万块钱肯定赚钱。

另外一个是前海枢纽，我们这125万平方米不是全拿来销售的，其中有73万平方米是拿来销售的，52万平方米是持有的，如果持有52万平方米，很清楚这个地价就是2万，因为持有你不卖，不卖就不存在税的问题。我再说的悲观一点，前海这个地方的房子以后卖的不好，你就要看到我们2.6万的地价并不是完全不可能出现，如果以后这个地方的房子卖4万一平米，2.6万的地价不会亏本。所以关于重塑地价这个事情，我提醒投资者不要被轻易迷惑。

四.地铁项目周期太长，占用资金好几年都没有收益?

谭华杰：这话真没说错，我们发现地铁上盖项目确实周期挺长，因为地下有地铁施工，所以开工的时间点是要迟一点。但请问哪个地铁上盖物业没有这样的问题?所有都存在这个问题。那么按照这个这个逻辑，是不是所有地铁上盖物业都不能做了呢?这是一个短期利益和长期利益权衡的问题。没错，地铁上盖开发物业周期要长，但我们看到自己的经验也好，同行的经验也好，都发现地铁上盖物业比非上盖物业水平要高，地铁上盖物业以后带来的人流优势完全可以覆盖周期长这个缺点，而且覆盖之后更占优势。

五.增发价是否定的不合理?

谭华杰：我们谈的时候也希望越高越好，最好是到50块钱一股，但最后还是要回到老问题，交易要双方自愿才能谈成，你谈的再高也得别人答应才行。