天风证券:维持保利物业(06049)“买入”评级 住宅物管费稳中有升

天风证券下调保利物业(06049)2022/23年归母净利润由11.57/15.11至10.67/13.49亿元。

智通财经APP获悉,天风证券发布研究报告称,维持保利物业(06049)“买入”评级,公司背靠保利发展,同时加大第三方外拓力度,规模增长可期;住宅物管费稳中有升,高毛利的社区增值服务收入增长迅速,盈利能力或有提升,基于2021年业绩公告,下调2022/23年归母净利润由11.57/15.11至10.67/13.49亿元,EPS由2.09/2.73元/股至1.93/2.44元/股。

事件:公司发布2021年业绩公告,2021年全年实现收入107.83亿元,同比增长34.2%;归母净利润8.46亿元,同比增长25.6%;EPS为1.53元/股,同比增长25.4%。

天风证券主要观点如下:

业绩双位数增长,收入结构保持稳定。

2021年公司实现收入107.83亿元,同比增长34.2%,归母净利润8.5亿元,同比增长25.6%。分业务看,物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现66.7亿元、18.11亿元、23.01亿元,同比增速分别为34.8%、35%、31.6%。从各主业收入占比看,2021年物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别占总收入的61.9%、16.8%、21.3%,较2020年收入占比分别提升0.3pct、提升0.1pct、下降0.4pct,主业收入结构维持稳定

在管规模持续扩大,各主业收入稳定增长。

分业务看:1)物管服务实现66.7亿元,同比增长34.8%。公司总在管面积4.65亿方,同比增长22.41%。从项目来源看,来自保利集团和第三方的在管面积分别为1.86亿方、2.79亿方,同比分别增长22.11%、22.61%,占比分别为40%、60%,所占比例与去年持平。从业态看,住宅:非住宅业态在管面积占比分别为45%、55%,该比例较2020年基本持平。公司物管费方面,住宅、商业级写字楼的平均物管费分别为2.24、7.39元/平方米/月,分别较去年提升0.01、减少0.44元/平方米/月。在管面积大幅增长是物管服务收入快速提升的主要原因。

2)非业主增值服务实现18.11亿元,同比增长35%,其中案场协销服务和其他非业主增值服务分别实现收入11.23亿元、6.88亿元,同比分别增长17.76%、77.56%,增长主要由于案场协销项目数量持续增长。

3)业主增值服务实现23.01亿元,同比增长31.6%。增长主要源自管理规模扩张及用户增长,叠加优质服务带来的客户粘性,业务基础良好。

社区增值服务毛利率提高,盈利能力稳中有升。

2021年公司毛利率18.68%,较去年提升0.03pct,毛利率稳中有升,主要原因在于1)收入占比最高的物管服务的毛利率14.31%,较去年略微提升0.15pct;2)非业主增值服务毛利率18.66%,较去年下降1.43pct,主要受新增写字楼租赁业务影响;

3)社区增值服务的毛利率31.4%,较去年提升1.13pct,主要由于美居、社区零售等产业能力提升和产品力升级,毛利占比略有上升。公司三费率下降0.31pct至9.52%,费用管控卓有成效。净利率8.08%,较去年下降0.58pct,主要由于1)租赁资产及使用权资产增加,相应的融资成本提升119.8%至1060万元;2)受汇率变动影响,公司汇兑损益实现-887万元亏损。

背靠保利规模持续扩张,第三方外拓力度加大。

公司总签约面积6.56亿方,同比增长15.70%。1)来自保利集团的签约面积为2.79亿方,期内签约面积增长3885万方;2)截至2021年12月31日第三方签约面积3.77亿方,期内新增5021万方,截至2021年12月31日,第三方合同数1201个,较2020年底净增长280个。公司1月发布股权激励计划公告,三批解锁条件包括2022-2024年归母净利润的CAGR不低于25.5%,应收账款周转率不低于6.5,2022-2024年净资产收益率分别不低于12.0%、13.5%、14.5%,上述指标不低于对标企业75分位值等。

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