质优“地产壳”利福（02183），定向配售暗藏什么玄机？

文章来自雪球用户“股壇中人”，原文标题《深度分析利福地产》，文中内容不代表智通财经观点。

香港细价股市场，在六月尾经历细价股股灾后，似乎失去了往日的热情，不少股份的走势都稍为令人失望。股市讲求跟红顶白，细价股似乎还要休息一会儿才能重拾雄风。市场主力要找炒作目标，近来多转战中价、中市值的股票。今日笔者带来的分析便是这样的一只股票。

利福地产(2183)于上周五(7月7日)公布配售股份。利福地产(2183)之前因为被收购重组，以致公众持股只剩下不足两成。现在要恢复公众持股量，所以控股股东将与配售代理订立配售协议，以每股5.33元的价钱，向不少于六名承配人作定向配售2,961.6万股，占已发行股本的7.07%。

此次定向配售，极有可能是主力入场的象征，是利好股价的催化剂，有关今次配售的玄机，会在本文后段分析。笔者会先拆解利福地产(2183)收购前后的整个布局。

利福地产(2183)于4月13日宣布易手，原大股东刘銮鸿宣布，将以每股5.18元的价钱，出售持有59.56%的股份。有关股权由利福国际持有并出售予福州地产商，三盛投资的创始人及总裁林荣滨。要分析整个布局，可以从基本因素、筹码分布、交易结构、新旧主背景以及最近的定向配售入手。

基本因素：质优地产壳

首先从利福地产(2183)的背景入手。利福地产(2183)股份于2013年9月12日，从母公司利福国际中分拆出来，当时的招股价为每股1.98元，并发行8,360万股，集资约1.6亿元。

从当时分拆的细节来看，已经看到刘銮鸿高超的财技。利福地产(2183)当时主要资产，仅为几幅内地地皮，而且当中大部分仍然属于未开发地方。股份本身也缺乏一些正常的卖地，或租金收入。

所以当时一开始，交易所亦拒绝过有关分拆，但相信刘銮鸿背后团队最终花费不少时间，去说服交易所。使有关交易，最终亦都获得交易所的批准，由此已经可以看到刘銮鸿的高超财技。

利福地产(2183)由分拆的一刻开始，本身已经具备成为优质壳股的条件，当时集团没有什么收入及负债，就只有上文提及的几幅内地未发展地皮。根据利福地产(2183)最新的年报显示，集团的总资产为18.3亿港元，其中大部份为物业，而现金、存款和流动金融资产加起来则有5.06亿元。负债方面，只有3.5亿元的税务负债及600万的应付款，没有其他负债。单是这几方面，已经令笔者相信，利福地产(2183)绝对是一只质优地产壳。

筹码分布：不足5%浮筹

正如其他分拆上市的股票，利福地产(2183)在上市初期，有较多的浮筹。这个因素影响了利福地产(2183)上市后的走势，股价上市后不久便跌穿招股价，并一度低见0.9元，较招股价有最多55%的跌幅。

但经过长时间的低位收集，利福地产(2183)已经重新成为一只货源归边的股票，股价亦都拾级而上。在2016年12月，利福地产(2183)发表过股权集中报告。当时报告指，有17名股东，持有17.5%的股份，连同大股东及一致行动人士的74.91%，相当于股份92.4%，可见股份的街货极少。笔者估计，利福地产(2183)实际上的浮筹只有不足5%。

交易结构：刘銮鸿看涨

从利福地产(2183)的要约看，母公司利福国际当时持有约60%股份，刘銮鸿及其家属则私人持有约15%股份。在早前的全购要约中，利福国际将手上的60%股权，以每股5.18元，作价12.93亿元的价钱，向新主林荣滨出售。新主亦以此价钱，向其余股东提出全购要约。

按12.93亿元的价值去计算，笔者推断利福地产(2183)卖壳的整体估值约为22亿元。而根据2016年的年股，利福地产(2183)的资产净值约为14.77亿元，故今次卖壳的壳价约为7亿元，属于合理水平。

反观新主林荣滨方面，他愿意以超过20亿元去作出收购，本身也显示了其气魄。而值得留意的是，在收购中，他有部分资金乃从东兴证券中融资回来。而最近的定向配售亦是由东兴证券主理。

另一点不能错过的是，今次要约中出售的只有利福国际持有的约60%股权。刘銮鸿本人手上的约15%股权，则只有约5%股份将会接纳要约。换言之，刘銮鸿自己保留约9.97%的股份。

从财技上而言，保留9.97%的股份有重大意义。因为根据香港《上市规则》，持有上市公司股份超过10%，便会被视为公司的“主要股东”及“核心关连人士”。而根据《上市规则》第8.24条，联交所不会视“核心关连人士”为“公众人士”，因此不会把“核心关连人士”的持股视为“公众持股量”。

以此规则反向推论的话，假如持股量低于10%，便有可能被视为“公众持股”。利福地产(2183)新主林荣滨，在要约后持有81.73%的股份，定向配售恢复公众持股量后，他持有约75%股份。此时再加上刘銮鸿保留的9.97%股份，两者加起来明手便会持有约85%的股份。

因此刘銮鸿的股份，被计入“公众持股”中，这个安排便可以使新旧主在全购后明手持有最多的股票，确保货源继续归边。

另一方面，旧主保留利福地产(2183)的股票，可以说是看好股份之后的走势。特别对刘銮鸿这类资本猎人而言，单单是几亿元的壳价，根据不足以满足他们的胃口。反而在交易过程中，如何将利润最大化，如何令同行眼前一亮，才是他们最关注的问题。所以刘銮鸿保留股份，既是看好股份走势，也是看好这一批股份，可以为他带来额外的利润。

旧主背景：刘銮鸿无宝不落

事实上，刘銮鸿在资本市场的战绩相当厉害，可谓无宝不落。他对上一次卖壳，要数中核国际(2302)的案例。中核国际原名科铸技术，于2003年1月上市。刘銮鸿非常有耐性，等了五年，直到一个有实力的买家出现才肯卖壳。

科铸技术于2008年6月获提全购，买家为中核海外铀业。中核以每股1.77元的价钱，向公司三大股东收购56.9%的股份，另外以每股1.82元，向余下股东提全购。是次要约有一个值得留意的地方，就是在完成整个交易后，刘銮鸿还是保留约7.34%的股份，与今次利福地产(2183)的情况十分相似。

虽然要约期间正值金融海啸，不过却无阻中核国际的股价走势。在2008年7月升至6.3元，较全购价高出2.5倍，在当时来说是一个奇迹。其后虽然受金融海啸影响，潜伏了一段时间，但在金融海啸过后，又是第一批炒起的股份，到2009年8月股价更一度高见12.9元，较要约价有超过6倍升幅。

事实上，今次利福地产(2183)的易手，与中核国际的易手模式十分相似。股份于2013年9月上市，并于2017年4月易手。也就是说，两者同样在上市4至5年后宣布易手。与此同时，在两宗全购交易中，刘銮鸿作为旧主，同样保留了一定百分比的股份。在中核国际中保留了7.34%的股份，期后亦都成功享有较全购价高6倍的升幅，今次利福地产(2183)中重施固技，保留9.97%股份，显然是想重施故技。

新主背景：林荣滨植根福州

最后是新主林荣滨的背景，他今年48岁，乃福建三盛房地产开发有限公司的董事长。早发家于橡塑发泡制造业的林荣滨，90年代初从泉州凤山橡塑发泡鞋材厂厂长，逐渐做到了福州三威橡塑化工有限公司董事长、香港三盛集团总裁，2000年开始涉足房地产领域，2001年创建三盛地产。

虽然根据地在福建福州，但在纽约、香港、北京、济南待30余个城市，都设有房地产业务。与此同时，林氏旗下还有其他业务，包括福州三威橡塑化工有限公司、福州东方旭日高尔夫房地产开发有限公司、福建伯尔尼物业管理股份有限公司。

其实早在2012年，已经传出三盛集团有意计划A股上市，有关消息一直只闻楼梯响，直到月前才出现三盛集团借壳上市这条门路。所以笔者相信，借壳上市是三盛集团经过深思熟虑才得出的结果。而借壳上市最大的好处，是集团可掌握最佳的时机，把手上的资产分阶段注入，不用一下子便整体上市。

至于林荣滨本人，他是全国工商联房地产商会副会长、福建省政协第十届常委、福建省工商业联合会(总商会)副会长等头衔。

其实，近几年香港资本市场冒起了几个大玩家，背景和林荣滨十分相似，例如季昌群和潘苏通。

三者都是以房地产做主业，在进入香港股坛之前，三人都相对低调，只是在自己的根据地薄有名气，季昌群在南京、潘苏通在天津、林荣滨则在福州。而他们进入香港股坛的方法，也是向本地股坛的超级高手买卖。例如季昌群的旗舰丰盛控股(0607)，便是向简志坚买入汇多利改造而成;潘苏通则向杨受成购入现在的高银地产(283)。

林荣滨向刘銮鸿买入利福地产(2183)，按道理来说，能够与香港这些一级大孖沙交手，本身都有一定实力。所以笔者十分关注，利福地产(2183)其后会否走上丰盛控股和高银地产，成为一间市值过百亿元的香港资本旗舰。

定向配售：主力入场

利福地产(2183)被林荣滨收购，林荣滨在全面收购后持有81.73%的股份，公众持股量只剩下18.27%(包括刘銮鸿保留的9.97%股份)，根据《上市规则》，公众持股量需至少有25%。要恢复公众持股量，所以控股股东林荣滨与配售代理订立配售协议，以每股5.33元的价钱，向不少于六名承配人作定向配售2,961.6万股，占已发行股本的7.07%。

今次配售价5.33元，较林荣滨入主时的5.18元，有些微溢价，相信正好反映承配人即使经历细价股股灾后，仍然对利福地产(2183)的股价前景非常有信心。在今次减持后，控股股东林荣滨持有的股权，将会由81.73%下降至74.66%。

今次配售由东兴证券担任配售代理，东兴证券的大股东是中国东方资产管理公司。中国东方资产乃由中国财政部全额拨支成立的资产管理公司，网上数据显示集团累计处置资产高达1,240亿元人民币。由此可见，东兴证券本身的后台非常强劲，绝对值得大家留意。

事实上，东兴证券今年开始积极参与香港资本市场，最近在一宗相似的定向配售中，亦都发挥了很大的作用。早前龙杰智能卡(2086)被海航收购后，亦因为公众持股量的问题，而需要作定向配售。定向配售后，东兴证券的仓位在随即增加了8.23%的股份。从这一点来看，东兴证券参与了龙杰智能卡配股的交易。在配股完成后，龙杰智能卡的股价亦都扶摇直上。一度升至5.34元的水平，较全购价的2.66元有刚好一倍的升幅。

所以在今次配股后，有东兴证券加持的利福地产(2183)，很有可能会因主力进场而股价看俏。

事实上，新主林荣滨亦有将股份炒起的诱因，因为利福地产(2183)刚宣布与福州三盛投资在内地组合营公司，并将向合营公司注资11亿人民币。合营公司将主要从事于中国投资物业开发项目。根据利福地产(2183)最近的年报，公司有4亿多现金，因此极有诱因将利福地产(2183)的股价炒高，借助资本市场筹集资金向合营公司注资。

（编辑：何鹏程）