规模高增、外拓发力、科技赋能，金茂服务(00816)开启新一轮价值成长期

2021年的物业市场风云变幻。从上半年业绩股价双升的美好市场，到受地产行业波及，大幅回调。在资本市场估值分化的过程中，不变的依然是投资者对物管企业成长性的考量。

3月25日晚间，新晋港股上市物管企业金茂服务(00816)交出了上市以来首份“成绩单”，以快速成长的业绩、坚定有力的步伐、高度凝练的战略，回馈了市场一个重磅惊喜。

业绩稳步向前，规模步入新台阶

尽管是资本市场的“新贵”，但金茂服务的前身能够追溯至1993年，是物管行业中的“老牌玩家”。2021年，金茂服务继续夯实主业发展根基，持续着高速成长的稳态，更在核心业务上不断获得突破。

2021年，金茂服务总收入约为15.16亿元，较上一年同期的9.44亿元涨幅达到60.5%，增加约5.7亿元。利润方面，公司拥有人应占溢利约为1.79亿元，较2020年底约7710万元增加约132.2%。若不计上市开支的年内利润，经调整净利润约为1.95亿元，较2020年末增加153%，收入和利润的“双丰收”，显然大大超出了市场预期。

从收入结构上来看，金茂服务的各项业务整体表现出齐头并进的高速成长态势，若以按业务进行划分，公司主营物业管理服务依然保持着强劲的增长势头，年内实现约8.23亿元，较去年同期增长45.1%，非业主增值服务和社区增值服务发展极其迅猛，增幅均达到80%以上。

就经营层面而言，多年来，金茂服务为各种物业提供全方位的物业管理服务，并已在中国建立起全国性业务，特别侧重于核心城市的高端物业。截至2021年末，公司总合约建筑面积5760万平方米，项目遍及中国48个城市，在中国管理175处物业，总在管建筑面积达3640万平方米，包括113个住宅小区和62个非住宅物业。

在金茂服务已布局的48个城市中，一二线及新一线城市占比高达98.7%，作为业内高端物业服务标杆企业，金茂服务始终坚持深耕高能级城市，专注高端物业服务市场，不断完善特色高端服务体系，致力于优质品牌力和高附加值的打造。

2021年，金茂服务的步履未停，不仅在总规模上持续获得突破，其第三方在管面积由2019年的不到百万平方米跃升至今年的1242万平方米，19-21年复合年均增长率高达310.2%，可见其独立拓展业务的能力开始迸发，规模结构、面积来源正在不断优化升级，未来成长具备较高确定性。

值得关注的是，公司业绩的高速发展长期受益于母企中国金茂的支持，央企地产属性素来以稳健著称。在房地产行业底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健的风格使得中国金茂及其关联企业将凭借战略定力及精准预判迎来更多全新机遇。而中国金茂庞大的高端物业项目储备，无疑为金茂服务带来长期稳定的增量，为公司长远发展和高质量增长奠定坚实基础。

计息借贷清零，融资成本显著降低

智通财经APP观测到，金茂服务回馈给市场的第二个惊喜来自于其财务结构的持续优化——与母企中国金茂一脉相承，金茂服务一直维持着稳健的财务风格，不断关注负债指标的健康程度。

细察年报可以发现，年内，公司将所有的计息借贷，在2021年末全部清零，包括1.44亿元的即期计息借贷和9.37亿元非即期计息借贷，真正意义上实现了“一身轻松”。而非即期计息借贷的偿还，令公司非流动负债总额开始大额缩减，由2020年度的约10.75亿元降至2703万元，降幅达到97%。对此，金茂服务表示：“集团已采纳全面的库存政策及内部控制措施审阅及监控其财务资源，并始终维持稳健的财务状况及充足的流动资金。”

能够在偿债10亿的基础上，依然保持流动性不受影响，这不仅体现出金茂服务高质量的财务风险管控能力，具有强大的“进可攻，退可守”的抗风险能力，同时还意味着金茂服务轻装上阵的决心，而债务的显著降低使其能够更加从容地面对市场所发生的变化，彰显其稳健底色。

在负债减少的同时，公司的融资成本亦同步得到了降低，年内总融资成本由2020年度的6418.6万元降至3370.7万元，降幅接近五成，对此，金茂服务解释称，该下降主要由于在2021年公司偿还本金而导致于2018年签订资产抵押证券安排的利息减少。

与此同时，金茂服务也在持续推动资金资本层面的财务优化以形成良性财务生态，截至2021年末公司在手现金较2020年增加104.4%至约5.54亿元，流动性的充裕构成了其业务长期稳定发展的底层逻辑。

3月10日，公司完成了在港交所主板上市融资的突破性进程，发行约1亿股新股，募得资金约7.6亿港元(约6.1亿元)，由此来看，金茂服务的融资活动稳健、积极、灵活，成功上市充分体现了资本市场对于金茂服务主体信用及资信的持续认可，多元融资渠道也能够在一定程度上助力公司在变局中发现机遇，行稳致远。

增值服务力拓成长，科技赋能数字化升级

事实上，优质而高效的快速成长，与金茂服务高度聚焦的战略密切相关。

“内生方面”，主要指的是传统住宅物管业务，即金茂服务依托母公司中国金茂的资源优势，积极扩展新项目、新住宅，扩大物业合约在管面积，继续发挥核心业务的“支柱作用”。

在规模不断拓展的同时，金茂服务还在基于用户需求，深挖社区增值服务业务的核心价值。从财报中我们能够看到，社区增值服务收入的显著增长，已经迅速拓宽了公司业绩的成长边界。

金茂服务涵盖从开发到营销销售直至交付前后的资产全生命周期，并从需求出发，全场域关怀业主生活。从拿地到业主资产的二次出售，在开发阶段提供咨询服务及其他非业主增值服务;销售及营销阶段提供案场服务及销售代理服务，交付前提供交付标准评估服务，交付后则提供维保服务、美居服务及房地产经纪服务，实现了全周期全场景的覆盖。

“外拓方面”，随着物管业务的独立上市，目前金茂服务对多元化业态的创新动作也开始逐步发力。

近年以来，金茂服务不断拓展服务领域，打造多元化的业务发展体系。站在当下时点，公司已成功开拓商业、写字楼、学校、公众交通等非住宅物业服务领域，多业态综合管理能力不断增强，已为其实现业态、空间和角色的全方位突破。

城市服务领域，金茂服务凭借中国金茂与各地政府在城市运营项目方面的战略性合作，先后实现嘉善经开区城市服务项目、舟山东港新城服务项目、南京新尧新城服务项目落地，签约规模81平方公里，接管项目31个，涵盖住宅、写字楼，商场、市政公建等10余种业态。

值得一提的是，凭借中国金茂控股股东中国中化的先天优势，金茂服务亦可借助与中国中化的潜在业务合作带来更多的发展机会。此前，金茂服务与中化蓝天达成战略合作，为中国中化旗下优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括绍兴上虞基地、苏州太仓基地，进一步扩大产业园区服务赛道。

基于“全业态+全周期+全场域”的服务规划能力的升级，以及中国中化、中国金茂稳健的股东背书，使得金茂服务在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的市场机遇方面更具优势。

在数字化方面，金茂服务的表现亦毫不逊色，通过科技创新，目前公司已构建智慧社区、智慧生活、智慧运营三位一体的智慧物业管理体系，开发完成了资产后端管理系统、公共资源管理系统、业主决策平台、透明物业、智慧社区车位预约平台等系统，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准，管理服务从公域延伸，触达私域，形成了全新服务生态，持续协同和赋能业务拓展与服务精耕。

精细化运营和优质高效服务亦迅速地体现在了财报上——2021年，公司的社区增值服务收入较上一年大幅增长85.9%，非业主增值服务收入同比增长约83.2%。在高毛利率业务收入占比不断提升的情况下，2021年整体毛利率达到31%，后续仍具备稳定的提升空间，盈利能力水平将不断提升，高速发展路径已经呈现。

依托控股股东的强大支持和不断拓展的业务规模，金茂服务以丰富业态协同打造核心竞争壁垒和高速成长曲线，共同促成了这张“成绩单”的超预期。根植于全国一二线高能级城市，公司的业务边界迅速延展，亦为进一步市场化外拓与高质量增长提供充足动力。

综合来看，当前金茂服务的核心竞争优势明显，当前正处于估值与成长趋势的短期错配阶段，基于乐观成长预期，我们认为金茂服务有望快速成为未来中国最具竞争力的高端综合物业管理及城市运营服务提供商，值得长期关注。