国信证券：维持保利物业(06049)“买入”评级 市场化能力不断提升

智通财经APP获悉，国信证券发布研究报告称，维持保利物业(06049)“买入”评级，公司业绩稳增，市场化能力不断提升，非居业态高速增长，预计2022/23年归母净利分别为10.5亿/12.9亿元，对应EPS为1.89/2.34元，对应最新股价的PE分别为18/14.6X。

国信证券主要观点如下：

归母净利润同增25.6%，毛利率保持稳定。

2021年全年公司实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%;实现归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。分业务板块看，公司物业管理服务收入66.7亿元，同比增长34.8%;社区增值服务收入23亿元，同比增长31.6%;非业主增值服务收入18.1亿元，同比增长35%。2021年公司整体毛利率为18.7%，较去年上升0.03pct，保持稳定态势;净利率为8.1%，较去年下降0.7pct。分业务板块看，物业管理服务毛利率14.3%，较去年提升0.1pct;社区增值服务毛利率31.4%，较去年底提升1.1pct;非业主增值服务毛利率18.7%，较去年底下降1.4pct。

基础物管：市场化能力不断提升，非居业态高速增长。

截至2021年末，公司在管面积4.65亿平方米，合同面积6.56亿平方米，保持稳步增长。从在管面积结构来看，住宅/公共服务/商业写字楼项目分别占比45%/52%/3%;从合同面积结构来看，来自母公司/第三方项目分别占比43%/57%。公司第三方市拓高质量增长，全年新签约第三方项目单年合同金额19亿元，其中单年合同金额千万元以上的重大项目占比超过40%，非居业态单年合同金额占比超73。

截至2021年末，公司签约第三方合同项目1201个，较去年底净增长280个。市场化能力的不断提升为公司物业管理规模的稳健增长提供了可靠的保障，2021年，来自第三方的物业管理服务收入为22.9亿元，同比增长75.8%，占物业管理服务收入约34.4%，较去年提升8.0个百分点。公司非居业态呈高速增长态势，2021年公司物业管理服务中非居业态取得收入24.4亿元，同比增长62.4%，占整个物业管理服务收入的36.5%，较去年提升6.2pct。分不同业态看，公共服务/商业写字楼分别取得收入14.6亿/9.7亿元，分别同比增长81.8%/40%，分别占整个物业管理服务收入的22%/15%，较去年分别提升6pct/1pct。

首次发布股权激励彰显信心。

2021年11月公司首次发布股权激励计划，也是首家获批股权激励的央企物业。公司发布股权激励计划，市场化更进一步，有效的弥补了公司作为央企缺乏激励机制的不足，提升了公司对优秀人才的吸引力;解锁条件目标积极，彰显公司对未来经营发展的强劲信心。

风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期;毛利率下行超预期。